Ahşap sistemle inşa edilen evler krizden etkilenir mi?

Biliyorsunuz Dünya gündeminin ilk sırasında ABD de yaşanan mortgage ve hedge fonların tetiklediği ve uzun süre piyasalara etkisi devam edecek gibi gözüken banka ve finans piyasalarında yaşanan küresel bir kriz var. Bu kriz dalgasından etkilenmeyen ülke olur mu derseniz, her ülke bundan nasibini alacak ve mutlak surette etkilenecektir. Tabi bu krizin piyasaları nasıl etkileyeceği, yansımaları ve gelecek konusunda ki endişeleri tüm uluslarca paylaşılıyor ve tartışılıyor. Tabi işin iyi tarafı son 1 haftadır İslam dünyası ile beraber bizim ülkemizde de Ramazan bayramı nedeniyle tatilde olduğumuz için aslında şanslı da sayılabiliriz. İMKB ve bankaların kapalı olması nedeniyle piyasa kayıpları konusunda bir bilgimiz yok. Kayıplar konusunda bilgi olmayınca bir fikrimiz de yok. Ancak bugün (Cuma)önümüzde ki tabloyu göreceğiz. Millet olarak umarım ve dilerim bu kriz belasını kısa sürede atlatırız.

Gayrimenkul ve inşaat piyasası için şimdi yeni bir dönem başlıyor. Son 2 senedir piyasalarda oluşan olumsuz hava ve beklentiler haliyle inşaat projelerini etkilediği gibi yatırımları da durma noktasına getirdi. Birçok firma ve yatırımcı şirket projelerini ve kararlarını ötelemek zorunda kaldı. Bu tür kriz beklentisi içine giren ve durgun dönemlerde inşa edilen projelerin markalaşma yolunda geçirdiği süreçte bir nevi onun değerini de ortaya çıkarıyor. Ancak bu dönemde yeni şirketler ve konsept projeler markalaşma yolunda çok ciddi değer ve pirim kaybetti. Kısacası inşaat sektöründe markalaşmanın bu kadar kısa sürede erozyona uğramasına gerçekten çok şaşırdım. Bu konuyu ciddi anlamda sorgulamak lazım. Markaların değer kaybetmesi öncelikle fiyatlarının düşmesi ile ilintilidir ve bu süreç hala devam ediyor. Özellikle böyle dönemlerde 2. el piyasasının projeler üzerine müsbet veya menfi etkilerini iyi sorgulamak lazım. Çünkü 2.el piyasası bir yerde o projenin geleceği açısında en büyük kıstas ve ölçüdür. Proje geliştirici şirketler veya yatırımcılar önceliği 1.el satışlara verdiği için 2.el satışlarını kontrol edememenin ne kadar büyük hata olduğunu aslında daha yeni anlamaya başladılar. Bu durum fiyat istikrarı açısından proje pazarlamalarında ne kadar önemli olduğu da ortaya çıktı. Bakınız bugün İstanbul'da inşa edilen projelerin büyük kısmında daha projenin teslimatı olmadan eğer 2.el piyasası oluşmuşsa ortada mutlak surette 2 tane geçerli sebep var demektir;

1-Ya o projede memnuniyetsizlik vardır.

2-Ya da o proje kar veya prim yapmış demektir.

Bu kriz koşullarında projelerin çoğunda kar veya pirim oluşmadığına göre satışta olan bu mülklerin bir memnuniyetsizlik ve fiyat kontrolü olmamasından dolayı satışa çıkmasını normal karşılamak lazım diye düşünebilirsiniz. Yani projelerin birçoğunda inşası sürerken ve daha teslimatı yapılmadan o projede 2.el piyasası oluşuyorsa ortada birkaç yanlış var demektir. Sonra deniliyor ki ''Efendim piyasalar çok kötü, gelecek belirsiz, emlak fiyatlarının daha da düşeceğini varsayılarak insanlar satıyor''. İyi de satış rakamlarına göz attığınızda her geçen gün satış rakamlarında ciddi düşüşlerin yaşanması arzda ki projelerin birbirine benzemesinden tutunda geciken teslimat takvimlerine kadar aslında şirketlerin kendilerini sorgulaması gerektiğini ve bu konuda çok soru olduğunu neden düşünemiyoruz? Geçtiğimiz zaman içerisinde defalarca bu konulara dikkat çekici yazılar yazdım. Haliyle bende mesleğim itibariyle projeleri takip ediyorum. Milyonlarca dolar yatırım yapılan bu projelerin atıl, natamam ve sebil vaziyette müşteri bekliyor olması ise insanı gerçekten üzülüyor. Artık bu yeni dönemde proje ürettiğinizde satmak istiyorsanız mutlaka fark yaratmak ve farklı olmak zorundasınız.

Bakın isterseniz bu konuyu bazı başlıklarla bir irdeleyelim;

Bölge ve lokasyon
İnşa edilen projelere lütfen dikkat edin, sosyo-ekonomik durumu düşük bölgelere inşa edilen projelere A plus müşteri kitlesine hitap edecek konseptler ve projeler uygulamak hata olur.

Eğer inşa edilecek bölgenin/lokasyonun sosyo-ekonomik durumuna göre proje üretmeyeceksen hiç inşa etmemek daha iyi.

Çünkü o bölgeye satmak için alternatif planlar da geliştireceksin ki öncelikli hedef kitlen hazır olsun.

Aksi halde yapılan planlar daha üst bir müşteri kitlesine hitap edecekse o zaman niye bu kadar parayı toprağa gömüyorsun?

İnşa edilecek projenin bulunduğu bölgenin sosyo-ekonomik durumuna göre konsept belirlenmelidir.

Sistem ve teknoloji
Projelerde o bölgenin yerel yönetimleri tarafından verilen imarı değil satacağın gayrimenkulün hedef kitlesini tesbit edip ona göre konsept projeler üreteceksin.

Gerekirse imarı eksik kullanacaksın ama doğru iş yapacaksın.

Eğer ki ''en kolayı betonarme sistem, ben işin kolayına kaçayım dersen''

işte bugün oturup ağlarsın.

İnşaat proğramı ve teslimat süresi,
İnşa edilen projelerin büyük kısmı betonarme sistemle inşa edildiği için müşteri tarafından satın alınan evlerin teslimatları maalesef satış proğramlarına ve piyasalara endekslidir.

Bu süre de minimum 2 yıl, maksimum sürede piyasa şartlarına bağlıdır. Ahşap sistemde ise bu süre 3 aydır.

Hedef kitle analizi,
Karar, mimari, konsept, planlar, tasarım, izinler, inşa proğramından sonra hedef kitle seçimi akla gelip iş yapıldığı için ortaya böyle garabet bir durum çıkıyor. Halbuki düşünülen proje için öncelikle bölge, hedef kitle ve en sonda da konsept seçimine karar verilse inanın sıkıntı yaşanmayacaktır.

Doğru fiyatlandırma,
Burada işin bam teli pazara çıkarken projenin doğru fiyatlarla ve vadelerle alıcıya sunulmasıdır. Aksi halde zaman içerisinde çıkış fiyatlarından geri gelmek ve fiyatları düşürmek yapımcı şirketler açısından ticari vizyon ve itibar yönetimi bakımından yanlış olduğu zamanla anlaşılacaktır. 

Burada çok fazla detaylara girmek istemiyorum. Tekrar konumuza dönecek olursak, Türkiye'de inşa edilen projelerin içerisinde doğru konseptle ve ahşap taşıyıcı sistemle inşa edilen projelerin fiyatlarında düşüş yaşanmaması aslında araştırılması gereken bir konu. Özellikle bu tür projelerin 2.el piyasasında bile alıcıların ciddi olarak kar elde ederek satması ve yapılan yatırımın USD bazında fazlasıyla karşılığını bulması yapılan işin ne kadar önemli olduğunu ve risk taşımadığını ortaya koyması bakımından dikkat çekicidir. Türkiye'de ahşap sistemle inşa edilen projeler bugün yatırımcıların gözdesi haline geldiyse burada düşünmek lazım. Bu projelerde yaşama en geç 3 ay içerisinde başlayabildiğiniz gibi tapu ve iskanını da hemen alabiliyorsanız sektörün bu konuyu bir kere daha düşünmesini acizane tavsiye ediyorum. Bakınız bu sistemle inşa edilen evler/projeler yaşam ve yatırım garantili olduğu için risk taşımaması ve krizlerden de etkilenmesi yatırımcılar açısından irdelenmesi gereken bir konudur. Biliyorsunuz Saral İnşaat olarak bizler ahşap sistemin öncülüğünü yapıyoruz. İnşa ettiğimiz Sunflower projelerinden ev satın alan müşterilerimiz zaman içerisinde

oturduğu evden daha büyük bir eve taşınmak istediğinde alıcıya satılan fiyattan sattığımız evi her şart altında USD bazında evi geri alıyoruz, ancak ev zaman içerisinde -bu süre 3 ay da olabilir, 2 yılda- pirim yaptığı için hiçbir müşteri evini Saral' a geri vermiyor. Yani ev değer kaybetmediği gibi ortada ciddi bir memnuniyetin var olduğu da gelen taleplerden belli. Şimdi düşünelim ve soralım, ''siz memnuniyet üzerine kurulmuş ve mali açıdan hiçbir risk taşımayan projeden ev satın almak istemezmisiniz? Tabi ki istersiniz. Velev ki bu projedeki evler hiç değer kaybetmiyorsa. Burada hem sektörün hem de yatırımcıların özellikle dikkatini çekmek istiyorum. Son dönemde yaşanan krizden sonra şöyle de düşünebilirsiniz; ''iyi de Amerika da ki evlerin hepsi ahşap sistemle inşa ediliyor, orada fiyatlar düştü, Türkiye de ise ahşap sistemle inşa edilen evlerin ne farkı var ki fiyatları düşmüyor'' diyebilirsiniz? İşin farkını sadece ahşap sistemde aramamak lazım, öyle olsa idi zaten iş kolaydı. O zaman bu sistemle evleri inşa edersiniz olur biter. Ancak ahşap sistem bu işin %50 sidir. Geri kalan %50 si ise vizyondur, ticari ve etik değerlerdir, konsepttir, itibar yönetimidir, müşteri memnuniyetidir, pazarlama ve satış organizasyonudur.

Sözün özü; sektör bu yeni dönemi iyi okumak zorundadır.

İyi haftalar. 
 
[email protected]