Akın Karali: 5 yıllık plan hazır iddialı geliyoruz!

1980 yılında Ömer Saçaklıoğlu tarafından kurulan Metal Yapı Konut, emlak geliştirme alanının yükselen yıldızlarından. Şirket İstanbul Tower 205, Koru Florya, Aqua Florya AVM, Ispartakule, Flistoria AVM, Crowne Plaza Florya gibi konut, ofis mekânları ve alışveriş merkezlerinin yanı sıra Kemerburgaz ve Zekeriköy’deki projeleriyle de öne çıkıyor.

Capital ve Ekonomist Dergisi’nin ortaklaşa düzenlediği, “Real Estate Stars - Türkiye’nin Gayrimenkul Liderleri 2016 Zirvesi”nde “En Çok Konut Projesi Yürüten Şirketler” kategorisinde ilk 10 şirket arasına giren Metal Yapı Konut’un İstanbul’un merkez lokasyonlarında bitmiş 17, inşaatı devam eden 7, planlaması başlayacak ise 4 projesi bulunuyor.

A segmente hitap eden lüks konutlar üreten Metal Yapı Konut’un 2018 planlarının en başında Ulus’ta gerçekleştireceği proje var. Yine Göktürk ve Zekeriyaköy’de bu segmentte yapılacak projeler de 2018 planları arasında. Metal Yapı Konut Genel Müdürü Akın Karali, “İnşaat olarak biz lüks segmentte devam edeceğiz. Önümüzdeki 5 yıllık iş planımız hazır” diyor. Karaali, lokasyon olarak yakın vadede İstanbul merkezinden çıkmayı düşünmediklerini ancak tarz olarak önümüzdeki dönemde şehir yaşamının değişen gereklilikleri nedeniyle “süit işletmesi”ne yoğunlaşacaklarını söylüyor.

Metal Yapı Konut, inşaat dışında 6 sektörde (akaryakıt, enerji, gıda, eğitim, perakende, AVM işletmeciliği ve otelcilik) 20 şirketle faaliyet gösteriyor. Şirket geçtiğimiz yıl Doğa Okulları’nı satın aldı. Karali, gelişmelerden memnun olduklarını belirtiyor ve ekliyor: “Sağlık, eğitim ve perakendede satın alma yoluyla büyüyebiliriz. Ama önceliğimiz Doğa Üniversitesi’ni kurmak” diyor.

Geçtiğimiz yıl Doğa Koleji’ni satın alarak adından söz ettiren Metal Yapı Konut, öncesinde çok göz önünde değildi. Ancak İstanbul Tower 205, Aqua Florya AVM, Ispartakule gibi dikkat çeken projelere imza atmıştı. A segment hedefli, İstanbul merkezli lüks projeleriyle büyüyen şirket, ana dalı olan inşaat dışında akaryakıttan eğitime 6 sektörde daha başarıyla faaliyet gösteriyor. 2018-2019 ajandası Ulus, Göktürk ve Zekeriyaköy emlak projeleriyle tamamen dolu olan şirketin yeni planları arasında suit işletmeciliği ve Ukrayna'da konut projeleri yapmak da bulunuyor. Sağlık, eğitim ve perakendede satın almalarla büyümeyi planlayan Metal Yapı Konut'un gelecek planlarını genel Müdürü Akın Karali ile konuştuk. 

Karali ile Metal Yapı Konut’un gelişim planlarını ve inşaat sektörünün durumunu konuştuk: 

• Hem Türk inşaat sektöründen hem de sizin Metal Yapı olarak sektördeki konumunuzdan bahsedebilir misiniz?

¦ Türkiye’deki inşaat sektörü son 10 yılda ekonominin lokomotifi haline geldi. Son 2 yılda yaşanan birtakım olaylardan dolayı inşaat sektörü bir miktar düşüş yaşadı ama şu anda tekrar toparlanmaya doğru gidiyor.

Özellikle son 10 yıldır çok ciddi şekilde insan ihtiyaçları da arttı. Yani öncesinde bir göz evde onlarca kişinin yaşadığı bir toplumdan bugün herkesin ayrı odası, odasının içinde banyosu olması pozisyonuna gelindi. Dolayısıyla, bu ihtiyaçlar arttıkça inşaat sektörü bunları nasıl karşılayacağını oturup planladı. Kişisel ihtiyaçlardan sonra sıra sosyal tesisler, havuzlar, yürüme alanları gibi sosyalleşme ihtiyaçlarına geldi. Bunlar da 10 yılda müthiş bir artış gösterdi ve bunlarla birlikte de sektör bir ivme kazandı. Bugün proje çatılarında çok büyük havuzlar, teraslar, yürüme alanları olmaya başladı. Sektörün getirdiği bu yenilikler ülke için çok önemli şeyler. Baktığınızda Avrupa’da tarih var ama bu konfor, bu lüks yok.

• Yatırım açısından değişimin boyutu nedir?

¦ Son 10 yılda müthiş bir yatırım değişimi de oldu. 10 liraya alman bir şey her bölgede, her semtte, her ilde minimum birebir değer kazandı. Tabii bu da yatırımcıları cezbetti. Sağımız solumuz her yer inşaat oldu. Ancak artık bu işi bilen, daha iyi yapan, daha da önemlisi nakit akışını iyi yöneten firmalar ayakta kalacak. Çünkü şu anda Esenyurt, Beylikdüzü gibi bazı bölgelerde müthiş bir arz var. Buralarda yapılan projeler risk taşıyor. Bir bölgede o kadar çok arz olduğunda mutlaka o bölge birtakım değişikliklere uğrayacaktır. Bu da fiyat değişimidir. Yine son 2-3 yılda, özellikle İstanbul için konuşuyorum, müşterilerin özellikleri değişti. Bundan 10 yıl önce şehir karmaşasından, yoğunluğundan şehir dışı bölgelere kaçmak isteyen müşteri grubu şu anda tam tersi şehir içini tercih ediyor. Hem trafik problemi hem de şehrin sunduğu avantajlar nedeniyle şu anda bu country bölgelerden şehir içlerine doğru geliyorlar. Geri dönüş var.

• Peki, Metal Yapı tam olarak tüm bu dönüşümün neresinde?

¦ Biz bu sektörün içinde yaklaşık 35 yıldır varız. Öncesinde çok büyük olmayan inşaat projeleri vardı ama biz yaklaşık 1980 yılma kadar devamlı gayrimenkul, arsa toplayan, bir firmayız. 1980’den sonra da bu arsalar üzerinde yavaş yavaş inşaat yapmaya başladık. 2000’li yıllarda bu işin ivme kazanması döneminde de o arsalarımızı değerlendirmeye başladık. Biz ilk 7 projemizi hep kendi arsalarımıza yaptık.

Şu anda sektörde tabii çok büyük oyuncular var, bizden büyük oyuncular da var fakat sektördeki yerimizin iyi olduğunu düşünüyorum. Çünkü, son dönemde özellikle çok büyük projeler yapıyoruz. Birçok firmanın projesine bakıyorsunuz, 20 projesinin aktif büyüklüğü belki bizim İstanbul Tower projemiz kadar ancak eder. İşte yine Çekmece’de bir projemiz var, 800 bağımsız bölümden oluşuyor.

Şu anda son derece iddialı, büyük projeler yapıyoruz. Önümüzdeki 5 yıl içinde de sektörde çok iddialı bir yere geleceğiz. Ama bizim asıl amacımız çok konut üretmek değil. Çünkü, biz sosyal konut yapmıyoruz. Biz hep lüks konuttayız. Şimdi Ulus’ta yine A segmentinde bir proje yapacağız. Dolayısıyla önümüzdeki dönem mimariyle, yaptığımız projenin kalitesiyle mutlaka sektörde dengeli bir yerde olacağız.

•15 Temmuz darbe girişiminin gayrimenkul sektörünü çok olumsuz etkilediğini biliyoruz. Genel olarak baktığınızda sektör 20l6’yı nasıl kapattı?

¦Tabii ki sektör zayıf kapattı. Ama öyle kapatması gerekiyordu. Böyle bakarsak 2016 aslında kaybedilmiş değil, kazanılmış bir yıl. Yaşanan darbenin sonunda toparlanmak, 2015’in iki katına ulaşmak büyük başarı... 2017 verileri de çok çok iyi gitmiyor ancak bölgesine göre de değişiyor.

•Rakamsal olarak bir şey var mı elinizde?

¦Rakamsal olarak sektör tabii ki artıda. 20l6’da 2015’e göre daha fazla konut satıldı. Ama o rakamların hepsi piyasa rakamları değil.

•Peki, Metal Yapı’nın satış, kârlılık olarak 2016 performansı nasıl?

¦2015’e göre bir miktar daha düşük diyelim. Yüzde 15-20 daha düşüktü. Nedeni terör girişimleri, darbe, ondan sonra bu patlamalar... Tüm bunların sonucunda talep azaldı. Yoksa projelerimizin projeksiyonları zaten 3-4 yıllık.

DOĞA ÜNİVERSİTESİ Nİ KURACAĞIZ

EĞİTİMDE BÜYÜME 

İçinde olduğumuz diğer sektörlere gelince; Biz 2016’da Doğa Okulları’nı satın aldık. Eğitim gayet iyi gidiyor, öğrenci sayımızı 15 bin artırdık, 20 yeni okul açıyoruz, 7’sini açtık. Doğa Okulları’nı devamlı büyüterek ilerletiyoruz. Bana göre Doğa Okulları 5 yıl sonra sayılı eğitim kurumlarından biri olacak.

OTEL VE AVM

Bizde otel olarak Crown Plaza Florya var, maalesef 2016’da çok kötüydü, 2017’de ise müthiş bir değişim yaşıyor. Çok iyi gidiyor, projeksiyonun yüzde 50 üzerinde. Alışveriş merkezlerimiz var; Historia ve Aqua Florya, onların ikisi de artık yüzde 100 dolu. Yenilikler yapıldı, renove edildi, performanslarından da çok memnunuz.

ENERJİ VE PERAKENDE

Akaryakıtta bayii değiştirdik, daha önce Shell’dik Total olduk, bir tane de Opet vardı ve o devam ediyor, ondan da memnunuz. Birkaç perakende işimiz var, onları epey düzelttik, büyütüyoruz şimdi. Onun dışında gayrimenkul alım satımı, arsa geliştirme işimiz de gayet iyi, memnunuz. Önümüzdeki dönemde perakende sektörüne girebiliriz. Bir perakendeci grup satın alabilir, orada büyüyebiliriz.

YENİ SATIN ALMA PLANLARI

Belki AVM satın alabiliriz. Esasında yıllardır en çok girmek istediğimiz alan sağlık. Orada da uygun bir ortam oluşursa sağlık alanına gireriz. Sağlıkta satın alma yoluna gidebiliriz. Ama en büyük önceliğimiz üniversite, eğitim. Bir üniversite satın almak ve bir de “Doğa Üniversitesi”ni kurmak istiyoruz. En kısa zamanda bunu gerçekleştirmek istiyoruz. Eğitimde çok büyük fırsat görüyoruz ve yeni lise de safın alabiliriz. 

• 2017 şu ana dek nasıl geçti ve yaşanan gelişmeleri göz önüne alınca yıl sonu öngörünüz nedir?

¦Sektör mutlaka 20l6’ya göre ciddi oranda artış gösterecek. Talep artıyor, proje sayısı zaten artıyor. Ama 2017’de sektör biraz daha fazla frene bastı. Daha mantıklı, daha derli toplu, lo-kasyonu daha iyi projeler çıkıyor. Büyüme anlamında, ciro anlamında bana göre sektör yine büyüyor. Rakamlar da bunu gösteriyor.

Biz Metal Yapı Konut olarak 2017’de gayet iyi gidiyoruz, yani projeksiyonumuzun tamamen üzerindeyiz. Şu anda 4 farklı bölgede proje yapıyoruz. Projeksiyonlar 2017 hedefleriyle tamamen tutuyor.

Ancak, bizim projelerimiz çok büyük. Örneğin, bir kule yapıyoruz, buradan bir kat sattığınızda zaten projeksiyonunuzu tamamlıyorsunuz. Şu anda tatil dönemi bir yavaşlık var ama özellikle 2017’nin son çeyreğinde talebin ciddi anlamda artacağını düşünüyorum. Konut kredileri, banka mevduat oranları gibi bileşenler de iyi noktaya gelirse, sektör 2017’yi 20l6’dan daha iyi kapatır ve 2018’e daha ümitli başlar.

•Şimdiye kadar ne kadar satış yaptınız?

¦Biz 2016 sonunda yaklaşık 240 konut satmıştık. Ama aslında adet değil, metrekare ve ciro olarak değerlendiriyoruz. 20l6’da yaklaşık 4 bin metrekare satış yaptık. 2016 sonunda aktif büyüklüğümüz 2 milyar TL olarak gerçekleşti, ciromuz da yaklaşık 450 milyon TL oldu. Bu yılın ilk çeyreğindeki ciromuz 700 milyon TL. Yıl-sonu ciro hedefimiz de 1,5 milyar TL. Yaklaşık 20 bin metrekare satış yapmayı hedefliyoruz.

•Talep nereden geliyor?

¦Genelde şu sıralar talep C ve D profilinden geliyor. Yani metrekare fiyatı 5 bin ila 7 bin TL arasına talep var ama bizim genelde ortalamamız 2 bin 500 dolarla 12 bin dolar arasında... Örneğin Ulus’ta yaptığımız projenin metrekaresi ortalama 7 bin dolar.

Ama sektör olarak şu anda en azından bir miktar ilerleme var. 20l6’da lüks projeye, lüks konuta talep çok azdı. 2017’de biraz daha iyi, yavaş yavaş toparlanacak. Lüks konuta olan talebin azalmasının nedeni de, bu konutları alan müşteri, parasını çok iyi değerlendiriyor. Şu anda mevduat faiz oranları çok yüksek, konut kredileri yüksek, dolayısıyla eylüle doğru biraz gevşerse konuta talep de artar.

•Lüks konuta talep Türklerden mi yabancılardan mı geliyor?

¦Yarı yarıya. Yani örneğin Kemerburgaz Göktürk’teki projemizde yabancı satışımız çok az ama Bluelake Küçükçekmece projemiz var, orada epeyce iyi.

PLANLARIMIZDA UKRAYNA VAR

AB’Yİ BEKLİYORUZ

Önümüzdeki dönem planlarımızda Anadolu hiç yok. Tamamen İstanbul ve yurtdışı var. Yurtdışında da Ukrayna var. Biz 1996 yılında orada bir çikolata fabrikası açtık. O dönem aldığımız arsalar var, Ukrayna AB’yle bir adaptasyon yaşarsa orada konut yapmayı düşünüyoruz. Arazilerimiz zaten Kiev’in tam merkezinde.

ORTASEGMENT

AB’ye adaptasyon olur ve o yol açılırsa Kiev’in mutlaka müthiş bir gelişime ihtiyacı var. Belli bir zümre çok lüks yaşıyor, orta segmentin yaşayabileceği konutlar çok az. Ama henüz yüzde 100 hazır değil, 1 -2 yıla ihtiyacı var. Tabii çok lüks yapmayacağız. Oranın koşulları farklı, orada evler natamam veriliyor, daha ucuz ve orta segmentin ulaşabileceği konutlar yapacağız.

METAL YAPI KONUT'UN PROFİLİ VE HEDEFLERİ

1-Biz 35 yıldır sektördeyiz. 1980 yılına kadar gayrimenkul, arsa toplayan bir firmaydı. 

2-1980'den sonra inşaat başladık. İşin ivme kazanmasıyla 2000'lerde arsalarımızı değerlendirmeye başladık.

3-Son dönemde İstanbul Tower gibi büyük projeler yapıyoruz.

4-5 yıl içerisinde çok iddialı yere geleceğiz. Ama amacımız çok konut üretmek. 

5-2017'de projeksiyonumuzun üzerindeyiz.Şuan 4 farklı bölgede proje yapıyoruz. 

6-2016 sonunda aktif büyüklüğümüz 2 milyar TL, ciromuzda 450 milyon TL oldu.

7-Bu yılın ilk çeyreğindeki ciromuz 700 milyon TL. Yıl sonu ciro hedefimiz de 1,5 milyar TL.

8 Grup olarak 2016’da Doğa Okulları’nı satın aldık ve öğrenci sayımızı 15 bin artırdık,

9-20 yeni okul açıyoruz. Doğa, 5 yıl sonra sayılı eğitim kurumlarından biri olacak.

10-Bir üniversite satın almak ve bir de Doğa Üniversitesi’ni kurmak istiyoruz.

11-Belki AVM satın alabiliriz. Sağlıkta da satın alma yoluna gidebiliriz.

Capital