Aldığınız evin maliyetini nasıl hesaplarsınız?
Sıfır bir konut satın aldınız. Bunun maliyetini nasıl hesaplarsınız? Aldığınız fiyat yüksek mi? Düşük mü?
Bunu anlamanın birden fazla yolu var. Ama maliyet açısından bunun formülünü öğreteyim. Arsa fiyatı, inşaat fiyatı ve konut inşa eden şirketin brüt kazancı sizin satın aldığınız konutun fiyatıdır.
Piyasada kendi arsası üzerinde proje geliştiren şirket sayısı iki elin parmaklarını geçmez. Bu durumda İstanbul genelinde projenin yapıldığı lokasyona göre değişmekle birlikte kat karşılığı anlaşmaları yüzde 40 ile 50 arasında. Kimi projelerde yüzde 20'lere kadar düşerken, kimi projelerde ise yüzde 70-80'lere kadar çıkabiliyor. Ama bunlar istisna lokasyonlar.
Haydi siz buna ''yüzde 50'' deyin. Buna göre satın aldığınız konutun inşaat maliyetini iki ile çarparsanız konutunuz maliyet fiyatını bulursunuz.
Şimdi gelelim can alıcı noktaya... İnşaatın metrekare maliyeti ne kadar? İstanbul için söylüyorum. Metrekaresi 700 YTL'nin üzerinde olan konut projesi sayısı sınırlı. Buna göre ortalama olarak lüks bir projenin metrekare maliyeti 1.400 YTL civarında. Haydi buna inşaat ve arsa payı kadar da brüt kazancı ekleyin. Toplamda 2 bin 100 YTL gibi bir rakam çıkıyor karşımıza...
Tabi bu üst tavan. Düşük kat karşılığı oranı, düşük maliyet ve düşük kazanç gibi etkenleri ilave edersek bu rakamı epey bir düşürmek mümkün.
Durum böyle olunca üst gelir grubuna proje yaptığını söyleyerek metrekaresi 3 bin YTL'nin üzerinde konut satanlar, satamadığından dert yanınca anlamakta zorlanıyorum.
Bir tarafta ev sahibi olmayı hayal eden milyonlarca insan var. Diğer tarafta ise çoktan ev sahibi olmuş bir kesim. Konut üreticileri neden ısrarla aynı gelir grubuna hitap ediyor? Anlayabilen var mı?
Bu arada metrekaresi 3 bin 5 bin hatta 10 bin YTL eden proje yok mu? Mutlaka var. Ama sayısı çok sınırlı.
E-mail: [email protected]
