Ali Ağaoğlu: Konutta markalaşmak, satış sonrasından geçiyor!

Türkiye’nin en büyük gayrimenkul projelerinden Maslak 1453 ile Ali Ağaoğlu, ekonomi gündeminin ön sıralarında yer alıyor. Ağaoğlu, toplam 5 bin 300 konutu, Türk müşterilerinin yanı sıra Dubai’deki fuarda da pazarlayacak. Ali Ağaoğlu, konutta markalaşmanm, satış sonrasmda ürününü sahiplenmekten geçtiğini söylüyor.

Ali Ağaoğlu, büyük gelişim gösteren Türkiye gayrimenkul sektörünün en dinamik, marka yaratmada en kabiliyetli isimlerinden. İlk kez adım attığı bugün finansın merkezi olarak projelendirilen Batı Ataşehir’in büyümede önemli payı var. Bugüne kadar 30 bine yakın konut üreten Ağaoğlu Şirketler Grubu, geçen hafta ilk kez ayrıntılarını Ekonomist ile paylaştığı Maslak 1543 Projesi ile de büyük ses yaratma peşinde.

Ağaoğlu ile gerek kendi işlerini ve gerekse gayrimenkul sektöründe art arda gelen yeni kanuni düzenlemeleri içeren bir söyleşi gerçekleştirdik.

Kentsel dönüşüm ve yabancıya satış, sektörde iki önemli kanuni düzenleme. Bu konular işlem hacmi son dönemde düşen sektöre beklenen motivasyonu sağlayacak mı sizce?

Ali Ağaoğlu: Türkiye'deki ekonominin, diğer bütün sektörlerin tetikleyicisi inşaattır. İnşaat sektörünün çarpanı 2.54'tür. Yani inşaatta yapılan bir yatırımın genel ekonomiye katkısı 2.5'tir. Çünkü emek yoğun sektör, diğer bütün sektörleri de tetikliyor ayrıca. Ayrıca direk 2 milyonun üzerinde sigortalı çalıştırıyor. Kaldı ki en vasıfsız elemanlar çalışıyor. Desteklenmesi bu açılardan doğrudur. Kentsel dönüşüm çok önemli ama bence ikinci önemli de mütekabiliyet yasası.

Mütekabiliyet hangi açılardan potansiyel taşıyor?

Gelişmiş ülkelere bakın, hangi ülkede mal para yapıyorsa, o ülke gelişmiş ülkedir. Kıstas budur her zaman. Ve Türkiye'nin büyümeye ihtiyacı var, kaynağı yok. Tasarruflar düşmüş yüzde 12'lere, büyümek için ya faizle para alacaksın yabancı yatırımcı çekeceksin. Bugüne kadar,adama 300-500 bin dolara, 1 milyon dolara ev satınca, sanki o ülkenin toprağını satıyoruz. Onu alıp sırtına uçakla yurt dışına mı götürecek, gelip oraya bayrağını mı dikecek? Böyle bir mantık var mı? Böyle bir korku olur mu?

Yabancıya satışta Ağaoğlu olarak başı çekenlerdensiniz. Kamuoyuna açıkladığınız Maslak I453’te ciddi bir yurt dışı satış planınız var. Evet, çok önem verdiğimiz bu projeyi, tüm yerli müşterilerimizle birlikte aynı anda yurt dışında da pazarlayacağız. Bu konuda Ekim ayı başındaki Dubai Fuarı’na adeta çıkarma yapacağız. Orada çok etkin bir çalışma içerisine gireceğiz. Dubai’deki planlarınız neler?

Fuarları yalnız şirketlerin tanıtımı için değil, ülkenin tanıtımı için de büyük bir fırsat olarak görüyoruz. Geçmişte oralara gidenler kötü standlar yapıyorlardı. Biz ise fuarları her zaman çok ciddiye aldık. Dubai’nin en lüks standını aldık. Sadece projenin lansmanı değil tüm Türkiye’nin tanıtımını yapmayı amaçlıyoruz. İstanbul ve Türkiye'yi tanıtacağız. Adam İstanbul'a gelirse, ben zaten o adama daire satarım. Bu konuda geçen görüşmemizde Sayın Başbakanımıza da çalışmalarımızı arz ettim. Yabancıya satışa en çok inanan  şirketlerin başındasınız. Nasıl bir öngörünüz var bu konuda?

Mütekabiliyet yasası uygulanmaya başlasın, oturma izinleri çıksın, İstanbul'un da imajını düzeltelim, asgari yılda 20 milyar dolar Türkiye'ye para girdisi yaparız. Bizim hedefimiz iki yılda iki milyar dolar.

Maslak 1543’te 4 bin 700 konutun, 1 ay içinde 3 binini satmak istiyoruz. Asgari yüzde 25'ini yabancılara satmayı hedefliyoruz. Benim Arap’larla bağım var. Din bağım var, kültür bağım var. Aynı yemekten hoşlanıyoruz, aynı müziği dinliyoruz. Burayı tercih ederlerse, gelir ezanını dinler. Büyük potansiyel görüyoruz

Yabancıya satış çıktı ancak eksik noktaları var, tartışılıyor. Gerekli yasal düzenlemeler henüz netleşmedi. Yabancı yatırımcı muhakkak Türkiye'ye gelsin. Ama ülkesine geri götürecek. Ama o adam buradan daire aldığı zaman, o para bu ülkeye katma değer olarak kalacak. Bundan daha ucuz ve kalıcı yatırım kaynağı yok. Konut için gelen sermaye en değerli, en kalıcı yabancı sermaye. Mütekabiliyet çıktı ama henüz uygulanmıyor. Aslında eksik. Yasa çok önemli, ama bunu yapmak için adama burada oturma müsaadesi vermek gerekiyor.

İsviçre’nin Konya kadar toprağı yok. Kişi başı milli geliri en yüksek olan ülke. Paraya ihtiyacı yok. Ona rağmen gidip 600 bin Euro’nun üzerinde bir mülk aldığın zaman, yinede oturma müsaadesi veriyor. Yasa çıktı ama oturma müsaadesi vermediler. Sayın Başbakan ile görüştüm. “Veririz” diyor. O konuda olumlu. Ama bizde bürokrasi yavaş.

Yeni yasalarla satışların önü açılırken, diğer yandan iç pazarda da sıkıntı yaşayan şirketler var. Özellikle ucuz konut konseptine dikkat etmek lazım. Tabii insanlara cazip geliyor. Konut her insanın hayali. Erişebilir geliyor. Ama sektörde, oyuncu olarak, adamın söylediği fiyata bunu mal etmenin imkanı yok. Sadece inşaatı yapmanın imkanı yok. Üzerine arsayı koy, diğer girdileri koy. Biz bile hayret içinde izliyoruz bazı fiyatlandırmaları. Yani hesabını doğru yapan durumda sıkıntı olmaz. Özellikle Esenyurt konusunda ciddi endişeler var. Ancak yaşananlar doğaldır, her sektörde görülebilir benzeri durumlar.

Neye dikkat edilmeli sektörde?

Bir insan bir buzdolabı, bir televizyon alırken neye bakıyor? Servisi var mı, markası ne. Verdiğin para ne 500 lira, bin lira. Servisi var mı diye arıyorsun. Gidip 100 binlerce lira para veriyorsun. Sormaz mısın, arsan senin mi, tapun senin mi, bankan kredi veriyor mu? Bu en büyük kriterlerden biridir bakılması gereken. Banka olduğu zaman kefil oluyor, inşaat sahibi kadar sorumlu. Üretim dışında da kriterler aranmalı? Ne gibi kriterlerden söz ediyorsunuz?

Bir projenin başarılı olabilmesi için, fiyat tek başına yeterli kriter değildir. 4-5 unsur bir araya gelirse başarılıdır. Lokasyon doğru olacak. Projen doğru olacak, fiyatın, ödeme koşulların, markan doğru olacak. Yani, başarı için tek bir kriter yetmiyor özellikle konutta.

Alana kazandıracaksın. Satış problemi yaşamıyorsak bugüne kadar alan herkesi olduğumuzdandır. Ve müşteri sorun yaşamamıştır. Tüketici mahkemesine gidilsin,

hangi firmanın kaç tane davası var. Bu alandaki marka tanımınız nedir?

Ben yöneticilerime hep, “Varsa kusurumuz, hatamız, onu gidip sahiplenin” derim. Eğer marka olacaksan, ürünün arkasında durmayan hiç kimse marka olamaz. Ürünün arkasında duruyorsan, o zaman marka oluyorsun demektir. Bizi sektörde ayrıştıran en önemli kriterimizden bir tanesidir bu. İnşaatı yapmak önemli değil, onu yaşatmak önemli. Biz hiçbir projemizde elimizi eteğimizi çekmiyoruz. Başında hep Ağaoğlu var.

Çıkan sıkıntılar büyük olduğunda tüm sektör etkilenecek muhakkak. Sizin bu konudaki önerileriniz neler olabilir?

Arsa onun değil, bilmem ne onun değil, kıçı kırık bir maket yapıyor. Muhakkak denetlenmesi lazım. Ama bunu yaparken de, yumurta alayım derken kazı da kesmemek lazım. Sektörün de görüşü alınarak doğrunun yapılması lazım. Sigorta sisteminin devreye alınması ama ek yük getirilmemeli. Getirilecek her ek yük fiyata yansıyacak. Bunu da yapmamamız ama kesinlikle bir kontrol altına almamız lazım. Kasabı manavı bile son dönemde sektöre girmeye çalışıyor. Bunun bir kriterinin olması lazım.

İleriki döneme ilişkin iş hacminiz yeni projelerle birlikte ne olacak?

Bizim iki yıllık işlem hacmimiz satışa sunacağımız projeler 8 milyar TL'nin üzerinde olur. Bunun 2 milyar dolarını yurt dışına satış yapmayı düşünüyoruz. Devreye sokacağım üç tane daha proje var. Toplam 8 milyar civarında bir hasılat ortaya çıkacak. Bunun da yüzde 25'ini mütekabiliyet yasası ile dışarıdan elde edeceğiz.

Gayrimenkul dışında enerji ve turizmde varsınız. Bu iki sektörde de gelişim içerisindesiniz. Dağılımı nasıl oluşacak ileriki dönemlerde. Total iş hacminde inşaat amiral gemimiz olmaya devam edecek. Özellikle enerjide büyük işler yapıyoruz. Bakın Türkiye'nin enerjiye ödediği parayı çıkarın, cari açık yok. Yılda 60 milyar dolar, enerji için Türkiye dışarıya para ödüyor. Hali hazırda hasılatımızın yüzde 95'ini inşaat oluşturuyor. Enerjide büyük yatırımlarımız olacak. 

Bu durumda hedefimiz 3-4 yıl içinde enerji ciromuzun yüzde 25-30'unu oluşturmasıdır. Turizm yüzde 10 gibi bir pay alabilir en çok. Çünkü turizmde cirolar çok yüksek değil.

Ağaoğlu üç ana sektörde faaliyet yürütüyor. Hedef varolan sektörlerde dikey büyüme sağlamak, inşaatın yanı sıra enerji ve turizmde de çok aktif bir büyüme içerisinde. Sektörlere dönük gelecek yapılanmasını şöyle dile getiriyor:

GAYRİMENKUL Yurt içinde ve dışında büyük projelere imza atılacak. Yürüyen projelerin yanı sıra şu günlerde en büyük gündemleri Maslakta başlayan proje. Maslak 1453,4 bin 700'ü konuta, 600’ü ticariye dönük satış noktalarından oluşuyor. Biri Çekmeköy’de ikisi Avrupa Yakası'nda olmak üzere üç yeni projenin hazırlığı yürüyor. Yine Bodrum ve Londra projeleri üzerinde de çalışılmaya devam ediyor.

ENERJİ: Sektörde bin 300 megawat’lık lisansları mevcut. 126 megavvat’lık bir kısmı Doğan Holding'e satıldı. Ağaoğlu, enerjiden çıkılmadığını, yatırımlara devam edildiğini söylüyor. Enerji sektöründe üç yıl içinde 2 milyar dolarlık yatırım gerçekleşecek ve grup cirosundaki payı yüzde 25'lere ulaşacak.

TURİZM: Hali hazırda dört tesisi bulunuyor. Boğaziçi'nin gözbebeği noktalarından, Carlton arazisi olarak bilinen arsanın tamamına sahip olundu. Yakın zamanda bu alanda bir lüks otel devreye alınacak. Sektördeki tesis sayısı sekize tamamlanacak.

Ekonomist/Mustafa Kemal Çolak