Ali Ağaoğlu Londra'da 500 milyon pound'luk konut projesi yapacak!

 Hız Tutkusu

KENDİSİYLE İLGİLİ SÜRMANŞETİ Yüzünde kocaman bir gülümsemeyle gösteriyor: "Gördün mü bu haberi" diye soruyor, "sekiz milyon liraya mal oldu ama analarının ak sütü gibi helal olsun" diyor gururla. Sekiz milyon liranın helal edildiği ekip, FIBA Dünya Şampiyonasında ikinci olan Türk Milli Basketbol Takımı. Helal eden de Ağaoğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu. Ağaoğlu, takım henüz çeyrek finaldeyken oyuncuların mücadeleci ruhundan etkilenip "Finale kalırlarsa 'My Europe' projesinden her birine ev hediye edeceğim" demişti. Dediğini yaptı. Hidayet'le yayınlanan boy boy fotoğrafları yalnızca hediye seremonisi görevini görmedi. Değme PR'cılara parmak ısırtacak bir pazarlama enstrümanına dönüştü. Milli oyuncuların anahtarlarını teslim aldıkları gün henüz inşaat başlamamış olan My Europe projesinin satış ofisinin kapısında izdiham oluştu. 300 ev satıldı. Ağaoğlu "tesadüf diyor, hala şaşkın: "Her şey çok doğal gelişti, ben çok mücadeleci bir insanım, çocukların o anki mücadelesini görünce yürekten inanarak söylediğim bir şeydi. Bu noktalara geldi."

2 milyar dolarlık servetiyle geçen yıl FORBES Türkiye En Zenginler Listesi'nin altıncı sırasında yer alan Ağaoğlu, muhtemelen 'züğürdün çenesini en çok yoran' zengin. Liste verilerine "Ben daha zenginim" diye itiraz eden de bir tek o. En popüler sanatçıları dahi kıskandıran bir medya yansıması var. Durumundan şikayetçi değil. "Neysem oyum" diyor sık sık ve fakat değinmeden de edemiyor: "Yaz geçti. Arkadaşlarım bile arayıp İstanbul'da mısın diye soruyor. Tüm yaz işimin basındaydım, iki kez Bodrum'a iki kez de Çeşme'ye gittim; o da hafta sonu için... Ama öyle bir çıkıyor ki basında, sanki tüm yaz şezlongda yatmışım." Haksızlığa uğramışlık duygusu gözlerinden okunuyor o sırada. "Ben çalışmaya aşığım" diye sükuneti tamamlıyor cümlesini. Ortaokulda aldığı yatılı öğrencilik disiplinini tüm hayatına yansıtmış. Her gün 07:00'de kalkıyor. 08:00'de mutlaka ofiste oluyor. "Sabah 06:00'da yatsam dahi bu değişmez. Adriana  Lima olsa yanımda fark etmez" diyor kahkaha atarak.

Olağan neşesi, söz işlerine geldiğinde yerini dinamik bir ciddiyete bırakıyor. Ağaoğlu, aktif büyüklüğünü 2010 sonunda yüzde 20'lik büyüme ile 4 milyar 638 milyon liraya çıkarmaya hazırlanıyor. 2010 ciro hedefi ise 1 milyar 617 milyon lira.Gündemi yoğun. Geçtiğimiz ay enerjiyle yatıp kalktı Ağaoğlu Grubu. Aslında enerjiye yatırım yapamaya 2007 yılında karar vermiş Ali Ağaoğlu. Türkiye'nin enerjideki dışa bağımlılığı nedeniyle harekete geçmiş. Dünya Enerji Konseyi Türk Milli Komitesi'nin (DEK - TMK) verilerine göre Türkiye'nin enerji ithalatı yılda 40 milyar doları buluyor. Enerjide yerli kaynakların kullanımı hükümetin de stratejik planlarından...Ağaoğlu enerjide kaydedilecek yüzde 50'lik bir yerli üretimin yaratacağı farkı vurguluyor: "Enerjimizin tamamını kendi kaynaklarımızdan karşılayamayabiliriz belki ama yarısını bile üretsek çok önemli yol alırız. Türkiye'nin cari açığı 50 milyar dolar. Enerjiye de neredeyse o kadar veriyoruz. Enerji ithalatının yarıya indiğini düşünsenize!". Bu anlayışla son iki yılda deyim yerindeyse lisans toplamış. Kriz nedeniyle elinde lisans olmasına rağmen yatırımdan vazgeçen girişimcilerden aldığı 13 lisansla faaliyete başladı Ağaoğlu. Enerjideki hamlesini "geç kalınmış bir karar" olarak vurguluyor ama kısa sürede hızlı yol aldıklarını ifade ediyor: "Bugün itibariyle Türkiye'deki rüzgar enerji santrallerinin (RES) yüzde 12'i bizde. Geçen altı ayda iki yıllık yol kat ettik."

Konu enerji ve lisanslar olunca söz 'çantacılara' geliyor doğal olarak. Ağaoğlu pek çoklarının aksine çantacıların ki o bu kişilere "aracı" demeyi tercih ediyor fazlasıyla işine yaradığını belirtiyor. Aracıların kritik öneme sahip mühendislik hizmeti verdiği görüşünde: "Aslında büyük gruplar, bu tür projeler geliştirme konusunda çok başarılı olmayabiliyorlar. Aracılar sizi bürokrasiden kurtarabiliyor ki bu da projelerin önünün açılması adına çok hayati bir etken."Önceliği RES ve hidro elektrik santrallere (HES) veren Ali Ağaoğlu, mevcut lisansları satın alarak büyümeye devam edecek. 2013 sonuna kadar elinde bulundurduğu kurulu gücün 1000 MW'a ulaşmasını hedefliyor. Toplamda planladığı yatırım miktarı ise iki milyar dolar. Ağaoğlu grubuna ait tüm projelerde kendi ürettiği yenilenebilir enerjiyi kullanıyor. Bu çerçevede bir de toptan dağıtım şirketi kurdu Ağaoğlu. İlk etapta kendi projelerinin ihtiyaç duyduğu enerjinin dağıtımını yapıyor. Dağıtımı büyütmede acelesi yok:" Eğer güçlü olmak istiyorsan önce üretimde güçlü olacaksın, gerisi sonra gelir."Ağaoğlu'nun enerjideki üretim aşkının meali, şu an için eylül başı devreye giren Mersin Mut Rüzgar Enerjisi Santrali ile 2010 Aralık'ta hizmete girmesi planlanan Bandırma Şah Rüzgar Enerjisi Santrali. Mersin'deki santralin yatırım maliyeti 90 milyon lira. 33 MW kapasiteli santral, 12 bin konutun elektrik ihtiyacını karşılayacak. Bir yandan da yıllık 72 bin tonluk karbondioksit emisyonunu engelleyecek. Bandırma'daki santralin hedefi ise 33 bin konutun yıllık enerji ihtiyacını karşılamak. Bu koşullarda Ağaoğlu'nun nükleere yatırım yapacağını tahmin etmek zor değil. O, rekabetçi bir Türkiye ekonomisi için nükleer enerjinin şart olduğunu düşünenlerden... Temkinli seçiyor kelimeleri, önce RES ve HES'lerde yol alınması gerektiğini ama ister istemez sonunda sıranın nükleere geleceğini vurguluyor.

 Tüm kamuoyunun yenilenebilir enerji konusunda doğru bilgilendirilmesi gerektiğinin altını çiziyor. Hatta bu vizyonla Milli Takım örneğine kıyasla daha kasti bir PR çalışması dahi var. Ağaoğlu birkaç ay önce Türkiye'deki ilK elektrikli otomobil olan Tesla Roadster aldı ve bunun için bir basın toplantısı düzenledi. Toplantı kendi fikriydi. Medyada boy boy yer aldı. 100 kilometreye 3,7 saniyede çıkan, kilometrede 2,5 kuruşluk elektrik tüketen ve sıfır emisyon yayan 475 bin liralık 'oyuncağı' için "Yanında Ferrari bile nal topluyor" diyor gülerek. Türkiye'den bir elektrikli otomobil markası çıkmasının vakti gelmiş Ağaoğlu'na göre. Otomotivin fasondaki gücünün farklı kulvarlara taşınması gerektiğine inanıyor. Tesla 'lansmanını' da bu konuda farkındalık yaratmak için tasarlamış. Sağır sultanın duyduğu otomobil aşkını (Yaklaşık 13 milyon dolar tutarında bir düzine lüks otomobili var) yerli elektrikli otomobil üretiminin hayrına kullanmış. Biraz da grubundaki enerji üretim ve kulanım politikasına değinmek için... "Her cumartesi kullanıyorum" dediği Tesla'sının otomotiv sektörüne ilham vermesini umuyor. Hatta kendi teşvik planını geliştirmiş, bu konuda üretim olursa 500 araçlık sipariş vereceğini söylüyor. (Bu teşvik, Bursalı Orhan Holding'in hoşuna gidebilir. Bkz. 56 sayfa) Enerjide büyük oynuyor Ağaoğlu. Lakin bu hamle diğer alanlardaki hızını kesmiş değil.

Grubun amiral gemisi olan konutta işler tıkırında. Ataşehir'deki yönetim binasının giriş katında banka şubesini andıran ve müşterilere sıra numaralarıyla hizmet ve¬rilen satış ofisindeki kalabalık durumu özetliyor. İnşaat işlerinde 2009'dan 2010'a yaklaşık yüzde 110'luk bir büyüme planlayan grubun gündeminde şimdilik Ayazma'daki (İstanbul Olimpiyat Stadı yanı) 3 bin 500 konutluk My Europe projesi var. Projenin öncelikli alımlarında 600 konut satıldı. Türk Milli Basketbol Tkımı'nın evlerinin yer aldığı ve B sosyo-ekonomik gru¬ba yönelik proje için yapılan televizyon reklamında Ağaoğlu kendi oynadı. "10 bin peşin daire senin" sloganıyla lansmanı yapılan projesinin reklam filmi için "Sinan Çetin çekti, 1 milyon dolar aldım (eğitime harcayacak). Çok eğlendim, ortalık yıkılacak" sözleri dökülüyor ağzından... Ağaoğlu'nun proje satışlarıyla ilgili bir sıkıntısı yok. Bugüne kadar milyon metrekareden fazla inşaat tamamlayan Ali Ağaoğlu, kendine 2 bin 500 kişilik aktif bir veri tabanı oluşturmuş. Her projesini önce kendi müşterilerine sunuyor.

 Öncelikli alım ve özel indirimlerden faydalandırıyor. "Müşterinin sandığı ya da seni seveni yoktur" diyor sistemin şifresini çözdüğüne inanan bir güvenle. "Ona kazandırdığın sürece seni sever. Bir daire 100 liraysa ben 100 liraya değil 70'e satarım, 30'unu kazandırırım. Çok miktarda ve çok hızlı iş üretiyoruz. Yüksek alımla maliyeti düşürüp bunu fiyatlarımıza yansıtıyoruz. Taşeronumun dahi hesabını kontrol ederim. O kazanırsa bana da kazandırır aksi takdirde bir yerde bir sorun patlak verir."Kazandırma demişken markalı konutun devleri arasında bir prim savaşı yaşanıyor. Aslında markalı konutta Ağaoğlu ipi ilk göğüsleyenlerden. Uludağ'daki otelinde (Ağaoğlu My Resort -1995) kullandığı 'My' yani 'benim' konspetini, 1998'de My City Bahçelievler'le konut projelerine taşıdı Ağaoğlu. Turizmdeki anlayışı, konuta taşıdıklarının altını çiziyor: "Biz konutu sığınak olmaktan çıkarıp bir yaşam biçimi haline getirdik. Bize bu vizyonu turizm kazandırdı. İnsanların beş yıldızlı otellerde yaşadıkları imkanları, evlerinde de yaşamaları üzerine tasarladık her şeyi. Tüm sosyal ve sportif aktivitelerden deprem ve asayiş güvenliği olmak üzere her ayrıntıyı taşıdık sitelere ve en önemlisi bu hizmete erişimi taksitlerle, kampanyalarla mümkün kıldık." Pek çok inşaat şirketinin markalı konut inşaatında kendilerini örnek aldığını düşünüyor ama rakiplerinin hakkını veriyor: "Dünyanın en zengin ülkelerinde dahi gayrimenkul uzun vadeli ve uygun kredi koşullarıyla alınır. Alıcının cebinde parası dahi olsa kredi ile finanse eder. Biz de bu şekilde A4 gelir grubunun yaşadığı standardı, B'ye taşıdık. Bunu da müşteriye kazandırarak yaptık. Bugünkü markalı sitelerin çıkış noktası My City'dir. Daha iyisi geliştirilmiştir elbette..."Ağaoğlu Şirketler Grubu Pazarlamadan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Kürşat Tuncel'e göre Ağaoğlu'nun İstanbul Ataşehir'de yaptığı konutlar, yüzde 200'lük getiri sağladı. İstanbul'un yeni cazibe merkezi Ataşehir'de sıkı bir rekabet yaşanıyor. Ali Ağoğlu rekabetten memnun.

Aslında bu rekabet konuttaki genel resmin de yansıması şeklinde zira bölgede Varyap, Teknik Yapı ve Dumankaya gibi devlerin de önemli bir ağırlığı ve iddiası var. Örneğin Varyap'ın Batı Ataşehir'deki "yeşil lüks" projesi Varyap Meridian, Mayıs 2009'da satışa çıktı. Bugüne kadar yüzde 45 prim yaptı. 2010 sonu itirbarıyla yüzde 100'e ulaşması bekleniyor ki proje 2012'de tamamlanmış olacak. Çevre Dostu Binalar Konseyi LEED'e kayıtlı karma bir proje olan Meridian'da 500 konut, 5 yıldızlı otel, 50 bin metrekare kiralanabilir alana sahip iş merkezi ve 20 bin metrekarelik ofis binası var. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Ataşehir'i "Birinci Derece Merkez" olarak tanımlıyor. Bölgenin de kendiliğinden oluşturduğu bir prim de var ortada elbette. Ağaoğlu, zamanında Ataşehir'in lojistik avantajını iyi okuyabildiği ve bir de bölgede zamanında sorunsuz ve büyük arsalara sahip olduğu için kendini şanslı addediyor:"Ataşehir Avrupa'daki şehircilik anlayışının en önemli örneklerinden biri. Diğer gruplarla birlikte şehircilik ve inşaat kalitesi adma önemli işler yapıyoruz. Sorun büyük ve problemsiz arazi bulabilmek. Burası Emlak Gayrimenkul GYO'nundu. Hasılat paylaşımı modelinin ilk örneği olarak geliştirdik. İstediğimiz projeyi ya¬pabilme imkanı bulduk." Emlak GYO ile gerçekleştirilen hasılat paylaşımı modeli, Ağaoğlu'nun skalasında önemli bir yere sahip aslında. Basketçilerimizin meşhur ettiği İstanbul Başakşehir Ayazma'daki 3 bin 500 konutluk My Europe projesi, İstanbul Seyrantepe'de 46 bin metrekarelik arazi, Ataşehir'deki My Office projesi gibi süreçlerde hep hasılat paylaşımı modeliyle yola çıktı Ağaoğlu. Gerçi kısa bir süre önce Ali Ağaoğlu sert bir çıkış yapmış ve Emlak Konut GYO'yla bir daha iş yapmayabileceğim dile getirmişti. Emlak GYO'nun, işlerine gereğinden fazla karıştığından şikayetçiydi.

Yaşanan süreci cesaretle ve "mesaj yerine gitti" rahatlığıyla anlatıyor: "Emlak Konut'la birkaç projede hasılat paylaşımı ile iş yaptık. Arsayı o koyuyor, projeyi ben geliştiriyorum. Benim projelerimi Avrupa'daki mühendislik ve mimarlık fakülteleri takip ediyor. Türkiye'de 'su perbrands' listesine girmiş, alammdaki tek şirketsem işime karışmayacak. Ama uzlaşma sağlandı, mesaj alındı." Yanılmıyor olmalı ki, Ali Ağaoğlu 21 Eylül'de Emlak Konut GYO tarafından ihaleye çıkarılan Şişli Ayazağa'daki 245 bin metrekarelik arsanın ihalesini 1,6 milyar dolarlık teklifiyle kazandı.Bu ihaleyle birlikte halen devam eden 11 bin konut inşaatına kısa sürede binlercesi eklenecek. Bir yandan da Seyrantepe'de Türk Telekom Arena'nın hemen yanındaki arazisine de inşaatına kazma vurmak üzere. İstihdam ettiği 10 bin kişi ile hızlı hareket eden bir yapı oluşturmuş Ağaoğlu. Çok büyük ölçeklerde süratli karar alabilme lüksünden hiçbir koşulda vazgeçemeyeceğini altını çiziyor. Bu hızda elindeki arsa stoğunun da payı var. Halen İstanbul'da üzerinde en az 15 bin konut inşa edebileceği 30'u aşkın arsası bulunuyor. Yalnızca geçen yıl mevcut arsa portföyünü zenginleştirmek için 300 milyon dolarlık alım yaptı.

Ağırlıklı olarak Anadolu'da yer alan arsa portföyünü 'dengelemek' için Avrupa yakasından da alımlar yapıyor. Hızlanacak projelerini anlattıkça keyfini ve inancını yüzünden okumak mümkün. "İşini iyi yaptığın sürece İstanbul gibi bir yerde riskin yok" diyor."İstanbul gibi bir yerde" sözlerinin altını dolduran süreçlerden biri de Ağaoğlu'nun C gelir grubuna yönelen dikkat çekici ilgisi. Kentsel dönüşüm yasasıyla özel sektörün önünün açılması gerektiğini ısrarla vurgulayan Ağaoğlu "A plus'ta beş bin kişiye, B gelir grubunda beş milyon kişiye ulaşıyorsak C'de 50 milyon kişiye ulaşırız" diyor heyecanla.Ağaoğlu'nun işlerine bakıldığında yurtdışı açılımının olmadığı görülüyor. İçeride kendilerine fersah fersah yetecek kadar çok işlerinin olduğunu, yapılanma olarak da gruplarının içe dönük bir yapı sergilediğini anlatıyor önce. Hırsının, mantığının önüne geçmeyeceğini söylüyor. Söylüyor söylemesine de özellikle

Körfez'den ve Rusya bölgesinden gelen ısrarlı tekliflere de değinmeden edemiyor. Çin'den sonra taahhüt ve inşaatta en büyük ikinci ülke olan Türkiye'nin potansiyeline olan güveni tam."Dışarıda gözüm yok" eliyor ama açık sözlülüğü ve şeffaflığıyla tanıyıp ketumluğuna alışık olmadığımız için temkinli yaklaşımı kuşku uyandırıyor. Zaten gizem uzun sürmüyor. Gözünde küçük bir parıltı beliriyor.'İçe dönük'şirketinin yurtdışından imtina eder pozisyonunun uzun süremeyeceği ve hatta olabilecek en cesur hamlelerden biriyle sonlanacağı da o küçük parıltıyla ortaya çıkıyor. Çünkü Ağaoğlu Londra'nın merkezinde 500 milyon pound'luk bir konut projesine hazırlanıyor. Şimdilik ketum ama "İnanamayacaksın!" nidasına engel olamıyor. İnşaata ne zaman başlayacaklarına dair cevabı "Çok yakında, belki yıl başından bile önce" oluyor. O sırada Ataşehir'deki yönetim ofisinin bahçesinde yetiştirdiği tavuskuşları ve ceylanları izliyor... Ve bu, Ağaoğlu için 500 milyon pound'luk bir projeden daha önemliymiş gibi görünüyor. Ayazma'daki My Europe projesi, Seyrantepe'de ki 46 bin metrekarelik arazideki projeler, 21 Eylül'de kazandığı 1,6 milyar dolarlık Emlak Konut GYO ihalesi, Bandırma'da yıl sonunda hizmete açacağı santral, eli kulağındaki Londra projesi... Ağaoğlu hızlı ve çevik bir büyüme atağına girişmiş durumda. "Henüz start çizgisine adımımı dahi basmadım, bak çok samimiyim" diyor.

Ali Ağaoğlu'nun Türkiye'nin sayılı zenginleri arasına sokan büyüme sürecinin temelinde de, lüks yaşama olan aleni merakının altında herhangi bir yokluk hikayesi yok. Trabzonlu, varlıklı bir ailenin oğlu. Babası Bağdat Caddesi'ni Bağdat Caddesi yapan inşaatçılardan. 1977'ye kadar birlikte çalışıyorlar. (Bir rivayete göre Ali Ağaoğlu 1955 doğumlu zira yaş mevzuundan ve 'eskilik'ten hiç haz etmediği için konu pek gündeme gelmiyor Yoğun yaşanan kuşak çatışması Ali Ağaoğlu'nun "Davul benim boynumdaydı tokmak onun" sözleriyle anımsadığı çatışmalar sonunda tek kuruş almadan babasının yanından ayrılıyor. Bir süre babasına rağmen piyasada tutunmaya çalışıyor. Bersay İletişim Enstitüsü'nde "Geleceği Tasarlamak" başlıklı seminerde babasına inat yürüttüğü mücadelesini açıklıkla anlatıyor: "Rahmetli Ecevit'i sevmezdim ama ilk para kazanma vesilelerimden biri de o olmuştur. Karaborsa vardı. Her şey karneyle verilirdi; benzin, demir, çimento... O dönemde iyi para kazandım." Sonra 1982'de 17 ortağıyla birlikte Libya'da iş yapmak üzere Akdeniz İnşaat'ı kuruyor. Ön anlaşma yapılıyor. Sıra ipotek mektubu üzerinden teminat almaya gelince ortaklar çekinceli davranıyor.

Ağaoğlu da ortaklarının hisselerini satın alıp Libya defterini kapatıyor. Hemen ardından da Paşabahçe Yapı Kooperatifı'nin 292 dairelik işini alıyor.Bugün grubu bünyesinde 15 şirket faaliyet gösteriyor. Yukarıda sözü geçen aktif projelerinin yanı sıra eli kulağında üç proje de büyümesine orta vadede ivme kazandıracak gibi. Bodrum'da Net Holding'den satın aldığı 10 bin dönüm arazi projesinden açılıyor söz. 2008'de anıtlar kuruluna takılmış ama pürüzler halledilmiş.

Proje İngiliz ve Kuzey Avrupalı bireysel yatırımcılara yönelik tasarlanmış. Ama geçtiğimiz yıllarda yaşanan krizler nedeniyle sıkıntı yaşayan Kuzey Avrupa emlak piyasaları nedeniyle akış yavaşlamış.Projenin bir turizm şehri olması planlanıyor. İki golf sahası, dört tane beş yıldızlı otel ve 10 bin villadan oluşan bir mini şehir tasarlanmış. Şu sıralar hızlı hareket edebilmek adına müşteri aksını Kuzey Avrupa'dan Körfeze taşıyabileceğini söylüyor.Turizmdeki bir diğer proje İstanbul Anadolu Hisarı'ndaki 1699 tarihli Amcazade Yalıları'nın restorasyonu ve butik otele çevrilmesi. Ağaolu yap-işlet-devret ihalesini 2007'de almıştı. Proje bir süre anıtlar kurulunda bekledi ancak şu an ruhsat aşamasınlar. Ağaoğlu süreci bir kültürel sorumluluk olarak algılıyor. Arkeoloji Müzesi'yle ortak çalışmalar sürdürdüğünü ekliyor. Halihazırda Vaniköy'de otursada projenin tamamlanmasıyla birlikte yalıların haremlik bölümüne taşınmanın planlarını yaptığını söylüyor espriyle. My Europe'taki evlerin teslimi sırasında 12 dev Adam'a imzalattığı milli takım formasını giydirdiği sandalyesinde hiperaktiviteyeyakın bir dinamizmle anlatıyor: "Büyük sürprizlerim olacak. Henüz hiçbir şey görmediniz." Halka arzı sorunca da "neden olmasın" diyor, altyapı çalışmalarına başlamış, enerji ve inşaat için borsaya kote olmayı düşünebilirim diyor yeter ki hızımızı düşürmesin, param kıymetli ama karar alma hızım daha önemli." dedi.

 Forbes/Mehin Öner