Ali Hepşen konut maliyetlerinin talebe etkilerini inceledi!
Gayrimenkul konusundaki eserleri ile tanınan İÜ . İşletme Fakültesi öğretim üyesi Dr. Ali Hepşen, kaleme aldığı son yazısında konut maliyetlerinin satış fiyatları, kredi ve faize oranlarını talebe etkisini mercek altına aldı
Konut üretimi ve konut maliyetlerine etki eden unsurlar piyasanın gelişmesi anlamında önemli. İnşaat maliyetlerin belirlenmesi, özelikle de maliyetleri oluşturan girdilerdeki fiyat artışları satış fiyatlarını doğrudan etkilemekte. Dünyada kriz olduğunda emtia fiyatlarının yükseldiği açık, bu nedenle konut fiyatlarının düşmesini öngörmek zor denilebilir. Özellikle son bir yılda inşaat maliyetlerini oluşturan unsurlar artış trendinde, örneğin demir fiyatları geçen seneye göre yüzde 40 artmış durumda. Bu durum doğal olarak inşaat maliyetlerinin artışına direk etki edecek. İlgili maliyetler bir süre sonra ürün maliyetlerinin üzerine geleceği için konut satış fiyatlarını bir miktar daha yukarı doğru çıkaracak.
Aşağıda yer alan grafik, Group Enerji İnşaat Demiri Fiyat Endeksi (GEFE) nin gelişimini gösteriyor. GEFE'ye esas olan baz sene 2000 senesi olarak alınmış ve seriler inşaat demir fiyatı olan 185$/ton=100 şeklinde endeksleştirilmiş. İnşaat demirinin yıllar itibariyle gelişimini görmemiz anlamında önemli bir veri seti. Grafikten de görüleceği üzere 2008 Temmuz ayında 1.580 endeks değeri ile zirve yapan endeks daha sonra azalmış ve 2009 Ekim ayında 653 endeks puanına gelmiştir. Sonraki dönemlerdeki toparlanma ve emtia fiyatlarındaki artışa paralel olarak demir fiyatları Haziran 2011de 1.144 puana gelmiş durumda, bu da başta belirttiğimiz gibi geçen seneye göre %40lık bir artışı işaret ediyor. (Ayrıntılı bilgi için bkz. http://www.groupenerji.com/insaat-demiri-fiyat-endeksi.html)
İnşaat Demiri Fiyat Endeksi (2000 Ocak-2011 Haziran Dönemi)
Diğer taraftan Reidin.com ve GYODER tarafından hazırlanan Yeni Konut Fiyat Endeksi (kamuoyunda genelde Markalı Projeler olarak adlandırılan, ağırlıklı olarak kurumsal gayrimenkul şirketlerinin ürettiği konutlar üzerinden geliştirilen, son dönemde ABD, Avustralya, Kanada gibi birçok ülkede üretilmeye başlanan gösterge endekstir), özellikle yeni konutlardaki fiyat gelişmelerinin takip edilmesi açısından önemli. Maliyetlerdeki artışların fiyatlara nispeten yansıdığını gösteriyor. Ancak önümüzdeki süreç bunun daha hızlı olabileceğini gösteriyor (Ayrıntılı bilgi için bkz. (Ayrıntılı bilgi için bkz. http://www.reidin.com; http://www.gyoder.org.tr)
Konut piyasalarında arz tarafının analizini ve olası durumları inceledikten sonra, talep tarafını ve olası faiz artışlarının etkisine bakmakta fayda var. Aslında, konut fiyatlarının artma potansiyeli dikkate alındığında ve faiz oranlarında artış beklentileri dikkate alındığında bugün iyi karar vermekte fayda var. Konut kredisi aylık faiz oranları 120 ay vadeli kredide mevcut %1,12 den %1,62 ye çıkarsa (kredinin aylık faiz oranında binde 5lik artış); bugün kredi almayan biri yarın krediyi almak isterse aylık bazda %25e yakın miktarda daha fazla ödemek durumunda olacak (aylık taksitler mevcut 1.139 TLden 1.422 TLye çıkacak). Kısa vadeli krediyi tercih ederse faiz artışının aylık maliyete etkisi %8 olmasına rağmen, bu seferde aylık taksit tutarları yüksek kalacak. Burada kastedilen krediyi ilk kullanım aşamasındaki zamanlama tercihi; bugün mü krediyi kullansam yoksa biraz bekleyip mi ev alsam noktasındaki zamanlama. Yoksa krediyi kullandıktan sonra faiz oranları tüketici aleyhine değişmiyor, yani banka tarafından arttırılamıyor. Aşağıda daha detaylı olarak ifade edilen hesaplamalar 100.000 TLlik konut ve %75 oranında kredi açılması durumundaki değerler. Konut bedeli arttıkça uzun vadeli kredilerde maliyetler faiz oranlarındaki artışa daha duyarlı hale geliyor.
Karar noktası önemli; görünen maliyetlerdeki artışın fiyatlara yansıyacağı, satış fiyatlarındaki artış geçtiğimiz döneme kıyasla daha yüksek olabilir. Aynı zamanda ekonomideki dalgalanmaların bankalar cephesinde kredi faiz oranlarında artış olarak karşımıza çıkacağı. Hele ki uzun vadeli kredi kullanmayı düşünenlerde aylık ödemeler 280 TLnin üzerinde artabiliyor. Faiz oranlarındaki artış olasılığı satış fiyatlarının artmasını sınırlandırsa dahi, görünen konut piyasasındaki dengelerin farklı noktalarda oluşacağı yönünde.
