Ali Sami Yen ihalesinde başa dönüldü

Ali Sami Yen Stadyu'nun 34 bin metrekarelik arsasına yapılan 416 milyon 500 bin TL'lik teklifi beğenmeyen  TOKİ  yönetimi ihaleyi iptal etti. Şimdi TOKİ hasıla paylaşımı ile yeniden ihaleye çıkmaya hazırlanıyor.
 
TOKİ'nin hasılat paylaşımı ihalesinde beklentisi 500 milyon TL. Ekspertiz çalışmalarında 250 milyon TL değer biçilen arsanın satışından TOKİ yönetimi 450 milyon TL ile 600 milyon TL arasında gelir bekliyordu. İhaleyi kazanan Aşçıoğlu-Nurol ortaklığının pazarlıkla fiyatı 450 milyon TL'ye çıkarması bekleniyordu. Bu olmayınca TOKİ yönetimi ihaleyi iptal etti.
 
Önce projeye göz atalım. Ali Sami Yen ihalesine verilen rakam piyasa koşullarının neresinde? 
1) Projeyle ilgili olarak TOKİ kendini tam anlatamadı. Türkiye genelinde TOKİ'nin yaptığı yüksek bloklara tepki duyan meslek odaları ve politikacılar aynı tepkiyi Ali Sami Yen'de de gösterdi. Çünkü imar planı yapma yetkisi bulunan TOKİ meslek odalarının tepkilerini göz ardı ediyor. Yaptığı imar planları iptal edilince ufak tefek değişiklikler yaparak yeni imar planı yapıyor. Yoluna devam ediyor.
 
TOKİ mevcut başkanın döneminde en iyi imar plan uygulamalarından birini Ali Sami Yen'de yaptı. Fakat odalar TOKİ'nin yaptığı planlara tepkili olduğu için bu plana da dava açacak. Yatırımcıları en fazla korkutan nokta bu. Bitişikteki Likör Fabrikası'nda yaşanan sıkıntının bir benzerinin burada yaşamak istemiyor. İstanbul'da satışa çıkarılan en değerli arsasının ihalesine katılımın az olmasının nedeni buydu.
 
2) Plan tam anlatılamadı. Ali Semi Yen'in Büyükdere Caddesi'ne cephesi olan kısımda 10 bin metrekare yeşil alan olarak ayrıldı. Toplamda 1.000 metrekare taban oturumlu 3 kule veya 1.500 metrekare oturumlu 2 kulenin yapılabileceği stadyum arsasında, geriye kalan 25 bin metrekareden fazla alan peyzaj yapılarak park ve sosyal donatı olarak kullanılabilecek.
3) Projenin bodrumda bulunan en alt katı, kapalı otopark olarak İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne devredilecek. Belediye yaklaşık 1.500 araçlık bu otoparkı işleterek gelir elde edecek. Deprem ve benzeri olağanüstü felaket durumlarında afet merkezi olarak kullanacak.
4) Buraya yapılacak binalarda ilk imar planında, binanın yüksekliği serbest bırakılmıştı. Yeni imar palında ise buraya yapılacak binanın kat sayısı maksimum 41. İstanbul'un en yüksek binasının yapılması düşünülüyordu. Yeni imar planıyla bunun önü kesildi.
5) Projede avm veya dükkanlar var. Ama avm'nin girişi Büyükdere Caddesi'nde değil. Ali Sami Yen'in güneyinden. Büyükdere Caddesi'nden girişinin olmaması değerini düşürüyor.
 
Fiyatı yüksek mi?
1) Projede konut ve ofis olarak 86 bin metrekare satılabilir alan var. Bölgede ortalama metrekare fiyatı 6 bin doların üzerinde. Bu arsa Galatasaray için önemli bir alan. Eğer Galatasaray camiasına pazarlanırsa fiyatı daha yukarıya çıkabilir. Burada ofis ve residencelerin satışından elde edilecek gelir en az 500 milyon dolar. İyi bir pazarlama stratejisiyle bu rakam 800 milyon dolar üzerine çıkabilir.
 
2) Projeye inşa edilecek avm'nin alanı 60 bin metrekare civarında. Kiralanabilir alanı ise 40 bin metrekare civarında olur. AVM'nin metrekaresi 8 ile 10 bin dolar arasında değişir.  Bu hesaba göre yapılacak avm'nin niteliğine göre değişir. Ama normal koşullarda buraya yapılacak avm'nin değeri 480 milyon dolardan başlar.
 
3) Toplamda ortaya çıkacak projenin değeri 1 milyar dolar civarında. TOKİ ve Emlak Konut'un Ataşehir ihalelerinde hasılat paylaşımında oranlar yüzde 40'ı geçti. Bu hesaba göre bu arsaya gelecek rekam 400 milyon doların üzerinde olur. Peşin 416 milyon 500 bin TL'mi avantajlı yoksa vadeli 400 milyon dolar mı? Bunun finansal hesabını hep birlikte göreceğiz.
 
4) İhaleye katılacak firmalar kredi verece banka bulmakta zorlandı. Özellikle CHP ve mimarlar odasının tepkisi bankacıları korkuttu. Bunun için katılımcı az oldu.
 
5) TOKİ'nin hasılat paylaşımı ihalesinde şartlar önemli. Şirketlerin riski az  olursa katılımcı sayısı fazla olur. Bu noktada top TOKİ'de.
 
6) TOKİ en başta çok büyük yanlış yapmıştı. Yapması gereken iş belliydi. İlk önce Seyrantepe'yi ihaleye çıkartacak. Seyrantepe'nin yapılmasının ardından Ali Sami Yen'i devir alıp öyle ihaleye çıkması gerekiyordu. Şimdi ihaleyi alan yer teslimini en erken 1 yıl sonra alacak. Bu da hata aslında...
 
7) TOKİ sadece Ali Sami Yen için değil tüm projeleri için yarım yamalak iş yapmaktan vazgeçmeli. Zaten Başbakan Recep Tayyip Erdoğan'ın da TOKİ'ye kızdığı nokta bu. Yapılan işlerin aceleyle yarım yamalak yapılması, yapılan işlerde kamuoyunun beklentilerinin göz ardı edilmesi TOKİ'ye tepkiyi artırıyor. Çözülecek sorunları çözümsüzlüğe itiyor.
 
8) 416 milyon 500'nin TL yüksek mi? Peşin ödendiğinde alınacak riskler göz önüne alındığında yüksek. Sorunlar çözülürse veya davalar konusunda uzlaşma sağlanırsa bu fiyat az. TOKİ arsayı ihaleye çıkmakta hasılat paylaşımı modelini kullanmakla doğru bir iş yaptı. Doğanın kuralları belli. Aykırı davranırsanız gerekli düzeltmeyi yapar.
Tebernüş Kireçci

Basında yer alan diğer haberler:

NEDEN BAŞA DÖNÜLDÜ?
Ali Sami Yen Stadyumu ihalesi iptal edildi. Gözler yenisine çevrildi. Yeni ihaleden 500 milyon TL teklif bekleyen TOKİ'yi iptale götüren hatalar neydi, bundan sonra neler olacak?

TOKİ, Ai Sami Yen Stadyumu arsasına yapılan 416 milyon 500 bin TL'lik teklifi beğenmeyerek iptal etti. TOKİ, ihalede en yüksek teklifi veren Aşçıoğlu-Nurol ortaklığıyla pazarlık yaparak bu rakamı 450 milyon TL'ye çıkarmayı umuyordu. Ancak, beklenen gerçekleşmeyince TOKİ, hasılat paylaşımı modeliyle yeniden ihaleye çıkacağını duyurdu. Şimdi, hasılat paylaşımı yöntemiyle yeniden ihaleye çıkmaya hazırlanıyor. TOKİ'nin bu seferki beklentisi 500 milyon TL.
Peki, iptale götüren nedenler neydi? İhaleye katılım sayısının az olmasında TOKİ'nin hataları etkili oldu mu? Aslında hangi adımlar atılırsa amaca ulaşılırdı?  Proje, gerçekten de odaların karşı çıkabileceği nitelikte bir proje miydi? Bundan sonra ne olur? Sorunun cevapları, uzmanlarla konuşularak verildi.

İHALE YÖNTEMİ NASIL OLMALI?
1) Peşin mi vadeli mi? TOKİ, peşin ya da vadeli ödeme konusunda iyi düşünmeli. Peşin 416 milyon 500 bin TL mi yoksa vadeli 400 milyon dolar mı avantajlı?..

2) Hasılat paylaşımı en doğrusu
 TOKİ, iptal ettiği ihaleye, arsa satış yöntemiyle çıktı. Oysa ki `hasılat paylaşımı  yöntemiyle çıktığı ihalelerde elde edeceği gelir oranı yüzde 40'ı aşmıştı. Hasılat paylaşımı, bu noktada doğru bir karar.

3) Riskler minimize edilmeli
 TOKİ'nin ortaya koyacağı şartlar da önemli. Yatırımcı şirketler açısından riskler ne kadar az olursa ihaleye katılım sayısı o denli artar.

PROJE HANGİ RAKAMLARI GÖRECEK?
1) Konut ve ofisten 800 milyon
 Projede konut ve ofis olarak 86 bin metrekare satılabilir alan var. Ortalama metrekare fiyat 6 bin doların üzerinde. Buranın Galatasaray camiasına pazarlanması durumunda 500 milyon dolarlık gelir beklentisi, 800 milyon doları aşabilir.

2) AVM değeri 480 milyon dolar
 Projedeki AVM'nin alanı 60 bin metrekare. Kiralanabilir alan ise 40 bin metrekare. Yapılacak AVM'nin niteliğine göre metrekare fiyatları, 8 ile 10 bin dolar arasında değişir. AVM'nin minimum değeri 480 milyon dolardan başlar.

3) Proje 1 milyar doları geçebilir
 Bu şartlarda ortaya çıkacak projenin değeri, 1 milyar doları geçebilir.

İHALEDE İPTALE DOĞRU GÖTÜREN 4 NEDEN
1 Katılımcıların tedirginliği giderilemedi: Türkiye genelinde TOKİ'nin yaptığı yüksek bloklara tepki duyan meslek odaları ve politikacılar aynı tepkiyi Ali Sami Yen'de de gösterdi. Çünkü imar planı yapma yetkisi bulunan TOKİ,  meslek odalarının tepkilerini göz ardı ediyor. Yaptığı imar planları iptal edilince ufak tefek değişiklikler yaparak yeni imar planı yaparak yoluna devam ediyor.
TOKİ,  en iyi imar plan uygulamalarından birini Ali Sami Yen'de yapmış olmasına rağmen, kendini yine anlatamadı. Odalar, TOKİ'nin yaptığı planlara tepkili olduğu için bu plana da dava açacak. Yatırımcıları en fazla korkutan nokta da zaten bu. Bitişikteki Likör Fabrikası'nda yaşanan sıkıntının bir benzerini burada yaşamayı kimse istemiyor. İstanbul'da satışa çıkarılan en değerli arsasının ihalesine katılımın az olmasının nedeni buydu.

2 Oysa ki plan, en iyi uygulamalardan biriydi: Anlatılamayan plan, çevreyle barışıktı. Ali Sami Yen'in Büyükdere Caddesi'ne cephesi olan kısımda 10 bin metrekarelik bölüm, yeşil alan olarak ayrıldı. Toplamda 1.000 metrekare taban oturumlu 3 kule veya 1.500 metrekare oturumlu 2 kulenin yapılabileceği stadyum arsasında, geriye kalan 25 bin metrekareden fazla alan peyzaj yapılarak park ve sosyal donatı olarak kullanılabilecek. Projedeki iyi uygulamalardan biri de İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne devredilecek olan kapalı otoparkın felaket durumlarında afet merkezi olarak kullanılması.
İlk planlamada, İstanbul'un en yüksek binasının bile yapılması düşünülüyordu. Oysa ki, yeni imarla kat sayısı maksimum 41 olarak belirlendi.
Katılımın düşük olmasında bir diğer neden de projedeki AVM'nin girişinin Büyükdere Caddesi'nden değil, Ali Sami Yen'in güneyinden yapılmış olması.

3 Teslimin 1 yıl sonra yapılması tedirgin etti: TOKİ'nin temel hatası ise planlama sırasında yaptığı önceliklerdi. İlk önce Seyrantepe'nin ihaleye çıkartılması gerekiyordu. Seyrantepe'nin yapılmasının ardından Ali Sami Yen'i devir alıp öyle ihaleye çıkması gerekiyordu. Şimdi ihaleyi alana, yer teslimi en erken 1 yıl sonra gerçekleştirilebilecek. Yatırımcılar açısından tedirginlik yaratan noktalardan biri de bu.

4 Kredi verecek banka bulmakta zorlandılar: Tüm bu şartlar üst üste gelince ihaleye katılacak firmaların verdiği bilgilere göre,  kredi verecek banka bulmakta zorlanıldı. Tabii, odalardan ve CHP'den gelecek tepkiler de bankacılar için önemli kriterlerden biriydi. Kredi bulmakta zorlanılınca katılımın az olması da normal bir sonuçtu.
Tebernüş Kireçci

Garip bir ihale yöntemiyle karşı karşıyayız...

GS'nin Ali Sami Yen Stadı'nın satışı da yılan hikayesine dönüyor. Bir ihale açıldı. Hem de herkese ilan edildi ve ekranların karşısında da satış yapıldı. Aşçıoğlu- Nurol ortaklığı 416.5 milyon lira ile ihaleyi kazandı. Her şey buraya kadar son derece şeffaf şekilde tamamlandı.
Hatta, bulunan rakamın yeterli olduğu, TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar tarafından da kabul edildi.
Ancak birden bire bazı kalemlerden feryatlar çıkmaya başladı. Arsanın peşkeş çekildiği, çok ucuza gittiği yazılıp, ihaleyi karalama kampanyası açıldı.
Galiba bu kampanyadan korkmuş olacaklar ki, TOKİ'ciler ihaleyi son derece komik bir gerekçeyle iptal ettiler:
"...Efendim, bizim Seyrantepe Spor Kompleksi 270 milyon liraya mal olacakken, hesaplar tutmadı ve maliyet 310 milyon liraya çıktı. Yani ek paraya ihtiyacımız doğdu. Bundan dolayı da ihaleyi yenileyip daha fazla veren birini bulmak istiyoruz..."
Allah allah... Ben hiç böyle bir mantık yapısına rastlamadım.
O zaman, ihaleye çıkmayın. "Bir malın fiyatını piyasa tespit eder" demeyin, aksine "Bana 500 milyon lira verene bu arsayı veriyorum" diye ilan edin. 500 milyonu bulabilirseniz ne âlâ. Birkaç kişi talip olursa, o zaman ihale açın veya fiyatı düşürün. TOKİ'yi aradım, gerekçeyi öğrenmek istedim, ancak üst düzeye ulaşamadım. Eminim, Bayraktar bu garipliği bize anlatacaktır.

Bu manzara karşısında baktım, Yaşar Aşçıoğlu çaresiz, başını eğmiş ve sonucu kabullenmiş. "Konu kamu ise Aşçıoğlu teferruattır" demiş. Kazara başını kaldırıp itiraz etse, herhalde bir daha TOKİ ihalelerine de sokmayabileceklerinden çekinmiş olacak ki, bağrına taş basmış. Böyle şey olmaz... Karşınızda yabancı bir firma olsaydı, görürdük gürültüyü. Bunun adı "Türk usulü ihale"dir. Başka bir şey değil.
Posta/Memet Ali Biran

Ali Sami Yen yeniden satış masasında

TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar, Ali Sami Yen Stadyumu arsasına ilişkin "Hemen ihaleye çıkıyoruz hasılat paylaşımı olarak... Biraz daha paraya ihtiyacımız var" dedi.  Gazetecilerin sorularını yanıtlayan Bayraktar, Ali Sami Yen Stadyumu'nun ihalesine hemen çıkacaklarını söyledi. Bayraktar "Hemen ihaleye çıkıyoruz hasılat paylaşımı olarak... Biraz daha paraya ihtiyacımız var. Biraz daha para verirlerse biz de dua ederiz" diye konuştu. Bir gazetecinin, `'Ne kadar para verirler'' sorusunu ise "Ne kadar verirlerse... Biz biraz daha şartları iyileştireceğiz" diye konuştu.
Star