Alışveriş merkezleri birer birer satılıyor!

Sürekli yenileri açılsa da her alışveriş merkezi başarılı olacak diye bir kural yok. Gerçi başarılı olsa bile satışa çıkarılanlar da yar. Bazıları finansal sıkıntı, bazıları da ortaklık sorunları nedeniyle birçok AVM yeni sahiplerini arıyor

Türkiye genelindeki alışveriş merkezi (AVM) sayısı 300’e ulaştı. Halen 50 ilde AVM’miz var ama bunların yaklaşık üçte biri İstanbul'da bulunuyor. AYD (Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği) verilerine göre 2015 yılına kadar 100 yeni AVM açılacak.

Her hızlı büyüyen sektörde olduğu gibi alışveriş merkezi yatırımlarında da konsolidasyon başlamış durumda. Çok sayıda AVM satılık ya da ortak arıyor. Yapılan araştırmalara göre, çoğu İstanbul’da olmak üzere 10’a yakın AVM vitrine çıkmış durumda.

Genelde başarılı AVM’lerin satılmayacağı düşünülür. Ama bunun istisnaları da var. Tıpkı Zeytinburnu’ndaki Olivium Outlet Çenter gibi. 

1 Nisan 2000’de açılan AVM’nin arsa sahibi İleri Mensucat’tı. İnşaatı ise Emintaş Emlak inşaat yapmıştı. Ancak Olivium’un ortakları arasında sorun olduğu, bu yüzden AVM’nin satışa çıktığı söyleniyor.

Boş mağazanın bulunmadığı Olivium’da 34 bin metrekare kiralanabilir alan var. Olivium için ortaklar 140 milyon dolar istiyor. Başarılı bir AVM için bu rakamı abartılı bulmayan piyasanın büyük oyuncularının neredeyse tümü Olivum’un ortaklarıyla masaya oturmuş. Rus ve Arap yatırımcıların da ilgilendiği söyleniyor.

Carousel'de hisse değişimi

Bakırköy’de 1995 yılında açılan Carousel Alışveriş Merkezi’nin de satışta olduğu söyleniyor. Ancak AVM’nin dışarıya satılması değil, hisselerin ortaklar arasında el değiştirmesi bekleniyor.

Carousel’in ortakları Çetinsaya, Mermer ve Özkök ailelerinin uzun süredir kendi aralarında pazarlıkta olduğu konuşuluyor.

Redevko çıkıyor mu

Türkiye’ye iddialı giren bazı yabancı yatırımcıların da AVM’lerini elden çıkarmak istediği biliniyor. Kulislerde bu aralar en çok Hollandalı gayrimenkul şirketi Redevco’nun üç AVM’sini satışa çıkardığı konuşuluyor. Halen dünya çapında 7.6 milyar dolar değerinde gayrimenkul portföyü bulunan Redevco, Türkiye’ye 2006 yılında gelmişti. Redevco’nun Ankara, Erzurum ve Manisa’da üç alışveriş merkezi bulunuyor. Manisa’daki Magnesia Alışveriş Merkezi açılış için gün sayıyor. Edirne’de AVM yapmak üzere arazi satın alan Redevco’nun bu projeyle birlikte Türkiye’deki yatırımlarının değerinin 600 milyon euro’ya ulaşacağı açıklanmıştı. Şimdi ise Redevco’nun bu yatırımları elden çıkarmak için yerli yabancı birçok yatırımcıyla görüştüğü söyleniyor.

Aldığımız duyumlara göre Redevco Türkiye’yle masaya oturanlardan biri de ABD’li yatırım fonu Blackstone Group. Hatırlanacağı gibi 128 milyar dolarlık bu fon geçen yıl Türkiye’de ofis açmış, başına da Yapı Kredi’nin eski CEO’su Kemal Kaya’yı getirmişti. Duyumları aktardığımızda Kaya, “Redevco ile değil ama başka AVM’lerle geçmişte görüşmelerimiz oldu. Halen de ticari gayrimenkul yatırımı yapmak için arayışlarımız sürüyor. Bunlar arasında AVM’ler de var. Alışveriş merkezlerindeki fırsatlarla yakından ilgileniyoruz” diyor.

Çok ortaklılık sorunu

İddialı inşaat projeleriyle adını duyuran Keleş ve Gül ailelerinin bazı AVM’leri de satış sürecinde. Bunlardan biri, başarılı olarak bilinen Florya’daki Flyinn Alışveriş ve Yaşam Merkezi. 

Aralık 2003’te kapılarını açan AVM’de 72 mağaza ve 20 stant alanı bulunuyor. Kapalı alanı 47 bin metrekare olan Flyinn’in kiralanabilir alanı 15 bin 300 metrekare. Yine Keleşoğlu Group ve Gül inşaat’ın ortakları arasında olduğu İstanbul Bahçelievler’deki Metroport Alışveriş Merkezi de satış listesinde. Mart 2008’de kapılarını açan Mettoport’a Mutlu-Evren İnşaat ile AOG konsorsiyumu da ortak. Zaten bu satışın nedeni de AVM’nin çok ortaklı bir yapıya sahip olmasıymış. Keleşoğlu Group Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Keleş, 16 bin 500 metrekare kiralanabilir alanı olan AVM’deki paylarını satmak istediklerini söylüyor. 

Satış nedenini çok ortaklı yapıya bağlayan Keleş, Alman yatırımcılarla görüşüldüğünü ama el sıkışılamadığını belirtiyor. Flyinn Alışveriş ve Yaşam Merkezi’ni de satmayı düşündüklerini söyleyen Keleş, “Flyinn’den memnunuz ama bu kadar AVM’nin yükünü taşımak istemiyoruz” diyor.

İstanbul Çengelköy’deki Maxi City AVM’nin de satış sürecinde. 2003 yılında açılan AVM’nin mülkiyeti VakıfBank’a ait. Halen AVM’yi Ahmet Hamoğlu’nun yönetim kurulu başkanı olduğu Hamoğlu Holding işletiyor. Hatırlanacağı gibi Hamoğlu Holding, geçen yıl kasım ayında perakendeden çıkmıştı. Maxi marketlerin demirbaşlarını da Migros’a satmıştı.

ORA'ya taze kan lazım

Geçen hafta ise perakende piyasasının gündemine Bayrampaşa’daki Ora AVM’nin kapanacağı kulisi bomba gibi düştü. Büyük perakendecilerin, havalandırmaya uygun olmayan mimari yapı nedeniyle AVM’yi terk ettikleri ileri sürüldü. Bayrampaşa’daki Ferhatpaşa Çiftliği arazisindeki Ora’nın kurucuları Durukan ve Ağaçkakan Inşaat’ın AVM’yi kapatmak yerine satmak istediği biliniyor. Kış aylarında yapılan bir görüşmede projenin tümü için ortakların 400 milyon euro istedikleri konuşulmuştu.

Misland'a ortak aranıyor

Anadolu’da da satılık AVM’ler var. Örneğin, Elazığ’ın ikinci alışveriş ve yaşam merkezi Misland’ın sahipleri ortak arıyor. Elazığ Lokantacılar Odası Başkanı Nihat Demirbağ öncülüğünde yaklaşık bin ortakla kurulan Misland’a bugüne kadar 55 milyon dolarlık yatırım yapıldı. Misland’ın ortağı ve pazarlamadan sorumlu yöneticisi Sami Demirbağ, finansman ihtiyacı nedeniyle ortak aradıklarını söylüyor. 

Demirbağ, finansman sıkıntısının nedenini ise şöyle açıklıyor: 

Misland’ın arazisini teşvikten yararlanarak devletten aldık. Yaptığımız anlaşmaya göre 5 yıl içinde devlet bize arazinin tam kullanım hakkını verecek. Süre bu yıl doluyor. Şu anda arazide şerh var. Hal böyle olduğu için bankalardan kredi almamız mümkün değil. Bu durum bizi sıkıştırdı.

Satılık AVM'ler

Alışveriş Merkezi                         Yatırımcısı                                                  Kiralanabilir alanı                                                                                                                                        (M2)

Olivium Outlet Çenter                 İleri Mensucat, Emintaş Emlak                            34.000

Carousel Alışveriş Mer.         Çetinsaya, Mermer ve Ozkök aileleri                      59.306

Magnesia Alışveriş Mer.         Redevco Türkiye                                            17.150

Gordion Alışveriş Mer.         Redevco Türkiye                                            50.000

Erzurum Alışveriş Mer.         Redevco Türkiye                                    32.000

Flyinn Alış, ve Yaşam Mer.        Gül ve Keleş aileleri                                            15.300

Metroport Alışveriş Mer.            Gül, Keleş, Mutlu-Evren İnşaat, AOG                     16.500

Maxi City AVM                         Vakıfbank, Hamoğlu                                             14.904

Misland Alışveriş Merkezi           Elazığlı işadamları                                             15.000

Ora Alışveriş Merkezi                 Durukan ve Ağaçkakan İnşaat                             60.000

Para