Altan Elmas: Konutta balon olsa şimdiye kadar patlardı!

Para piyasalarında beklenen ama olağanüstü günler yaşıyoruz. Kriz geldi mi, geliyor mu, kriz mi, dalgalanma mı tartışmalarıyla birlikte yine ‘konut balonu’ söylemine sarılanlar oldu. ‘Kriz kapıda, ABD’de yaşanılan krizin benzerini Türkiye konutta yaşayacak’ deniliyor. Türkiye’de bir konut balonu var mı? Televizyon ekranlarında dakikalarca izlediğimiz reklamlar, gazetelerde sayfa sayfa okuduğumuz ilanlar ‘talebin çok üstünde konut üretiliyor’ iddiasının bir göstergesi mi? Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas bu haftaki söyleşi konuğum. Diyor ki, “Bırakın balonu, talebe yetişemiyor sektör.” 

- CHP Genel Başkan Yardımcısı Umut Oran en son ‘ABD’deki krizin benzeri konut balonundan çıkacak” diyordu. Konut sektöründe bir balon ekonomisinden söz edebilir miyiz? 

2008 yılından bu yanan bir ‘balon’dan söz ediliyor. Bu sektörün bir balon olmadığı ispat edilmiş vaziyette. Bir balon olsaydı, 5 yıldır patlardı. ABD’deki mortgage krizinin sebepleri, o sebeplerin ortaya koyduğu sonuçlar var. O sonuçlara bakıldığında Türkiye’de konut balonundan söz etmek mümkün değil. 

TÜRKİYE PAZARI ABD’DEN ÇOK DAHA FARKLI

- Nedir o sonuçlar, Türkiye’nin diğer ülkelerden farkı nedir? 

Türkiye’yi genç nüfus taşıyor. Her yıl üniversitelerden 1 milyon insan mezun oluyor. 600 bin insanımız evleniyor. 100 bine yakın da boşanan var. Yani 700 bin seviyesinde her yıl konut ihtiyacımız doğuyor. Bu ihtiyaç tabii ki eşittir alınabilirlik, erişebilirlik değil. Her ihtiyacı olan konuta erişemiyor ama bu ihtiyaç karşılanamadığı zaman da tersine fiyat artışları oluşuyor. Kaldı ki 2008’den bu yana dünya kavrulurken konut merkezli Batı ve Amerika’da kriz yaşanırken, Türkiye’de 2008 ve 2009’daki konut fiyatları arasında ciddi fark var. Balon olsaydı fiyatlar geri gelirdi.

KONUTUN HER YIL YÜZDE 10-12 GETİRİSİ VAR

- Sektör ortalamasında konutun yıllık getirisi ne kadar?  

Her yıl yüzde 10-12 getirisi var. Sadece 2009’da krizin etkisiyle fiyatlar geri gitti. Son üç yıldır yüzde 35 var. Metrekaresi 2 bin lira seviyesindeki bir orta sınıf konut bugün 3 bin liranın altında değil. Bunu elbette İstanbul için söylüyorum. Anadolu’da da getiri çok farklı değil. 2012’den 2013’e haziran karşılaştırması fiyat artışı daha da fazla, yüzde 14’ler seviyesinde. 

24 AY İÇİNDE PROJENİN YÜZDE 90’I SATILIYOR

- Yapılan her 4 konuttan biri stokta kalıyor deniliyor... 

Doğru değil. KonutDer olarak Türkiye’nin en büyük 20 firmasının olduğu bir örgütüz. Bilgilerimizi bir havuzda paylaşıyoruz, stok erime hızlarını takip ediyoruz. Bahsettiğimiz, üretim halindeyken yürüyen stok. Yani inşa edip, bitirip, üzerinden 3-6 ay geçip de elimizde yüzde 20-25 stok falan kalmıyor. Zaten bir projeyi 24 ayda teslim ediyoruz. 24 ayda da konutların yüzde 90’ı satılıyor. Yüzde 10 stok, aslında stok değildir. 

KONUT YATIRIMCISINA MAKETTAN AL TAVSİYESİ

Konut zaten 2-3 aylık yatırım hesabıyla alınmaz. Diyelim ki yatırımcı olarak düşünüyorum, çıkış stratejisini en az 3 yıllık bir dönem için kurmam lazım. 5 yılda konut çok daha iyi kazanıyor. Şunu tavsiye edebilirim konut yatırımcılarına, konutu alıp özellikle projelerin başlangıç safhasında yani lansman veya ilk yüzde 30, 40, yüzde 50’den öncesi için alınırsa çok avantajlı olur. Bizler de onu öyle ayarlıyoruz. 24 aylık periyod içinde en az yüzde 25-30 fiyat artışı söz konusu. Teslimat başlayıp, ikinci ele döndüğü zaman bir balans oluşuyor. En az yüzde 20 getiri sağlıyor, çok yanlış proje olmadığı sürece. Maket alımında kâr daha yüksek. Siz 300 bin liralık daire alıyorsunuz. En fazla 100 bin lira ödüyorsunuz ve kalan parayı vadeli ödüyorsunuz. 

150 BİN LİRAYA 60 BİN LİRA KâR

Proje 2 yılda bitiyor, en fazla ödediğiniz para 150 bin lira. 300 bin liralık konut, yüzde 20 prim yaptığı zaman 360 bin TL yapıyor. 150 bin liraya 60 bin lira getiri elde ediyorsunuz. Bitmiş konut alımında da kira değerini dikkate almaları lazım. 4-5 sene kirasını tahsil edip, 5’inci senede çıksınlar. O zaman kâr maksimasyonu yaratabilirler.  

YOLLARI KALDIRALIM YEŞİL ALAN YAPALIM

1940’lardan sonra oluşmuş mahallelerde de bir doku var ama değerli bir şey yok. Son derece yoğun, iç içe. Yol, bina, yol, bina gidiyor.  Kentsel dönüşümün de tek bir formülü yok. Kanunu var ama biraz kervan yolda düzülecek. Büyük ölçekli projelerden çok, mikro ölçekli, mahalle bazında, ada bazında oluşturulacak çözümlerin daha doğru olacağını düşünüyorum 7-10 bin metrekarelik adalar halinde inşaat yapılsa, bizim mevcut yollarımız yeşil alan olarak yetiyor. Yani ara sokakları kaldırıp, yeşil alan yapalım. 200-300 metrekarelik parsellere bina yapmaktan vazgeçmeliyiz. Tarihi bölgelerden söz etmiyorum, çarpık yapılaşma alanlarında bu olabilir. 

DERMAN FAİZDE

Konut sektörünün dinamiğini faizler belirliyor. Faizlerin erişebilirliği, bizim sektörün stok dengesini değiştiriyor.  Faizler düşük olursa, yani yıllık yüzde 8-9 seviyesindeki faizlerle binlerce insan konut alabilir hale geliyor. İlk altı ayda konut satışları, geçen senenin iki katı oldu. Bunun sebebi faizler. Aylık yüzde 0.60 seviyesiydi. Şimdi biraz faizler yükseldi dolayısıyla satışları bir miktar etkileyecektir. Alınabilirlik ile ihtiyaç üst üste geldiğinde  stoktan bahsetmeye imkan yok. 

ORTALIĞI KASIP KAVURACAK BİR DURUM YOK Kİ

- Beş yıldır balon olsaydı patlardı dediğinize göre yaşanılan şu dalgalı dönemde de balon olmaz ve patlamaz diyebiliyor musunuz? 

Patlaması için hane halkının borçluluk oranının çok yüksek olması lazım. Türkiye’de hane halkı borçluluğu yüzde 40 bile değil. Zaten hükümet de borç oranını yükseltmemek için çok ciddi önlemler alıyor. Tasarrufu özendirecek, bireysel emeklilik sistemi gibi çalışmalar yapıyor. Türkiye’nin ne devleti borçlu, ne millet borçlu.  

Vatandaşın kur riski sıfıra yakın. Şirketlerin taşıdığı bir risk var ama şirketler de bir şekilde hedge ediyor. Yüzde 10-25 açık pozisyon olabilir. Ama ortalığı kasıp kavuracak bir şey yok.    

EN AZ 15 YIL DAHA CANLILIĞA DEVAM

- Gayrimenkulün getirisi düşecek mi? 

Konut temelde zaten ihtiyaçtan alınır. İyi yaşama dönük istek için alınır. Sosyal hayat için alınır. İnsanların sitelere geçmesinin nedeni de çocuklarının daha çok sosyal ortamdan, yeşilden faydalanmasını istemeleri. En az 15 yıl konut sektörünün canlılığının devam edeceğini düşünüyorum. Ara ara gaz kesebilir. Ama asla frene basılmaz.  

KİBRİT KUTUSU GİBİ BİNALAR

- Bu şehrin dokusu kibrit kutusu gibi binalar. Türkiye’nin her tarafında aynı tip bloklar görmeye başladık. Bunun önüne nasıl geçilecek? Siz mimarsınız, sizce hiç bina zevkimiz yok mu? (Epey gülüyor)  

Herkes çevresinden ,gözlerinin gördüğünden etkileniyor. İyi şeyler yapılıyorsa, iyi şeyler yapan insanların sayısı artıyorsa ve onların para kazandığı görünüyorsa, onun gibi olmaya çalışmak güzel bir şey. Eskiye göre durumumuz çok iyi.  Biz proje yaparken, önce 25-30 kişilik mimar ve inşaat mühendisi kadromuzla üzerinde çalışıyoruz. Projenin büyüklüğüne göre de konkur açıyoruz, yerli, yabancı mimarlık ofislerine.  Yani iyiyi arıyoruz. Sonra da reklam ve pazarlama ile insanlara sunuyoruz. Bence iyiler Anadolu’daki binaları da, müteahhitleri, mimarları da etkiliyor, İstanbul’da yapılan 5-10 dairelik apartmanı da etkiliyor. 

ESTETİK DİZAYN PAHALI DEĞİL

Mahalle aralarında da artık çok güzel yeni binalar var. Tabii ki çirkin binalar da var, yok değil. Bence asıl çirkinlik toplu konut mantığıyla yapılan binalarda. Bir tünel kalıp sistemi konuyor. O sistem oradan oraya, proje, proje dolaştırılıyor ve kutu kutu binalar her yerde ortaya çıkıyor. Maliyet odaklı düşünmenin bir sonucu. Toplumun uygun fiyatlı konut ihtiyacı biraz da buna neden oluyor. Aslında güzel şeyler yapmak çok pahalı değil. Dizayn, estetik çok pahalı maliyetler yüklemeden de yapılabilir. 

TATİL PSİKOLOJİSİ BİTTİ SATIŞLAR YENİDEN HIZLANDI

Gayrimenkul yatırımcısıyız, devam eden işlerimiz var. Alışveriş merkezleri yatırımcısıyız. Bir haftada çok bir şey değişmiyor. Hiçbir yatırımda frene basmadık. Yazın kıymetini bilerek, imalatlarımıza devam ettik. Satışlarımız da devam ediyor. Bu hafta biz, geçen haftadan, bir evvelki haftadan daha iyi satış yaptık. Tatil psikolojisinden kurtulup da, insanlar İstanbul’a gelmeye başlayınca işler açılıyor. 

DOLARI OLAN SATSIN

Elbette birçok insanın gözü döviz kurunda. Ben olsam, elimde dolar varsa satarım. 1.80’e inmez ama 1.90’a iner.

Funda Özkan/Akşam Gazetesi