Ankara Çankaya'da 318.2 milyon TL'ye satılık turizm tesisi!

T.C  Ankara  22.İCRA DAİRESİ TAŞINMAZIN AÇIK ARTIRMA İLANI

Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, kıymeti, adedi, önemli özellikleri:

ADRESİ : Ankara ili Çankaya ilçesi Kazım Özalp Mahallesi, Uğur Mumcu Caddesi, Kızkulesi Sokak 25 numarada yer almakta ve üzerinde natamam halde otel, alışveriş merkezi ve eklentilerinden oluşmaktadır. Taşınmazlar otel, kongre ve alışveriş merkezi, yer altı otoparkı ve rekreasyon tesisleri ile kompleks bir tesistir. 5496 ada 11 parselde kayıtlı taşınmaz Uğur Mumcu Caddesi ile Kızkulesi Sokağın kesiştiği köşede yer almakta, 5496 ada 11 parsel ile 5464 ada 21 parsel Uğur Mumcu Caddesi ile bir birinden ayrılan karşılıklı iki parsel konumundadır. Uğur Mumcu Caddesi altından 3000 metrekare alanlı alt geçit yapılarak iki parsel birbirine bağlanmıştır.

TAŞINMAZLARIN TAPU KAYDI

Ankara İli Çankaya ilçe Tapusunun 5496 ada 11 parselinde kayıtlı 11.311 m2 yüzölçümündeki 88/100 arsa payına sahip 1 bağımsız bölüm nolu otel ile 12/100 arsa payına sahip 2 bağımsız bölüm nolu ticaret merkezi ve  Ankara  ili Çankaya ilçe Tapusunun 5464 ada 21 parselinde kayıtlı 8.170 metrekare yüzölçümüne sahip tapu kaydında ahşap evi olan bağ niteliğindedir.

Taşınmazlar imarın 5464 ada 21 parselinde kayıtlı 8.170 metrekare yüz ölçümüne sahip tapu kaydında ahşap evi olan bağ niteliğinde görünen taşınmaz ile 5496 ada 11 parseli teşkil eden 11.311 metrekare yüzölçümündeki 88/100 arsa payına sahip 3. Bodrum Zemin 1-6-8-25 kat 1 nolu bağımsız bölümden oluşan Otel ile 12/100 arsa payına sahip Zemin 1-2-3 Kat 2 nolu bağımsız bölümden oluşan ticaret merkezi vasıflıdır.

TAŞINMAZLARIN İMAR DURUMU

Çankaya Belediye Başkanlığı imar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün 18.06.2015 tarih ve 21918 sayılı cevabi yazısı ekinde sunulan;

5496 ada 11 parsele ait 1/1000 ölçekli imar durum belgesinin 17.12.1990 tarihinde düzenlendiği, 22474 evrak, 75960/1 plan ve 5138 çap numarası ile onaylandığı, umum saha miktarı 11.311,00 metrekare , inşaat cephesi, inşaat derinliği, yoldan çekme mesafeleri, kullanım alanı “Turizm ve Ticaret Merkezi” A ve B blok olarak gösterilmiştir.

Plan notlarında ise:

Yüksek kitle |Hmax= 110,00 m)

Ara kitle (Hmax= 50,00 m)

Alçak kitle(Hmax= 9,50 m) 2 kat

Bodrum zemin ve üst katlarda kullanılacak kapalı inşaat alanı max= 41.200 metrekareyi aşamayacağı,

Yüksekliği 3,20 m ye kadar olan tesisat katlarının emsal hesabına dahil edilmeyeceği,

B blok için B blok giriş kotunun ± 0,00 kabul edileceği,

Tüm zemin katta ± 0,00 kotuna bağlı kalmaksızın +1,50 m'yi aşan kademeler yapılabileceği,

Soğutma kulesi, genleşme deposu vb. gibi tesisat hacimleri saçak seviyesi üstünde gerekli ölçülerde yapılabileceği,

Bina girişinde yanaşma mesafesi dışında giriş merpenleri ile giriş üstlerinde 5,00 m genişliğinde saçak yapılabileceği,

Köroğlu Sokak cephesi ve dükkan düzenlenen cepheler dışındaki bahçelerin açık otopark alanı olarak düzenlenebileceği,

Bahçe tanzimi ile ilgili teklifleri kabule imar Müdürlüğünün yetkili olduğu, Ticaret alanlarının toplamı toplam inşaat alanının 1/2 sini aşamayacağı,

Kültür ve Turizm Bakanlığından Turizm Yatırım Belgesi alınmadan inşaat ruhsatının verilemeyeceği,

Köroğlu Sokak cephesinde bodrum kat yapı yaklaşma sınırları içinde kalmak kaydı ile 5496 ada 8 sayılı parselin Köroğlu Sokağı ve 5464 ada 21 sayılı parselle bağlantısını sağlamak üzere yapılacak açık mekan düzenlemelerinde imar yönetmeliğindeki bahçe »tesviye koşullarının aranmayacağı belirtilmiştir.

5464 ada 21 parsele ait 1/1000 ölçekli imar durum belgesinin 14.12.1990 tarihinde düzenlendiği, 22473 evrak, 75960/1 plan ve 5139 çap numarası ile onaylandığı, umum saha miktarı 8.170,00 metrekare, inşaat cephesi, inşaat derinliği, yoldan çekme mesafeleri, kullanım alanı "Spor ve Rekreasyon Tesisleri, Emsal= 0,05, Hmax= 6,50 m olarak gösterilmiştir.

Plan notlarında ise:

Parsel üzerinde Emsal= 0,05, Hmax= 6,50 m olmak üzere kafeterya, lokanta vb. tesisler yapılabileceği, yapı yaklaşma sınırlarının Uğur Mumcu Caddesine 10 m, Kemer Sokağa 5 m, komşu parsellere 3 m olacağı,

Parsel içerisinde yeşil alanlar, seyir ve gezi terasları, açık yüzme havuzu, açık spor alanları vb. düzenlemelerin yapılabileceği, bu düzenlemeler ile bu düzenlemelere hizmet verecek (zemin altında yapılacak) gerekli servis hacimleri, teknik hacimler ve müştemilatların emsal harici olduğu,

Parsel zemini altında, parselin otopark ihtiyacını karşılayacak ve 5496 ada 11 parseldeki otel, kongre merkezi ve alışveriş merkezi binasına hizmet verecek 6 katlı otopark ve bu otoparka hizmet veren teknik hacim (otopark katlarının altında) yapılabileceği,

Uğur Mumcu Caddesinden otopark ve rekreasyon alanları bağlantısını sağlamak için araç ve yaya rampaları, yürüyen merpen, yangın merpeni ve asansörlerin emsal dışında tutularak yapılabileceği,

Bahçe düzenlemesini ve tesviyelerini kabule imar Müdürlüğünün yetkili olduğu belirtilmiştir.

Her iki parselin imar durumu ile ilgili geniş bilgi ve çap durumu Çankaya Belediyesi imar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından gönderilen 18.06.2015 tarih ve 21918 sayılı yazı uyarınca dosyada mevcuttur.

YAPI RUHSATI;

5464 ada 21 parsel: Yapılan incelemede Çankaya Belediyesi imar Müdürlüğü tarafından 19.04.1999 tarih ve 31 numaralı tadilat ruhsatının verildiği anlaşılmıştır. Tadilat ruhsatına göre otel ünitesinin yüzölçümü 39.046 metrekare, Ticaret Merkezi ünitesinin yüzölçümü 29.657 metrekare olmak üzere toplam yüzölçümün 68.703 metrekare olduğu, yol seviyesi altındaki kat adedinin 4 kat, yol seviyesi üstündeki kat adedinin 30 kat, toplam kat sayısının 34, yapının yüksekliğinin 110,00 m, metrekare maliyetinin 117.239.000.-TL, yapı sınıfının 5 C olduğu görülmüştür.

MİMARİ PROJE;

Dosyamızda bulunan bilirkişi raporunda belirtildiği üzere projenin "Otel ve Ticaret Merkezi" olmak üzere A ve B blok olarak tasarlandığı anlaşılmıştır. Buna göre mimari projenin;

OTEL (A Blok)

-12.80 Kotu, kapalı otopark katı,

-8.35 Kotu, çarşı katı,

 -4.00 Kotu, çarşı katı,   

+0.35 Kotu, çarşı katı,

+3.90 Kotu, otel giriş katı,

 +9.50 Kotu, tesisat katı,

 +12.70 Kotu, kapalı yüzme havuzu katı,

+17.10 Kotu, restaurant katı,

+22.90 Kotu, tesisat katı,

+26.10 ile +96.60 kotları dahil bu katlar arası otel yatak katı,

+101.25 Kotu, kral dairesi alt katı,

+103.48 Kotu, kral dairesi üst katı,

 +107.80 Kotu, kalorifer dairesi katı,

+111.16 Kotu, kalorifer dairesi katı,

TİCARET MERKEZİ (B Blok)

-13.75 Kotu, kapalı otopark katı,

-11.05 Kotu, kapalı otopark katı,

-8.35 Kotu, çarşı katı,

-4.00 Kotu, çarşı katı,

-0.10 Kotu, otel giriş katı,

+3.90 Kotu, balo salonu giriş katı,

+8.40 Kotu, tercüme odaları katı,

+12.70 Kotu, makine dairesi katı olarak projelendirilmiştir.

TAŞINMAZLARIN HALİHAZIR DURUMU;

Satışa konu taşınmazlarla ilgili olarak dosyamız içerisinde mevcut olan Ankara 2. icra Hukuk Mahkemesi'nin 2013/461 Esas 2015/696 Karar sayılı 14.05.2015 tarihli kararına dayanak yapılan 14.04.2015 tarihli bilirkişi raporuna göre;

5496 ada 11 parsel üzerinde A ve B Blok olarak adlandırılmış birbirinden ayırma derzi ile ayrılmış 2 Blok yer almaktadır.

Yapı, proje başlığındaki Liste Beyanına göre;

1 Numaralı Bağımsız Bölüm; 3. Bodrum, Zemin, 1-6,8-25. katlardan oluşan, 88/100 arsa payına sahip "Otel", 2 Numaralı Bağımsız Bölüm 1,2,3. Bodrum Katlardan oluşan, 12/100 arsa payına sahip "Ticaret Merkezi" dir.

YAPI İNŞAAT ALANI;

Bloklar ayrı adlara sahip olmakla birlikte kullanım ve işlev olarak birlikte projelendirilmiş, çeşitli ortak kullanımları ile içi içe geçmiş ve birbirlerinin tamamlayıcı parçaları halinde tasarlanmışlardır.

Çankaya Belediye Başkanlığınca verilmiş olan 19.04.1999 tarih, 31 no.lu "Tadilat Yapı Ruhsatına" göre; "Otel" (A Blok) 39.046 metrekare, 'Ticaret Merkezi" |B Blok) 29.657 metrekare olmak üzere toplam inşaat alanı 68.703,36 metrekaredir.

Toplam inşaat alanı; 3194 Sayılı Yasaya göre hazırlanan imar Yönetmelikleri kapsamında "Işıktık, hava bacası ve asansör boşluklar hariç; bodrum kat, asma kat, çatı arasında yer alan mekânlar ve ortak alanlar dâhil yapının inşa edilen ve çeşitli amaçla kullanıla-açık / kapalı tüm katlarının toplam alanıdır." şeklinde tarif edilen hesap yöntemine göre tespit edilip yapı ruhsatı üzerine yazılan alandır.

Yukarıda tarif edilen alana, genel yaklaşımla, zemin kat niteliğinde olan ve binaya mahreç sağlayan çevre düzenleme kapsamında kalan alanlar dışında herhangi bir kullanıma tahsis edilmiş tüm alanlar katılmaktadır.

Ancak dosya muhteviyatı içerisinde yapılan inceleme neticesinde söz konusu ruhsata -8,35 kotunda yer alan su depoları alanlan, +9,50, +54,60 ve +110,00 kotlarında yer alan gezilebilir teras alanlarının ve +12,70 kotundaki açık yüzme havuzu ve güneşlenme terası alanının dahil edilmediği anlaşılmıştır.

Ruhsata dahil edilmediği anlaşılan alanların toplamı 18.11 I,17 metrekare olup bu alanların da dahil edilmesiyle toplam inşaat alanı 86.814,17 metrekare olarak bulunmaktadır.

Taşınmazların bilirkişi raporuna göre değerleri 86.814,17 metrekare Esas alınarak hesaplanmıştır.

Projenin genel özellikleri;

5496 ada 11 parsel üzerinde betonarme karkas yapı tarzında planmış otel, ticaret merkezi, 5464 ada 21 parsel üzerinde ise rekreasyon ve otopark alanlarını barındıran kompleks bir projedir.

Otel 22 adet yatak katı, balo salonları, konferans salonu, restaurantlar, açık ve kapalı yüzme havuzu alanlarını, ticaret merkezi ise birçok dükkandan oluşan çarşı katlarını ihtiva etmektedir.

Otelde kral dairesi, süit oda ve normal oda kullanımlı toplam 230 oda bulunmaktadır.

Her iki parsel arasındaki bağlantı Uğur Mumcu Caddesi altından geçen tünel ile sağlanmaktadır. Bilirkişi raporunda inşaat Sınıfı ve Bedeli Yönünden yapılan incelemede;

Yapı Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından her yıl yayınlanan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılan Yapı Yaklaşık Maliyetleri Tebliği kapsamında 5C grubunda tanımlanmış olan "Üst donanımlı kompleks oteller ve tatil köyleri (5 yıldızlı)' kapsamındadır. Söz konusu tebliğ, her ne kadar Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedelleri Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Maliyetleri adı altında yayınlansa da, herhangi bir grup içinde tarif edilen yapının, bina inşaat harcından başlamak üzere emlak vergisi asgari beyan değerinden SGK en az prim değerine kadar Devlet alacağının hesaplanmasında esas olan bedeldir ve grup içinde yapılacak yapının metrekare birim değerinin bu miktardan az olamayacağı şeklinde yorumlanması gerektiği belirtilmiştir.

Yapıldığı tarih itibariyle, sunroof, giydirme cephe, sağır cephe kaplama imalatlarında kullanılmış olan çelik taşıyıcı profil, lamine cam, doğal granit, su ve ısı yalıtım malzemeleri, yürüyen merpenler, fancoil ve aparatları vb. malzemeler ile panoramik asansör vb. uygulamalarda kullanılan inşai tekniklerin değer artırıcı nitelikte olduğu düşünülmekte ise de değerleme tarihi itibariyle sektöre! bazda ülkemizdeki gelişmeler çerçevesinde değer artırıcı özelliklerini yitirmiş oldukları belirtilmiştir.

Yapının Fiziki Gerçekleşmesi Yönünden yapılan incelemede; inşaat imalatları Yönünden;5496 ada 11 parsel (Otel ve Ticaret Merkezi)

A Blokta (Otel);

Betonarme imalatının tamamlandığı,

Az miktarda eksiklik ve yıpranmalar olmakla birlikte, giydirme cephenin tamamlandığı,

Doğal granit cephe kaplamalarının büyük oranda tamamlandığı,

Teras katlarda terasa giriş çıkışı sağlayan alüminyum kapı doğramaları ve camlarının takılmış olduğu,

-12,80 kotu garaj katında zemin tesviye betonlarının atılmamış olduğu, duvarlar ve tavanın sıvasız olduğu,

+3,90 kotu otel giriş katında zemin tesviye betonlarının atılmamış, duvar ve tavan sıvalarının yapılmamış olduğu, ara bölme duvarların Gazbeton ile örülmüş olduğu,

+9,50 kotu tesisat katında zemin tesviye betonlarının atılmamış, duvar ve tavan sıvalarının yapılmamış olduğu, ara bölme duvarların Gazbeton ile örülmüş olduğu,

+12,70 kotu kapalı yüzme havuzu ve teras katında zemin tesviye betonlarının atılmamış, duvar ve tavan sıvaları ile havuz su yalıtımı imalatlarının yapılmamış, teras kat yalıtım imalatlarının bohçalama yöntemiyle yapılmış olduğu,

+17,10 kotu lokanta katı zemin tesviye betonlarının atılmamış, duvar ve tavan sıvalarının yapılmamış olduğu,

+22,90 tesisat katında zemin tesviye betonlarının atılmamış, duvar ve tavan sıvalarının yapılmamış olduğu,

+26,10/+30,10/+33,60/+37,10/+40,60/+44,10/+47,60/+51,10/+56,60/ +58,10/+61,60/+65,10/ +68,60/ +72,10/+75,60/+7 9,10/ +82,60/86,10/ +90,607+93,10/96,60 kotlarındaki yatak katlarında odaların ara bölme duvarlarının bir kısmının ses izolasyonlu alçı panel duvar elemanları ile bölünmüş olduğu, bir kısmının ise profillerinin monte edilmiş ancak panel kaplamalarının yapılmamış olduğu, tavanlarda asma tavan profillerinin monte edilmiş olduğu, tesviye betonlarının atılmış, döşeme kaplamalarının yapılmamış olduğu, +72,10 katında bulunan örnek odada zeminlerin halı, duvarların kağıt kaplı, tavanın asma tavanlı ve spot aydınlatmalı olduğu, banyo zemini ve duvarlarının mermer kaplı, tavanın asma tavanlı ve spot aydınlatmalı olduğu, banyoda küvet, Hilton Lavabo ve klozet bulunduğu, lavabo alanı ile klozetin cam bölme ile ayrılmış olduğu, oda tefrişatın yapılmış olduğu,

+101,25/+103,48 kotları kral dairesi katında zemin tesviye betonlarının atılmamış, Duvar ve tavan sıvalarının yapılmamış olduğu,

+107,80 kotu kazan dairesi katında zeminde tesviye betonunun atılmış döşeme kaplamalarının yapılmamış olduğu, duvarların kısmen sıvalı, tavanın sıvaşız olduğu,

+111,16 kotu makine dairesi katında zemine tesviye betonu atılmış olduğu, duvarlar ve tavanın sıvanmış olduğu görülmüştür.

B Blok (Ticaret Merkezi);

-11,05 kotunda yer alan garaj katında duvarların büyük kısmının örülmüş olduğu, zemin tesviye betonlarının atılmamış, duvar ve tavan sıvalarının yapılmamış olduğu,

-8,35/-4,00 kotlarında yer alan çarşı katlarında zemin tesviye betonlarının atılmamış, duvar ve tavan sıvalarının yapılmamış olduğu, dükkanların vitrin doğramalarının montajına yönelik kör kasaların yapılmış olduğu,

+0,10 kotunda yer alan çarşı katında zemin tesviye betonlarının atılmamış, duvar ve tavan sıvalarının yapılmamış olduğu, dükkanların ara bölme duvarlarının örülmemiş olduğu, vitrin doğramalarının montajına yönelik kör kasaların yapılmış olduğu,

+3,90/+8,40 kotu balo salonu katlarında duvarların büyük kısmının örülmüş olduğu, zemin tesviye betonlarının atılmamış, duvar ve tavan sıvalarının yapılmamış olduğu,

Elektrik Tesisatı Yönünden;

Otel ve alışveriş merkezinde yapılan incelemeler sonucu elektrik tesisatına ilişkin gerçekleştirilen imalatların gerçekleşme oranları ve bedelleri belirlenmiştir.

Yapılan incelemeler sonucunda;

OG Tesisleri: otel ve alışveriş merkezine ait trafo bölümünde bir imalat bulunmadığı, AG panosu, bina içi ana dağıtım panosu ve inşaat esnasında kullanılacak geçici panoların ve bunların beslemelerinin yapıldığı,

Diesel elektrojen grubu kapsamında bir imalat bulunmadığı,

Yıldırımdan Korunma Tesisat tamamlanmış, olduğu, topraklama direnci ölçümünün yapılması gerektiği,

Topraklama tesisatı kapsamında temel topraklamanın yapıldığı, ana pano topraklama bağlantısının eksik olduğu, topraklama direnci ölçümü yapılması gerektiği,

AG ana kolon hattı besleme kablolarının çekilmiş olduğu ancak kablo bağlantılarının yapılmadığı, Montajı yapılan makine tesislerine ait katlarda ve A-blok şaftlarda ve tüm otel oda katlarında kablo tavalarının monte edildiği, bunlara ait kablo işlerinin tamaıtılanarak teçhizata bağlanmak üzere hazırlandığı, A-blok şaftlarda ve tüm oda katlarında tüm AG besleme kablolarının ve dağıtım tesisatının sortilere kadar çekildiği, 4 adet asansör ve 6 adet yürüyen merpene ait elektrik tesisatlarının çekildiği ancak bağlantılarının mevcut olmadığı, otelin garaj, park, lobiler, konferans salonları, alışveriş merkezi bölümlerinde tüm sıva altı yanmaz plastik tesisat boru ve kanal tesisatının döşendiği, otelin lobiler, konferans salonları ve alışveriş merkezi vs. dahili bölümlerinde geçici aydınlatma için 2x36W flüoresan armatürler ve ilgili tesisatının döşendiği,

Cephe ve çevre aydınlat sistemiyle ilgili hiç bir imalat bulunmadığı,

Armatür montajları ile ilgili hiç bir imalat yapılmadığı,

KA ve Z.A. sorti tesisat kablolarının genel olarak çekilmiş olduğu ancak buat bağlantılarının yapılmadığı,

Oteldeki örnek oda dışında Anahtar-priz montajları ile ilgili hiç bir imalat yapılmadığı,

Ana Dağıtım Panosu imalat ve montajları ile ilgili hiç bir imalat yapılmadığı,

Otel bölümünde Tali Tablo montajları yapıldığı ancak pano içinde röle, şalter, sigorta montajları ve kablo bağlantıları yapılmadığı,

Havalandırma sistemi, asansör, mutfak, çamaşırhane vb. sistemlerinin ve alışveriş merkezinin besleme kabloları ile ilgili imalat yapılmadığı,

A blok şaftlarda ve tüm oda katlarında Yangın sistemi dedektör kablolarının otel bölümünde genel olarak çekildiği, santral, dedektör, korna buton montajı yapılmadığı,

A blok şaftlarda ve tüm oda katlarında Televizyon sorti kabloları genel olarak çekildiği, anten, yükseltici, dağıtıcı, priz montajları ve kablo bağlantıları yapılmadığı,

A blok şaftlarda ve tüm oda katlarında Seslendirme tesisat kablolarının genel olarak çekildiği, hoparlör, anfi, mixser montajı ve kablo bağlantıları yapılmadığı,

A blok şaftlarda ve tüm oda katlarında Telefon sorti kablolarının genel olarak çekildiği, telefon santralı, dağıtmn kutusu montajı ve kablo bağlantıları ile priz montajları yapılmadığı,

Elektrik sisteminin tamamlanmadığı, sistemin test ve devreye alınması işlemlerinin yapılması gerektiği hususları tespit edilmiştir.

Mekanik Tesisat Yönünden;

Mahallinde yapılan keşif ve incelemeler neticesinde; sıhhi tesisat, ısıtma-havalandırma, yangın söndürme tesisat/ asansör ve yürüyen merpenler, dış cephe cam temizleme ekipmanı olmak üzere bir kısım imalatların yapıldığı görülmüştür. Çok katlı binalarda; kabul gören yerleşik uygulamalara göre mekanik tesisatın inşaat içerisindeki imalat payı yüzde 15 civarındadır. Dava konusu inşaatın otel inşaatı olmasıyla mekanik tesisat payının yüzde 18 olacağı, yapının özelliği ve mekanik tesisat durumu dikkate alındığında; yüzde 100 mekanik tesisat imalatları içinde; sıhhi tesisat payının yüzde 5,25, kalorifer ve brülör tesisat payının yüzde 16,26, müşterek tesisat payının yüzde 17,04, klima ve havalandırma tesisatı payının yüzde 45,54, otomatik kontrol tesisat payının yüzde 3,28, mutfak tesisatı payının yüzde 3,02, yangın tesisatı payının yüzde 9,61, asansör ve yürüyen merpen payının bunların dışında yüzde 3 olacağı kanaatine varılarak yapılan imalatların pursantaj oranlarına göre fiziki gerçekleşme durumları aşağıda arz edilen biçimde belirlenmiştir:

a)Sıhhi Tesisat Yönünden;

Otel kısmı odalarında bulunan banyoların gömme rezervuar tesisat ve deposunun montajının yapıldığı, vitrifıye malzemelerden klozet, küvet, lavabo, askılık, sabunluk, ayna, etajer ile musluk ve batarya montajlarının yapılmadığı, ortak alanda su deposu ve temiz su tesisatı hidrofor sistemi montajlarının yapılmadığı, deneme testlerinin yapılmadığı, yapılan imalatların fiziki gerçekleşme oranının yüzde 5 oranında olacağı tespit edilmiştir.

b)Kalorifer Tesisatı Yönünden;

Merkezi ısıtma sisteminin 107.80 m kotunda otel çatı örtüsü altına 7 adet Viessmann marka VSB89 tipi ısıtıcı kazanın çelik konstrüksiyon kaide üzerine oturtulmak suretiyle montajının yapıldığı, ancak kazan baca bağlantıları ile brülörlerin montajının yapılmadığı, montajı yapılan kazanların baca ve brülörlerin bağlanacağı noktalarda yalıtımların deforme olduğu, sıcak su temini ile ilgili 8 adet Viessmann marka Verticell tipi boylerlerin mevcut olduğu, deneme testleri ve sızdırmazlık kontrollerinin yapılmadığı, yapılan imalatların fiziki gerçekleşme oranının yüzde 75 oranında olacağı tespit edilmiştir.

c)Müşterek Tesisat Yönünden;

Müşterek tesisat olarak temiz ve pis su kolon ve oda içi yatay hatların döşendiği, kalorifer tesisatı ile ilgili muhtelif sirkülasyon pompaları, vanalar ile muhtelif düşey ve yatay boru tesisatının montajlarının büyük ölçüde tamamlandığı, doğalgaz boru tesisatı montajının yapılmadığı, ısı merkezindeki tüm boruların izolasyonlarının yapılmış halde mevcut olduğu, ancak yıpranmış durumda olduğu, sirkülasyon pompalarının, vanaların monteli olduğu, yüzeylerinde korozyon meydana geldiği, yapılan tesisatların sızdırmazlık ve deneme testlerinin yapılmadığı, yapılan imalatların fiziki gerçekleşme oranının yüzde 80 oranında olacağı tespit edilmiştir.

d)Isıtma ve Havalandırma Tesisatı Yönünden;

Dosyada mevcut bir kısım bilirkişi raporlarında soğutma sistemini teşkil eden ehiller grubunun mevcut olduğu belirtilmiş ise de, mahallinde yapılan incelemelerde soğutma sistemini teşkil eden ehiller grubunun mevcut olmadığı, ısı merkezinde klima santrallerinin birbirleri ile irtibatlı olarak yerlerine montajlarının yapıldığı, ancak bağlantı noktaları ve borularda korozyon meydana geldiği, havalandırma ana kanallarının montajının yapıldığı, izolasyonlarının yapılmış olduğu, ancak bir kısım izolasyonların deforme olduğu, havalandırma kanallarının odalara kadar montajının yapıldığı, tüm oda ve katlarda ısıtma/ve/havalandırma apareylerinin montajının yapıldığı, kanal sistemin klima santralleri ile bağlantılarının yapıldığı, tali kanalarda eksiklikler bulunduğu, asma katta kurulması planlanan ve monte edilmeyen klima santrallerinin paket halinde montajlarının yapılmadığı, yapılmış olan imalatların deneme testlerinin yapılmadığı, yapılan imalatların fiziki gerçekleşme oranının yüzde 70 oranında olacağı tespit edilmiştir.

e)Yangın Tesisatı Yönünden;

Yangın tesisatı olarak tüm kat ve odalardaki yangın boruları ile reseptörlerinin montajının yapıldığı, binanın iki tarafında düşey kolon yangın ana boru hattı montajının yapıldığı, yangın dolapları ile dolap iç tesisatında bulunması gereken vana, hortum ve lans montajının yapılmadığı, yapılan tesisatların sızdırmazlık ve deneme testlerinin yapılmadığı, yapılan imalatların fiziki gerçekleşme oranının yüzde 65 oranında olacağı tespit edilmiştir.

t) Asansör ve Yürüyen Merpenler Yönünden;

Binanın tamamında otel, çarşı ve balo salonuna hizmet vermek üzere toplam 16 adet asansörün projelendirildiği, otele hizmet vermek üzere 4 adet Panoramik ve her iki tarafta ikişerden 4 adet asansör kuyusunun teşkil edildiği, panoramik asansörlere ait kuyu içinde herhangi bir imalatın bulunmadığı, ancak makine dairesinde motor redüktörlerin mevcut olduğu, diğer 4 adet asansörden 2 adedinin motor, redüktör, ray, kapı ve kör kasaları ve kabinin montajının yapıldığı, kat butonlarınm montajının yapılmadığı, diğer 2 asansörün ise kuyusunun boş olduğu, herhangi bir imalatın yapılmadığı, çarşı katlarına hizmet vermek üzere 2 adet asansör kuyusunun mevcut olduğu, ikisinin de motor, redüktör, ray, kapı ve kör kasaları ile kabin montajının yapıldığı, çarşıya ait 2 adet yük asansörünün tasarlandığı, bunlardan 1 tanesinin kuyusunun boş olduğu, herhangi bir imalatın bulunmadığı, diğerinin ise kabin yan denge rayları montajının yapıldığı, hidrolik piston ve motor montajının yapıldığı, kabin kapı ve kasasının bulunmadığı, balo salonuna hizmet edecek şekilde 4 adet asansör kuyusunun bulunduğu, bu kuyularda ray sistemlerinin döşendiği, başka bir imalatın bulunmadığı, Bl, B2, B3 katlarına ait 6 adet Mitsubishi marka 629x1797 mm'lik yürüyen merpenin bulunduğu, bu merpenlerin 5 tanesinin kasalarının ve yan cam montajının yapıldığı, 1 tanesinde-yan cam ve kasa montajının yapılmadığı, merpenlerin hepsinde motor ve tambur grup montajının yapıldığı, binanın dış cephe cam sistemlerinin temizliğini yapmak üzere teras kata 1 adet Gomly Gondola marka raylı 260 kg taşıma kapasiteli cam silme vincinin montajının yapıldığı, yapılan imalatların fiziki gerçekleşme oranının yüzde 65 oranında olacağı tespit edilmiştir. glOtomatik Kontrol Tesisatı Yönünden;

Otomatik kontrol tesisatı yönünden herhangi bir imalat yapılmamıştır.

Mutfak Tesisatı Yönünden;

Mutfak tesisatı yönünden herhangi bir imalat yapılmamıştır.

5464 ada 21 parsel (Otopark ve Rekreasyon Alanları)

Proje kapsamında otel ve ticaret merkezinin otopark gereksinimini karşılamak üzere projelendirilmiştir. Ayrıca tenis kortu, çocuk oyun alanları ve kafeleri içeren rekreasyon alanlarının bu parsel üzerinde yapılması planlanmıştır. Ancak parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığı görülmüştür. Sadece iksa işleri kapsamında fore kazık ve ankrajlı perde beton imalatları yapılmıştır. Otel ve ticaret merkezi ile parselin bağlantısı Uğur Mumcu Caddesi altından tünel ile sağlanmaktadır.

DEĞERLENDİRME:

Yapı bedeli hesaplamalarında piyasa rayiç değerinin dikkate alınması gerektiği ortak görüşüyle, mevcut durumu, yaşı, yaşına göre yıpranması vb. değere etki edebilecek tüm unsurlar göz önünde bulundurularak bu tarz bir yapının değerlendirme tarihi olan 2014 yılı itibariyle piyasa rayiçlerine göre 2.000.-TL/ metrekare birim fiyatla yaptırılabileceği kanaatine varılmıştır. Ayrıca hesaplamada yapının belirlenecek tamamlanma oranı da gözetilmiştir. Bilirkişi raporu ekindeki sitüasyon tablosundan da anlaşılacağı üzere yapının tamamlanma oranı yüzde 65 olarak belirlenmiştir.

5496 ADA 11 PARSEL YAPI BEDELİNİN HESAPLANMASI:

Yukarıda belirtildiği üzere parsel üzerinde bulunan otel ve ticaret merkezinin toplam alanı 86.814,17 metrekaredir. Buna göre;

Otel ve Ticaret Merkezinin Yapı Bedeli: 86.814,17 yüzde x 2.000.-TL x 0,65=112.858.421.-TL olmaktadır.

ARSA BEDELLERİNİN HESAPLANMASI:

Taşınmaz Gaziosmanpaşa Mahallesinde, Uğur Mumcu Caddesi ile Kız Kulesi Sokağı kesiştiği köşede yer almaktadır. Üzerinde yukarıda detaylı özellikleri verilen natamam otel ve ticaret merkezi binası bulunmaktadır.

Taşınmazın bulunduğu bölge şehrin merkezi noktalarına yakın konumda olup ulaşım sorunu bulunmamaktadır..

Belediyenin her türlü hizmetinden üst düzeyde yararlanmaktadır. Topografık yapı itibariyle her türlü yapılaşmaya uygundur. Yakın çevresinde konut ve ticari amaçlı yapılar bulunmaktadır.

Taşınmaz Cumhurbaşkanlığı Köşkü, Başbakanlık ve Dış işleri Bakanlığı Konutları, Meclis Başkanlığı Konutu ve çeşitli elçilik binalarına yakın konumdadır. Konum itibariyle panaromik Ankara manzarasına hakimdir.

Bölge yukarıda sayılan özellikleri itibariyle değerli ise de son yıllarda Ankara'da yapılan yeni alışveriş merkezlerinin çokluğu ve şehir merkezinin batıya doğru kayması nedeniyle cazibe merkezi olma özelliğini kısmen yitirmiştir.

Yukarıda anılan özellikleri, imar durumu, inşaat tarzı ve ekonomik koşullar ve emlak piyasası koşulları gözetilerek yapılan değerlendirme sonucunda taşınmazın arsa değerinin değerlendirme tarihi olan EKİM 2014 itibariyle 16.000.- TL/ metrekare olabileceği kanaatine varılmıştır. Buna göre;

5496 ada 11 parselin arsa değeri: 11.311 metrekare x 16.000.-TL/  metrekare =180.976.000.-TL olarak hesaplanmıştır.

Yukarıda da görüleceği üzere 5496 ada 11 parselin (arsa + bina] bedeli olmak üzere toplam değeri (180.976.000.-TL +112.858.421-TL) 293.834.421.-TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

5464 ADA 21 PARSEL YAPI BEDELİNİN HESAPLANMASI:

Yukarıda da belirtildiği üzere parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma mevcut değildir. Sadece, yapılaşma için gerekli iksa işleri kapsamında, parsel sınırı boyunca, fore kazık ve ankrajlı betonarme perde imalatları ile otel ve ticaret merkezi ile irtibatı sağlamak amacıyla Uğur Mumcu Caddesi altında tünel imalatı yapılmıştır. Dosyada mevcut bilgiler ve Önceki bilirkişi raporları ile mahallinde yapılan incelemeler neticesinde söz konusu imalatların keşif tarihi olan EKİM 2014 itibariyle toplam bedeli maktuen 4.000.000.-TL olarak takdir edilmiştir.

ARSA BEDELLERİNİN HESAPLANMASI:

Taşınmaz, Kazım Özalp Mahallesinde, Uğur Mumcu Caddesi ve Kemer Sokağın arasındaki alanda yer almaktadır. Parselin çevresinde yukarıda açıklandığı üzere fore kazıklı, ankrajlı betonarme perde imalatları bulunmaktadır.

Taşınmazın bulunduğu bölge şehrin merkezi noktalarına yakın konumda olup ulaşım sorunu bulunmamaktadır. Belediyenin her türlü hizmetinden üst düzeyde yararlanmaktadır. Topografık yapı itibariyle her türlü yapılaşmaya uygundur. Yakın çevresinde konut ve ticari amaçlı yapılar bulunmaktadır.

Taşınmaz Cumhurbaşkanlığı Köşkü, Başbakanlık ve Dış işleri Bakanlığı Konutları, Meclis Başkanlığı Konutu ve çeşitli elçilik binalarına yakın konumdadır. Kuzey tarafında Papazın Bağı tesisleri yer almaktadır.

Bölge yukarıda sayılan özellikleri itibariyle değerli ise de son yıllarda Ankara'da yapılan yeni alışveriş merkezlerinin çokluğu ve şehir merkezinin batıya doğru kayması nedeniyle cazibe merkezi olma özelliğini kısmen yitirmiştir.

Yukarıda anılan özellikleri, imar durumu, inşaat tarzı ve ekonomik koşullar ve' emlak piyasası koşulları gözetilerek yapılan değerlendirme sonucunda taşınmazın arsa değerinin değerlendirme tarihi olan EKİM 2014 itibariyle 2.500.- TL/ metrekare olabileceği kanaatine varılmıştır. Buna göre;

5464 ada 21 parselin arsa değeri: 8.170 metrekare x 2.500.-TL/ metrekare =20.425.000.-TL olarak hesaplanmıştır.

Yukarıda da görüleceği üzere 5464 ada 21 parselin (arsa + bina) bedeli olmak üzere toplam değeri (20.425.000.-TL + 4.000.000.-TL) 24.425.000.-TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

SONUÇ;

Yukarıda yapılan incelemeler ve değerlendirmeler sonucunda;

1-Bilirkişi raporu ekindeki sitüasyon tablosunda hesaplandığı üzere Otel+Alışveriş Merkezi yapısında gerçekleşme oranının yüzde 65,00 olduğu,

2-Yapı bedeli hesaplamalarında piyasa rayiç değerinin dikkate alınması gerektiği ortak görüşüyle, mevcut durumu, yaşı, yaşına göre yıpranması vb. değere etki edebilecek tüm unsurlar göz önünde bulundurularak bu tarz bir yapının değerlendirme tarihi olan 2014 yılı itibariyle piyasa rayiçlerine göre 2.000.-TL/ metrekare birim fiyatla yaptırılabileceği kanaatine varılmıştır. Ayrıca hesaplamada yapının belirlenecek tamamlanma oranı da gözetilmiştir.

Parsel üzerinde bulunan otel ve ticaret merkezinin toplam alanı 86.814,17 metrekare olarak hesaplanmıştır.

Buna göre;

Otel ve Ticaret Merkezinin Yapı Bedeli:

86.814,17 metrekare x 2.000.-TL x 0.65=112.858.421.-TL

3-5464 ada 21 parselde yapılan Fore kazık imalatının; 4.000.000,00 TL,

4-5496 ada 11 parsel arsa değerinin; 11.311,00 metrekare x 16.000,00 TL/ metrekare = 180.976.000,00 TL,

5-5464 ada 21 parsel arsa değerinin; 8.170,00 metrekare x 2.500,00 TL/metrekare = 20.425.000,00 TL olduğu,

Buna göre;

5496 ada 11 parselin (arsa + bina) bedeli olmak üzere toplam değeri (180.976.000.-TL + 112.858.421.-TL) 293.834.421.-TL

5464 ada 21 parselin (arsa + bina) bedeli olmak üzere toplam değeri (20.425.000.-TL + 4.000.000.-TL) 24.425.000.- TL olmak üzere; Toplam Değer; 318.259.421,00 TL olarak hesaplanmıştır.

Kıymeti: 318.259.421,00 TL 

KDV Oranı: Yüzde 18

1.Satış Günü: 05/09/2016 günü 14:00 -14:30 arası 

2.Satış Günü: 03/10/2016 günü 14:00 -14:30 arası

Satış Yeri : ANKARA ADLİYESİ 2 NOLU MEZAT SALONU SIHHİYE

Satış şartları:

1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanınyirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin yüzde 50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik obamda birinci artırmadan sonraki beşincigünden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir.Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini,rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamınıve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.

2-Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin yüzde 20'si oranında pey akçesi veya bu miktar kadar banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV,1/2 tapu harcı ileteslim masraflarıalıcıya aittir. Tellaliye resmi, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir.

3-İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.

4-Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse icra ve iflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır, ihale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.

5-Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir.

6-Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2004/649 Esas sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur. 18/07/2016