Apartman yöneticisi kimdir, görevleri nelerdir
şükrü Kızılot, Hürriyet Gazetesi'ndeki bugünkü köşesinde 'Apartman yöneticisi ve görevleri' başlıklı yazıyı kaleme aldı. Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimim, kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir, kimseye de verebilirler...
Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimim, kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir, kimseye de verebilirler. Bu kimse 'yönetici' olmaktadır. Ancak anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü var ise yönetici atanması zorunludur (KMK md. 34). Kat maliki, bütün bağımsız bölümlere sahipse, kanunen yönetici olmaktadır.
YÖNETİCİ ATANMASI
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu tarafından atanmaktadır.
Yönetici, her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanmaktadır. Bu toplantıda, eski yönetici tekrar atanabilmektedir.
Kat maliklerinin yönetici atayamadıkları durumda, içlerinden birinin müracaatı ile taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesince, yönetici tayin edilmektedir. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olmaktadır. Atanmasının üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Meğer ki haklı bir sebep çıksın. Haklı bir sebep çıktığı durumlarda, sulh mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilmektedir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir. Sözleşmede böyle bir şart olmasa da haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden, teminat göstermesini isteyebilmektedir.
Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanma veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması zorunludur. Yapılmadığı durumda, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine, aynı mahkeme tarafından, 50 TL'den 250 TL'ye kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunmaktadır(28.07.1999 tarih ve 4421 sayılı Kanun'un 4/4. maddesi ile para cezası, 3930 katma çıkarılmıştır).
YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ
Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilmektedir. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işlemleri yapmaktadır (KMKmd.35).
Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi,
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması,
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi,
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması,
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması,
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü,
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması,
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması,
ı) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı, dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi,
j) Topladığı paralan ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması,
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması.
Yönetici kural olarak, vekilin sahip olduğu laklara sahiptir (KMK md. 40).
YÖNETİCİNİN çEKİLMESİ
Kat malikleri, kendilerine düşen borçlan ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek, bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede, bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yansına katılmaz.
Yönetici, haklarında olduğu gibi kat maliklerine karşı aynen vekil gibi sorumlu olmaktadır (KMKmd.38).
Hürriyet/şükrü Kızılot