Apartmanda iş yeri açılabilir mi?

Hürriyet gazetesi yazarı Oya Armutçu bugünkü yazısında, apartmanlarda veteriner kliniği açılıp açılmayacağı sorusunun yanıtını kaleme aldı.İşte Artmutçu'nun o yazısı...

Bir apartmanda dileyen vatandaşlar, veteriner kliniği, pastane gibi 7/24 çalışan ve koku yapan işyeri açmak isteyebiliyor. Bu durum apartman sakinleri tarafından hoş karşılanmıyor. Peki, bu durum karşısında ne yapılabilir? İşte okuyucular tarafından gelen sorular şu şekilde...

H.S: "Bizim apartmanın altındaki dükkana veteriner muayenehanesi açılıyor. Fakat gerçekte klinik olarak işletecekler. Röntgen cihazı olacak, ameliyat yapılacak. Binada radyasyon yayacak cihaz istemiyoruz. Nasıl bir yol izlemeliyiz?”

İ.Ö: "Ben size 3 katlı bir apartmanın 6 dairesi adına yazıyorum. Binamızın altında yemek şirketi açılacak. Bu yemek şirketi 24 saat çalışacağını ve bizden izin almaları gerekmediğini iddia ediyor. Belediyeden net bir sey söylemiyorlar. Bize PTT ile ihtar yolladılar, ‘hak talep edemezsiniz’ diyorlar. Bu işyeri açılırken kat maliklerinden izin alınması gerekmez mi ?"

F.Ö: "Tapuda dükkanım işyeri olarak geçiyor. Pastane ve imalathane açmak istiyorum. Ruhsat başvurusu yaptım. Fakat apartman sakinleri dilekçe verdikleri için ruhsat alamadım. Belediye ‘imza topla gel’ dedi. Buna gerek var mı?"

Apartman sakinleri binanın altındaki koku, gürültü yayan ve aşırı yoğunluk yaratan dükkanlardan oldukça şikayetçi. Dükkan sahipleri de bu tarz işyerlerini istemeyen kat maliklerinden yana dert yanıyor. Bu konuyla ilgili tüm sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) yönünden yanıtladı. İşte yanıtı:

“Bir apartmanda veya sitede isteyen istediği şekilde işyeri açamaz. Apartmanda hangi iş yerlerinin açılabileceği hangilerinin açılamayacağını KMK’nın 24. maddesi açıkça düzenlemektedir.Öncelikle, işyeri açacağımız bağımsız bölümün/bölümlerin tapuda ne olarak kayıtlı olduğuna bakmak gerekir. Çünkü o bağımsız bölümün tapuda ‘mesken’ mi , ‘işyeri’ mi olarak kayıtlı olduğu iş yerinin açılıp açılamaması açısından çok önemlidir. Dikkat edilmesi gereken diğer bir husus o apartmanın/sitenin tapuda kayıtlı yönetim planındaki (YP) iş yerleri konusundaki düzenlemesidir. Konuyu KMK hükümleri doğrultusunda değerlendirdiğimizden burada vereceğimiz bilgiler de yeterli olmayacaktır. Açacağınız işyeriyle ilgili, özel yasal düzenlemeler olup olmadığı, belediye ve diğer kurumların izin verip vermeyeceğini de araştırmalısınız. Örneğin apartmanın altına kreş/anaokul açmayı düşünüyorsanız, KMK bakımından aykırı bir durum olmasa bile yine de açamayabilirsiniz. Çünkü Belediye ve ilgili bakanlık gibi kurumlardan izin ve onay alarak, onların istediği standartları sağlamalısınız. Açacağınız işyerini onların da mevzuatına uygun duruma getirerek gerekli koşulları sağlamanız gerekir.

KMK’nın 24’teki, ‘Yasak işler’ başlıklı düzenlemeye göre; bağımsız bölümlerde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler açılamaz. Kat maliklerinin kiracılarıyla bu madde hükümlerine aykırı yaptıkları sözleşmeler hükümsüzdür. Ancak dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Bir bağımsız bölüm tapuda ister mesken olarak ister işyeri olarak kayıtlı olsun, hiçbir şekilde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi işyerleri açılamaz.

Bütün malikler kabul etse bile 

Bu tür işyerlerinin açılacağı bağımsız bölümler tapuda işyeri olarak kayıtlı olsa da YP’nda bir yasak olmasa da açılamaz. Bütün malikler oy birliğiyle kabul etse dahi açılamaz. Bu tespitten hareketle, bu işyerlerinin özel-müstakil bina olarak inşa edilmesi ve/veya kullanılması gerektiğini söyleyebiliriz.

Veterinerlik hizmeti klinik olarak sayılabilir

Bu açıklamalar ve okur H.S.’nin sorusu ışığında, veterinerlik faaliyetini değerlendirirsek; veterinerlik hizmetinin niteliği gereği klinik sayılması gerektiği görüşündeyiz. Veterinerler sadece muayene etmezler, ameliyat dahil tıbbi müdahalede bulunurlar. Birkaç gün hastayı misafir ettikleri durumlar söz konusu olabilir. 3-4 veteriner ve yardımcı elemanlar birlikte çalışarak çoğu zaman 7/24 hizmette bulunurlar. Kanunun muayene sözcüğünü tıp doktorlarının insanları muayene ettiği yer olarak nitelendirmesi de dikkate alındığında veterinerlik faaliyetinin binanın altındaki mesken veya işyeri olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde yapılamayacağı sonucuna varılmaktadır. Aksi durumda kat malikleri sulh hukuk mahkemesinde davacı olabilirler.

Mesken iş yeri açılabilir mi?

Tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino vb. eğlence ve toplantı yerleriyle, fırın, lokanta, pastane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, çarşı gibi yerler ancak kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri kararla açılabilir. Buradaki oy birliği, toplantıya katılanların değil, tüm maliklerin oy birliğidir. Tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümde yukarıda sayılan işyerlerinin açılmasına bütün maliklerin razı olması gerekir. Tek bir malik rıza göstermezse sayılan bu işyerleri açılamaz.

Okur F.Ö.’nün, bağımsız bölümü tapuda mesken değil işyeri olarak kayıtlı olduğu için pastane ve imalathane açabilmesi için kat malikleri kurulunun oy birliği ile karar vermesi gerekmez. Ancak, mesken olarak tapuda kayıtlı olsaydı; o zaman kat maliklerinin oy birliği ile vereceği karara gerek vardı. Okurumuzun belediyenin ‘imza topla’ şeklindeki talebinin hukuki dayanağını yazılı olarak sorup öğrenmesi ona göre bir yol haritası belirlemesi gerekir.

7/24 faaliyette olan iş yeri için komşu onayı gerekir mi?

Okur İ.Ö.’nün sorusuna gelince; eğer tapuda yemek şirketi açılacak olan bu bağımsız bölüm veya bölümler işyeri olarak kayıtlı ise kat mülkiyeti hukuku açısından kat maliklerinin oy birliği ile vereceği karara gerek yoktur. Ancak, mesken olarak kayıtlı ise bu karara ihtiyaç vardır. Bu işyerinin çalışırken, tahammül ve hoşgörü sınırını zorlayacak şekilde koku, gürültü gibi rahatsızlık vermesi halinde ise İ.Ö. ve diğer beş kat maliki sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirler.

Dava açarken kriter hoşgörü ve tahammül

KAT Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 18. ve Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 757. maddesi ilgili yasal mevzuat gereği kat malikleri ve kiracılar komşuluk hukukuna uygun davranmak zorundadırlar. Birbirlerini rahatsız etmemeli, diğerlerinin haklarını çiğnememelidirler. Bu kurallar konut olarak kullanılan bağımsız bölümler için de işyeri olarak kullanılan bağımsız bölümler için de geçerlidir. Özellikle işyerleri, işletme faaliyetini sürdürürken komşularını rahatsız edecek ölçüde gürültü, koku, ses, toz, duman çıkarmamalıdır. Buna dikkat etmeyen işletmeler hakkında KMK’nın 33. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak, kendilerini rahatsız eden/edecek hususlara son verilmesini isteyebilirler.

Gürültüye karşı kimler dava açabilir? 

Böyle bir dava açılması halinde, mahkeme gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaparak, işletmenin davacıyı hoşgörü ve tahammül sınırlarını aşacak ölçüde rahatsız edip etmediğini belirler, davacıyı haklı bulursa, rahatsızlık veren hususlara son verilmesi yönünde davalıyı uyarır. Rahatsızlık verilen hususların sona erdirilmesi için uygun bir süre verir. Örneğin mahkeme belirlediği sürede ses ve gürültünün önlenmesi için yalıtım yapılması hükmedebilir. Verilen bu sürede gereği yapılmazsa mahkeme idari para cezası verir. Davacı, kararın gereğini İcra Müdürlüğü aracılığıyla yerine getirtir. Davalının verilen mahkeme kararlarını yerine getirmemekte 1 yıl ısrar etmesi halinde diğer kat malikleri KMK’nın 25. maddesi uyarınca o kişinin bağımsız bölümünün kendilerine verilmesi için dava dahi açabilirler.

Kimler dava edilebilir 

Mesken olarak kayıtlı yeri yasak olduğu halde işyeri olarak kullanan, işyerinde yasak olan bir faaliyette bulunan veya çevresine rahatsızlık veren işletmeciye karşı dava açılır. İşletmeci aynı zamanda o yerin malikiyse dava kendisine karşı açılır. Malik kendisi işletmiyorsa kiraya veren konumundaysa hem malike, hem işletene karşı dava açılır. Her şeyi yöneticiden beklememek gerekir. Dava açma hak ve yetkisi maliklere aittir. Uyuşmazlığın özelliğine göre kokudan, gürültüden rahatsız olan kiracı ve diğer site sakinleri dahi dava açabilir.

Yöneticinin dava hakkı bulunuyor mu?

Yönetici istese bile kendiliğinden davayı yönetim adına açamaz. Böyle bir davayı açabilmesi için Kat Malikleri Kurulu’ndan yetki alması gerekir. Sizin blokun altındaki fırın, lokanta, gazino rahatsızlık veriyorsa, en çok etkilenen o bloktaki malikler olduğuna göre, onların dava açması hukuken ve fiilen en doğru olandır. Genel Kurul’un (GK) toplanıp karar alması uzun zaman alacağından yöneticinin GK’dan yetki alarak dava açmasını beklemek de zaman kaybı olacaktır. Rahatsızlık veren işyeri bağlı olduğu meslek odasına, ruhsat veren belediyeye, ilgili bakanlığa CİMER’e de şikâyet edilebilir."

Sitede iş yeri açarken nelere dikkat edilmeli?