Arsa alırken nelere dikkat etmeli?
Kapatma davası ve global krize rağmen...Arsaya yatırım yapan bu yıl da kazandı
Emlak uzmanları, arsa yatırımını ilk sıraya koyuyor. Yorumlarında "Bir eviniz varsa ve yatırım için de birikmişiniz varsa, kesinlikle arsa alın" diye iddialı konuşanlar var.
İstanbul'da son 10 yılda Çekmeköy, Kemerburgaz, Halkalı, İkitelli, Mimaroba-Sinanoba, Batı Ataşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Kurtköy, Zekeriyaköy, Tuzla (Orhanlı ve Akfırat), Bahçeşehir ve Riva arsa açısından en çok prim yapan bölgeler oldular. Bunların yanı sıra Şile, Çatalca ve Silivri'de tarlalar da yatırımcısına kat kat kazandırdı. Herkes "Fiyatlar nereye kadar gidecek" diye sorarken, kötümser senaryo ileri sürenler yok denecek kadar az. Bunun yanında, bazı bölgelerde arsa fiyatlarının doygunluk seviyelerine ulaştığı, hatta şiştiği de bir gerçek. Bazı uzmanlar, "Bu fiyatların sindirilmesi için bir miktar duraklamak şart" yorumunu yapıyor. Bu yorumun doğruluğu bu yıl kanıtlandı. Yılın ilk 9 ayında arsa fiyatlarındaki tırmanış yavaşladı. Fiyatlar gerilemedi ama bazı bölgelerde sabit kaldı. Fiyatların sabit kaldığı bölgeler arasında Riva, Ömerli, Çavuşbaşı, Kurtköy, Avcılar ve Silivri'nin bir bölümü sayılıyor.
Alırken, uzmanına danışın
İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Odası Başkan Yardımcısı Nizamettin Aşa'nın "İstanbul'da 400 bini yeni, 600 bini ise ikinci el olmak üzere 1 milyon konut satılmayı bekliyor" ifadeleri, aslında bir gerçeğe işaret ediyor: Konut satışlarındaki sıkıntı, konut imarlı arsaların fiyatlarındaki artışı frenledi. Bu nedenle sanayi ve ticari imarlı arsa fiyatları yavaşlasa da artışa devam ederken, konut imarlı arsa fiyatlarında artış daha sınırlı oldu.
Emlak uzmanları, "Arsa en önemli yatırım aracıdır ama, konut veya işyeri gibi gayrimenkullere de benzemez, uzmanlık ister. İmar durumu, yola terkleri, İSKİ, Çevre Bakanlığı, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu, TEK ve daha birçok kurum tarafından incelenmesi gereken rapor ve şerhleri ile pazarlamasında gerçek bir profesyonellik gerektirir. Ehil olmayanlar, kulaktan dolma bilgilerle arsa pazarlayamaz. Harita mühendisi, şehir plancısı veya bir mimara gösterilmeden, hatta yerini bu ehil kişiler sınırları ile görmeden yatırım yapmayın" şeklinde uyarı yapıyorlar.
Hangi bölgeler hareketlendi
Kısa vadedeki iki önemli gelişme ile bazı bölgelerin değer kazandığını aktaran TURYAP Yönetim Kurulu üyesi Başak Soner, "Bunlardan birisi, üçüncü köprünün geçeceği söylenen güzergah. O bölgedeki köyler bile hareketlendi. İkincisi de metrobüs hattı. Bu hat ile birlikte, daha önce E-5'te sadece Mecidiyeköy ve Merter'de yoğunlaşan hareket, Avcılar'a kadar uzadı. Ulaşımı zor olan noktalar da tekrar gündeme geldi" diyor.
Avcılar'dan itibaren Merter'e kadar olan bölüm; ulaşım kolaylığı sağlanması ile birlikte, yeni projelerin satışında hareketlilik yarattı. Merter, Bahçelievler, Yenibosna da hareketlendi.
"Arsa fiyatlarında, önceki yıllardan bu yıla devam eden bir yükseliş zaten bildiğimiz bir şeydi" şeklinde ifade kullanan Başak Soner, bazı yerlerde yıllık yüzde 100'lerin üzerinde artışlar olduğunu hatırlatarak bunun bir kısmının suni yükseliş olarak nitelendirilebileceğini vurguluyor. Mal sahiplerinin birbirlerinden görerek, "O yükseğe sattı, acaba benimki ucuza mı gidiyor" diye düşündüğünü aktaran Başak Soner, sözlerine şöyle devam ediyori:
"Yabancıların mülk edinmesi ile ilgili kanundaki netleşmeden sonra, tekrar yabancı yatırımcı da ilgisini ülkemize yönlendirdi. Bir süre yasadaki belirsizlik yüzünden kesintiye uğrayan yabancı yatırımlar arttı. Yabancı müşterilerin ilgisi özellikle arsa ve ticari gayrimenkule yönelik. Bu da arsa fiyatlarını tırmandıran bir etken."
Yabancı ilgisinde büyük artış
Yerli firmalar, daha çok şehir içinde kalan bölgelerde veya yeni şehir merkezleri olmaya başlayan yerlerde yatırım yapmak istiyor. Bunun için de evvela şehir merkezi tercih ediliyor. Hem prestij hem de iyi satış ve kar marjları şehir merkezini çekici kılıyor. Yabancı firmalar daha çok, gelişmeye açık ve düzgün altyapısı olan, villa türünde arsalarla ilgileniyor. Yabancılara gayrimenkul satışları son iki yılda inanılmaz artış gösterdi. Başak Soner, üçüncü köprü tartışmaları ile yaşanan hareketlenmeyi, "Adı geçen Beykoz ve Sarıyer'in sadece merkezinde değil, köylerinde de yaşamla ilgili her türlü sosyal aktivite canlanmadı" şeklinde görüş belirtiyor. Finans merkezi için Batı Ataşehir'in adının geçtiğini aktaran Başak Soner, "Ben yine sürpriz şekilde Başakşehir-İkitelli'nin konuşulduğunu duyuyorum" diye dikkat çekici bir açıklama yapıyor. Anadolu yakasında Ümraniye-Çekmeköy-Kurtköy hattının da hareketli olduğunu belirten Başak Soner, Avrupa yakasında ise Seyrantepe'ye işaret ediyor. Ticari anlamda en değerli bölgeleri Maslak-Şişli hattı, Kozyatağı, Tepeüstü, Ataşehir, Altunizade, Havalimanı-İkitelli hattı, Kavacık olarak sıralayan Başak Soner, metro güzergahının geçtiği yerlerin çok değer kazanmaya aday olduğunun altını çiziyor.
Reha Medin Emlak Genel Müdürü Nabi Cücük ise, konut arsalarında Ataşehir, Beylikdüzü, Kurtköy'ün hareketli olduğunu belirterek, "Halkalı, Başakşehir, Şerifali, Yenidoğan, Şile'de ciddi değer kazanımları var. Ticarilere gelince... İkitelli OSB başta olmak üzere OSB'lerde arsa kalmadı. En büyük gelişme ise çevresini de değiştiren Ataşehir'de oldu" ifadelerini kullanıyor.
Yatırım için en iyi zaman
Devam eden projelerin Gebze-İzmit hattına da değer kazandırdığını aktaran Nabi Cücük, "Yakın zamanda Kartal, Pendik, Gebze, Kurtköy bölgesi gerçekten çok değer kazanacak. Buralarda marka projeler yapılıyor" diyor. Finansal krizin etkilerinin ne olabileceği? Şeklindeki sorumuza ise Nabi Cücük şu yanıtı veriyor:
"Dünya piyasaları kriz yaşarken, Türkiye'de olumlu gelişmeler yaşanması zor. Fakat, biz toplum olarak da sektör olarak da farklıyız. Türkiye'de atıl paralar zamana yayılı değerlendirilir. Herkes çok çabuk kâr etmek ister. İhtiyacı olup bu konuda bekleyen insanlar var. İhtiyaç sahibi bekleyenleri göz önüne alacaksak, olabilecek en güzel alım zamanı bu aylar. Ben yine de 2009'un ilk 4 ayının sonuna kadar çok şey beklemiyorum. Herkes kapatma davası ile ilgili kriz bekliyordu, olmadı. Moral anlamında bunun olumlu yansıması oldu. Ramazan olması dolayısıyla çok bir şey beklenmiyordu ama yine de hareketlilik yaşandı."
Yatırım anlamında "arsa"yı ilk sıraya koyduğunu söyleyen Nabi Cücük, "Bazı bölgelerde önemli arsalar kalmadı. Çok doymuş fiyatlar olduğunu da görüyoruz. Gelişmekte olan yerlerden, Avrupa yakasındaki Silivri'de tarla vasfında yerleri bile öneriyorum. Gebze, Kurtköy, Pendik, Kartal da öne çıkacak. Şu an iyi piyasa seyretmiyor ama arsaya yatırım diğerlerinden daha kârlı. Son 3 yılda arsa fiyatlarında yüzde 300'ü bulan artışlar gözlemledik. Ömerli, Şile ve Riva, bu konuda bana göre umut vaat eden, güzel projelerin olacağına inandığım bölgeler" şeklinde görüş belirtiyor.
Üçüncü köprünün olumlu etkisi
Üçüncü köprü tartışmalarına bağlı olarak, Sarıyer ve Beykoz'da muhtemel güzergahın yakınındaki bölgelerin bile rakamlarının değiştiğini ifade eden Nabi Cücük, "Silivri ve Çatalca için de havalimanı projesi konuşuluyor. Bu yüzden değer kazanıyorlar. Tamamen yazlık olarak düşünülen yerler, Kınalı'ya kadar olan bölümde Kumburgaz ve Selimpaşa'da yaz-kış oturum başladı. Depremden sonra buralar 3-4 yıl dibe vurmuştu, yükselişe geçti. Silivri-Çatalca bölgesine son derece kaliteli butik oteller ve alışveriş merkezleri de yapılacak" diye konuşuyor.
Haberimizi hazırlarken, arsa açısından prim yapan bölgelerdeki emlakçıların da görüşlerine başvurduk. Büyükçekmece-Beylikdüzü bölgesinde faaliyet gösteren REMAX Delta Gayrimenkul Brokeri Hayrullah Üçgün, yılın ilk 9 ayında konutta ciddi bir sıkışma olduğuna işaret ederek özellikle B plus konutlarda arz fazlası olduğunu söylüyor.
Hadımköy'de fiyatlar arttı
Hayrullah Üçgün, "Bu durum, konut arsalarına olan talebi de azalttı. Buna rağmen arsa fiyatlarında gerileme olmadı. Fabrikalar bölgesinde talepler devam ediyor. 15-20 günden beri piyasalar boşluk içine girdi, alıcılar beklemeye geçti. Bu arada, kredi borcu olanların da bir takım gayrimenkullerini elden çıkarma isteği var. Bu durum, fiyatları düşürmese bile yükselişine engel oluyor" diyor. Hadımköy'deki sanayi imarlı arsaların gördüğü talepteki artışa da dikkat çeken Üçgün, bu bölgedeki fiyatlar hakkında şu bilgileri veriyor:
"Hadımköy'de 2 bölüm var. Biri depolama bölümü, bir de Atatürk Sanayi... Depolama bölümünde imar oranı yüzde 20. Burada metrekare fiyatları 60-130 dolar. Yılbaşında ise 40-80 dolar idi. Yüzde 25 artış oldu. Daha fazla bekleniyordu ama yüzde 25'te kaldı. Atatürk Sanayi'de ise metrekare fiyatları 100-300 dolar arasında değişiyor. Orada da yüzde 25'lik artış var. Yılbaşında 200 dolar olan yer 250 dolar oldu."
Beylikdüzü'ndeki konut imarlı arsaların metrekaresinin de 600-1200 dolar aralığında değiştiğini aktaran Hayrullah Üçgün, "Beylikdüzü ana caddede parsellerin imarı 3 emsal, 5 emsal... Buralarda metrekare fiyatı bin 200 dolar. Metrekaresi çok büyük arsalarda birim fiyatı bin dolara düşüyor" ifadelerini kullanıyor.
Basın Ekspres yolu değerli
Güneşli-Halkalı bölgesinde, ticari gayrimenkuller konusunda uzmanlaşan Remax Nur Gayrimenkul Brokeri Kutsal Karan da, 9 ay içerisinde değişimin çok fazla olmadığına, ancak Basın Ekspres Yolu üzerindeki ticari arsalarda metrekare fiyatlarının 3-5 bin dolar aralığına çıktığını söylüyor.
Geçen, yıldan hatta önceki yıldan gelen bir talep bulunduğunu ifade eden Kutsal Karan, "Bu hattın arka taraflarında bile ticari imarlı arsaların metrekare fiyatları en az 2 bin dolar. Fakat, Basın Ekspres Yolu'nun sağını-solunu arkalarını dikkate alırsanız rakam düşüyor. Halkalı tarafında fiyat biraz daha düşük kalıyor bu yolun Güneşli yakasında fiyatlar daha yüksek. Bu hat, ofis bölgesi olarak öne çıkmaya başladı. Yapılmamış, yapılmaya aday birçok yer var bunlar devreye girince fiyatlar artabilir. AVM, otel, plaza için arsa alanlar oldu" şeklinde bilgi veriyor.
Örnekler de veren Kutsal Karan, yeni açılan Holliday Inn Hotel'in sağında, arkasında 20'şer dönümlük yerlere 40'ar milyon dolar istendiğini bildiriyor. Altınyıldız yakınında, Boyner-Ülker'in ortak yaptırdığı kompleksin yakınındaki 20 dönüm bir yer için ise 100 milyon dolar telaffuz edildiğini de ak Karan, "Belki satanlar da bu fiyata çıkmayacağını biliyor ama 2 yıl sonrası için kendilerine zemin hazırlıyorlar. Basın Ekspres Yolu üstünde, Hürriyet Gazetesi'nin yanında bir plaza bitti ve kiralığa çıktı. Bu tip işletmeler, metrekare rayiçlerini artırıyor" diyor.
Düşen top zıplayacak
Bölgede, ticari arsaların metrekare rayicinin 1 yıl önce 2-3 bin dolar olduğunu söyleyen Kutsal Karan, bölge hakkında şu değerlendirmelerde bulunuyor:
"Taban fiyatta değişiklik olmadı ama üst rakamda değişiklik var. 100 konut yapımına uygun arsaların metrekaresi 800 ile bin dolar arası. Bunlar, proje geliştirilebilecek konut arsalar. Küçük arsaların metrekaresi ise yarı yarıya düşebilir. Ara sokaklarda fiyat aşağı iner. Merkezi İş Alanı(MİA) bölgesinde de, OSB tarafında da arsa metrekareleri 2-5 dolar arası. OSB'de az arazi kaldığı için fiyat yüksek. Tahmin ediyorum, bu 6 ay daha böyle gidebilir. 2009'da da normal şartlar altında bir patlama olması gerekiyor. Düşen topun zıplaması gerekiyor."
Zekeriyaköy'ü üçüncü köprü etkileyecek
REALTY World Paska Gayrimenkul Brokeri Selim Akyıldız, Zekeriyaköy bölgesinde arsa fiyatlarının bu yıl artış kaydetmediğini ancak üçüncü köprünün etkisinin gözlemlenebileceğini söylüyor. Selim Akyıldız, "Üçüncü köprü bağlantı yollarının yakından geçecek olması arsa fiyatlarına etki yapacak. Fakat son aylarda bir hareket yok. Metrekare fiyatları yerine göre değişmekle birlikte, 250-400 dolar aralığında seyrediyor. Demirciköy'de arsa fazla yok. Olanlar da buradan biraz daha düşük.
Arıköy'de ise imar yok. Tarla vasfında yerler var. Uskumruköy, Zekeriyaköy ile hemen hemen aynı ayarda. Orada da arsaların metrekaresi 270 ila 350 dolar arasında. Bölgede, taban oturumu yüzde 15'ten, 3 katlı villa yapılabiliyor" şeklinde açıklamalarda bulunuyor .
Arsa alırken nelere dikkat etmeli
o Tapu bilgileri (cinsi: arsa arazi mi, hisseli mi tam mı)
o Kadastro çap bilgileri (sınırlarını gösteren şekli incelenmeli, yapılacak bina için şekil önemlidir)
o Halihazır haritasına bakın (arsanın meyil, kot farkları belirlenmeli)
o İmar durumuna bakılmalı (konut, ticaret, sanayi, yeşil alan, park, okul, hastane vb. imarı olup olmadığı incelenmeli)
o İmar yapılanma koşullarına bakılmalı (taban alan katsayısı, kat alan katsayısı, yüksekliği, yola terkleri vs. Toplam inşaat alanı verimlilik için şarttır)
o İSKİ, TEK, Karayolları gibi kamulaştırma ve koruma bantlarına bakılmalı.
Hürriyet Emlak Dergisi Ekim sayısı