Arsa sahiplerini bekleyen büyük tehlike!

Vatandaşlar, gayrimenkul geliştiriciler ve müteahhitler açısından ham haldeki bir araziyi alıp imar durumunu geliştirdikten sonra satmak veya o taşınmazı farklı şekilde değerlendirmek avantajlı olduğu kadar tehlikeleri de barındırıyor...

Ülkemizde arazi yatırımı herkes için önemli bir yatırım olarak değerlendirilmektedir. Vatandaşlar, gayrimenkul geliştiriciler ve müteahhitler açısından ham haldeki bir araziyi alıp imar durumunu geliştirdikten sonra satmak veya o taşınmaz üzerinde konut, ticari alan , otel, hastane vb. şekilde değerlendirmek hep karlı olmuştur. 

Ancak yeni İmar Kanunu taslağı ile getirilen yeni düzenlemelerle artık devlet hem eski kesinti oranlarını arttırmakta hem de çok büyük bir karar alarak bir arazide meydana gelen değer artışından yeniden kesinti yapma hakkını elde etmektedir. 

Bizim şu an uygulanan İmar Kanunumuzda bir araziden belediyelerin düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi dediğimiz vatandaşın anlayacağı dille anlatırsak cami, yeşil alan, kültürel-sosyal alanlar, yollar, Pazar, sergi alanları için kesebileceği oran en fazla %40’tır. Bu %40 konusu da zaman zaman yanlı anlaşılmaktadır. İmar uygulaması yapıldığında belediyelerin DOP kesintisi o bölgede yapılan 18.madde uygulamasındaki ortalamadır. Yani bir parselden %40 bir başka parselden belediye %30 kesemez. Ortalama oran belirlenir ve herkesten aynı şekilde bu oranda kesinti yapılabilir. 

Gelelim asıl konumuza hazırlanan ve meclise sunulan yeni İmar Kanunu ile araziler hakkında nasıl büyük bir tehlike öngörülüyor.

1) Yeni İmar Kanunu ile DOP kesintisi adının verdiğimiz belediyelerin imar uygulaması yaptıklarında her araziden aldıkları kesinti oranı %45 gibi büyük bir orana yükselmektedir. Yani 1000 metrekare imarsız bir araziyi satın alan bir vatandaş için devlet imar uygulaması yaptığında 450 m2 kesintiyi bedel ödemeksizin yapabilecektir. 

2) Bundan daha vahim olmak üzere de eski kanunda DOP kesintisi bir kez yapıldıktan sonra bir daha kesinti yapılamaz hükmünün değiştirilmesi olmuştur. 

Buna göre artık yeni İmar kanun bu şekli ile geçerse İmar durumu sonrasında emsal artışı alan bir taşınmaz için devlet 2.bir DOP kesintisi yapma hakkını elde etmiştir. Yukarıdaki örnekten gidersek 1000 metrekare taşınmaza sahip olan bir vatandaşın %45 DOP kesintisi sonrası 550 metrekaresi kalacak olup bölgede 2 

emsal imar uygulaması olduğu varsayılarsa 1100 metrekare inşaat hakkı mevcut olacaktır. Bu bölgede imar emsali 3 emsale çıkarıldığında ise bu şahsın 1650 metrekare inşaat alanı oluşacağından devletin bu düzenleme ile 2.bir kesinti hakkı oluşacaktır.

Arazi geliştiriciler ve yıllardır arazilerini bekletenler için %45 kesinti oluşması durumu ve yine imar emsal artışlarında DOP paylarının 2.bir defa daha alınması çok büyük bir tehlike arz etmektedir. Bu durumda arazilerin 2014 yılında çıkarılması düşünülen yeni yasa öncesinde mevcut kesintiler dikkate alınarak değerlendirilmesi düşünülebilecektir. 

Yeni yasa çıktıktan sonra imar kanunun kapsamında hem DOP payı hem de 2.kesinti nedeniyle ciddi mağduriyetler oluşacağı düşüncesindeyiz. 

Saygılarımla

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı