Arsa yatırımı ile ilgili tüm merak edilenler!
Ev Garanti Gayrimenkul Yatırımları A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Cihan Barış Soydan Emlakkulisi.com okurları için arsa yatırımı üzerine bir yazı kaleme aldı. İşte Soydan'ın o yazısı....
Ev Garanti Gayrimenkul Yatırımları A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Cihan Barış Soydan Emlakkulisi.com okurları için arsa yatırımı üzerine bir yazı kaleme aldı. İşte Soydan'ın o yazısı....
Arsa yatırımı deyince insanın aklına ilk önce geçmiş deneyim veya duyumları geliyor. Geçmişten gelen bu bilgiler, deneyimler ve alışkanlıklar, arsa yatırımına yaklaşımımızı büyük ölçüde belirliyor.
Ama ne kadar doğru?
Gelin biraz yakından inceleyelim.
Arsa yatırımcılarını, profesyonel ve kurumsal arsa yatırımcıları ile bireysel yatırımcılar olarak ( A ve B diyelim ) iki gruba ayırmak çok doğru olacaktır.
A- Kurumsal ve Profesyonel Arazi Yatırımcıları
Bu gruba giren bireyler ve şirketlerin ana işi arazi yatırımıdır. Öngörülerini çok çeşitli kaynaklardan besler ve yatırım yapacaklarında bir sepet yaparlar. Örneğin, 100 TL’lik bir yatırımın en az %70‘ini prim yapması en garanti arsalara, geri kalanını da daha yüksek riskli, fakat getiri potansiyeli de daha yüksek olan yerlere yatırırlar.
Bu gruptaki yatırımcıların temel özellikleri nelerdir?
· Tecrübe
· Resmi ve özel kurumlarla yakın iş birlikleri
· Teknik donanım
· Saha ekipleri
· Yüksek sermaye gücü
· Çok yönlü senaryolara dayanan kısa orta ve uzun vadeli planlama
B- Bireysel Yatırımcılar
Bu grup genellikle geleneksel hareket eder ve bir stratejisi yoktur. Bu gruptaki yatırımcıların gösterdikleri temel özellikler ise;
· Yatırımcılık, ana işleri değildir
· Bu konuda uzun yıllara dayanan tecrübeleri yoktur
· Kurumlarla yakın iş birlikleri yoktur
· Temel veya teknik analiz için donanımları yoktur; başkalarından tavsiye alırlar. Hatta, bireysel bir yatırımcı tanıdıklarının peşinden giderler.
· Yüksek sermaye güçleri ve onlar için çalışan saha ekipleri yoktur
· Genel bir stratejileri izlemezler. Tam olarak ne aldıklarını bilmez, bu yatırımı hangi süre ile bekleteceklerini ve nasıl satacaklarını planlamazlar.
Geleneksel arsa yatırımı derken neyi kast ediyoruz? Geleneksel arsa yatırımcısı nasıl bir yol izliyor?
1. Bir numaraya fikren hazırlık aşaması diyelim. Böyle bir yatırım fikrini oluşturan temel sebep genellikle tasarruf yapmak ve ilerisi için bir kenarda birikim olması isteği.
2. Fikren hazır olan yatırımcı, “buradan otoban geçecekmiş”, “şuraya üniversite yapılacakmış”, “buraya imar gelecekmiş” gibi bölgeye değer katacağını düşündüğü bir duyum aldığında ilgisi artıyor.
3. Bu duyumlara ilgi gösteren benzer pek çok başka yatırımcı da aynı yönde hareket edince, ister istemez o bölgede bir hareketlenme oluyor. Yatırıma olan getiri inancı pekişiyor.
4. Sonraki aşamada, kişi satılık ilanlarına yöneliyor; arsa sahipleri ya da emlakçıları arayıp fiyat alıyor.
5. Eğer fiyat ve ödeme koşulları bütçeye uygunsa - biraz da pazarlık yapıp – genellikle tarla niteliğindeki ilgili arazi satın alınıyor.
Bu analizde görüldüğü gibi bireysel ve kurumsal arsa yatırımcı davranışları arasında çok ciddi farklar bulunuyor. Kurumsal yatırımcılar ve profesyoneller belirli bir plan dahilinde al-sat yaparken, bireysel yatırımcı bir arsada çok uzun yıllar bekliyor ya da beklemek zorunda kalıyor.Bu bekleme süresi uzadıkça da maliyet artıyor .Neticede o yatırımı başka bir ensrümanda da değerlendirebilirdiniz.Genellikle de kaçan balık büyük olur pikolojisi oluşuyor.Keşke şuraya yatırsaydım yok borsda şu kağıdı alsaydım dolar çok arttı vs .Kimse o yatırımı başka biryerde tamamen kayıp edebileceğini düzünmez.
Beklemek zorunda kalanların oranı çok yüksek. Çünkü bireysel yatırımcı genellikle ucuz bulduğu ve m2 olarak daha büyüğüne gücü yettiği için tarla niteliğinde bir arazi alıyor. Sonra, burayı satın almasına gerekçe olan duyumun – karayolu, tren, havaalanı, üniversite, … - gerçekleşmesini bekliyor. Genellikle de bu yatırım ya uzuyor ya güzergahı değişiyor ya da tümden iptal oluyor. Diyelim ki beklenen üniversite oraya geldi; sonraki aşama imar beklenmesi, zira imarı olmayan arazide maksimum kâra ulaşmak pek mümkün değil. Arazileri değerli yapan imarlarıdır. İmar dediğimiz plan ise çok uzun bir yoldan geçer.
Türkiye’de imarlar sırasıyla;
1. Mekânsal Strateji Planları 1/500.000-1/250.000 veya daha büyük ölçeklidir.
2. Çevre Düzeni İmar Planları 1/100.000- 1/50.000 ölçekli haritalar ile olup en az bir ili kapsar
3. İl Çevre Düzeni İmar Planları 1/50.000-1/25.000 haritalar ile olup kentin gelecekte nasıl şekilleneceğini gösteren planlardır. Büyükşehir olan illerde Büyükşehirler, diğer illerde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yapılır.
4. Nazım İmar Planı 1/5000 haritalar ile olup, nihai 1/1000 imar planından önceki hazırlık aşamasıdır. Askı ve itiraz süreleri vardır.
5. Uygulama İmar Planı 1/1000 haritalar ile olup, 1/5000‘lik Nazım İmar Planı’na uygun olarak ilçe belediyeleri tarafından yapılarak onay için Büyükşehirlere gönderilir. Önceki dört sürecin en son safhasıdır ve artık ilgili araziler arsa niteliğine taşınıp, üstüne yapılabilecek binanın niteliği, niceliği, ölçüleri net olarak kesinleşmiş ve onaylanmıştır.
Görüleceği üzere bir bölgeye imar geliyor demek imar çıkar/çıkartırız demek ne ahlaki ne de doğrudur. Benzer şekilde, bir bölgeye bir yatırımın geliyor duyumunu başlatmak, yaymak ya da bu duyumla hareket etmek de doğru değildir. Hem yerel idarelerde, hem de merkezi yönetimde her zaman siyasi değişikliklerin olabildiği, planların ve zamanlamalarının değişebildiği ve en önemlisi de devletin kimseye şunu şu gün yapacağım diye taahhüt vermeyeceği unutulmamalıdır.
Gelelim konunun özüne: Bireysel arazi yatırımı düşünenler ne yapmalı? Burada süreye bağlı olarak iki ayrı yol izlenebilir.
A- “Uzun yıllar boyunca beklerim” diyenler
Her şeyden önce şu kesindir ki, eğer çok uzun yılları beklemeyi göze alıyor ve çocuklarınız ya da torunlarınız için yatırım peşindeyseniz, Türkiye’nin herhangi bir yerinden arsa niteliğinde bir yeri eder fiyatından gönül rahatlığı ile alabilirsiniz. Arsa yatırımı, uzun vadede her zaman kazandıran olmuştur ve arsaya bir nevi yedek akçe - emeklilikte bir güvence gözü ile bakılmıştır. Buradaki sıkıntı çok uzun uzun yıllar boyunca beklemeyi göze almaktır.
B- “Çok uzun yıllar beklemek istemem, kâr edip satayım” diyenler
Bu seçime, giriş-gelişme ve sonuç olarak bakalım.
Alın, bekleyin ve fiyatı yükselirken satın. Buradaki hassas nokta, fiyatlar artarken satmaktır - en doygun noktaya geldiğinde değil! Çünkü fiyatlar çıkarken satmanız, çok daha kolay ve hızlı olmaktadır.
Benim bu aşamada yatırımcılara basit bazı tavsiyelerim ve ipuçlarım var;
· Kesinlikle1/1000 uygulama imarı olan bir arsa alın
· Aldığınız imarda konut niteliği olmasını tercih edin
· En az bir ev yapılabilecek kadar izni olsun
· Bir özelliği olsun; havaalanına yakın, denize yakın, turizm bölgesine yakın gibi.
· Daha sonra satabileceğiniz potansiyel bir alıcı kitlesi olsun.Sizden sonra kime satacaksınız nasıl satacaksınız?
· Bir markayla desteklensin
· Yanınızda kim var? Kimlerle birlikte hareket ediyorsunuz, mutlaka bakın.
· Ödeme peşin mi, vadeli mi? Size gerçek maliyeti ne olacak? Ne kadar sürede ne ödeyeceksiniz?
· Ne kadar zamanda satabileceğiniz öngörüsü ? Satış anına kadar cebinizden ne kadar çıkacak?
· Kâr beklentinizi %25-30 düşürdüğünüzde halen iyi bir yatırım diyebiliyor musunuz?
· Diyelim bir iki yıl sonra satacaksınız, pazarlama ve satış için bir stratejiniz var mı? Ya da destek alacağınız güçlü iş birlikleri mümkün mü?
Hala tamam diyorsanız, devam edebilirsiniz!
Evet biraz teknik biraz farklı konulara girdik, fakat yukarıda da yer alan tespitlerin de açıkça sergilediği üzere, şu son paragraftaki sorulara olumlu yanıtlarınız olması halinde yatırımınız sizi üzmeyecek ve çok uzun yıllar beklemeden, daha az risk faktörü ile yatırımınızdan kâr etme ihtimaliniz olacaktır.
Yine sakin ve akıllıca hareket etmenizi ayağınızı yorganınıza göre uzatmanızı ,tasarrufunuzun tamamıyla değil sizi üzmeyecek bir kısmıyla bu gibi yatırımlara girmenizi ve kısa yoldan zengin olunmayacağını unutmamanızı tavsiye ederim .
Saygılarımla,
Cihan Barış Soydan
