Arsa yatırımında dikkat edilecek 4 hukuki incelik!

Arsa yatırımlarında dikkat edilmesi gereken hukuki incelikler neler? “Arsa”, “arazi”, “tarla” gayrimenkul hukuku bakımından aynı şeyler mi? Arsa, sit alanı olarak kamu adına tescil edilebilir bir yerde midir? Tapu kayıtlarındaki ince detaylar.

Ülkemizde, emeklilik haklarının düşüklüğü, iş istikrarı ve güvenliğinin zayıf olması gibi nedenlerle bireyler geleceğini teminat altına bakımından arsa yatırımlarına yönelmektedir. Arsa yatırımlarının uzun vadeli olma özelliği nedeni ile; arsa satın almak isteyen yatırımcıların dikkat etmesi gereken hukuki ayrıntılar bulunmaktadır.

1) Taşınmazın cinsinin tapu kayıtlarında doğru tespit edilmesi gereklidir.

Yatırım amaçlı satın alınacak olan taşınmazın tapu kayıtlarındaki cinsinin bilinmesi çok önemlidir.. Gayrimenkul hukukunda; “arsa”, “arazi”, “tarla” farklı anlamlarda olan deyimlerdir. Bu nedenle, yatırım amaçlı taşınmaz satın alırken, bu taşınmazın cinsine dikkat edilmesi gereklidir. En çok görülen taşınmaz cinsleri, “bağ, tarla, arsa, arazi, orman, mera vs” dir. Bu taşınmaz cinsleri arasında pratikte en çok, “arsa-arazi-tarla” ayrımı önem kazanmaktadır.

2) Arsa,arazi, tarla hukuken farklı kurumlardır. “Arazi” cinsinde olan bir taşınmaz, “arsa” cinsli taşınmaza göre daha az ucuzdur.

Hukuken “arsa”, belediye sınırları içerisinde belediyece parsellenmiş arazi demektir. Tapu kaydında “arsa” olarak belirtilmiş bir taşınmaz; imar planı yapılmış ve inşaata uygun nitelik kazanmıştır. “Arazi” ise, genellikle belediye sınırları dışında ve parsellenmemiş, ekim-dikim yapılan bir taşınmazdır. Bu nedenle; arsa vasfında bir taşınmaz daha kısa vadede kar-kazanç sağlarlar.Bu nedenle, “arazi” vasıflı bir taşınmaz satın alınırken, “arsa” vasıflı bir taşınmaza göre kural olarak daha az para ödenmelidir. Öte yandan,“tarla” ise, zirai faaliyetler amacıyla kullanılan arazilerdir.

Bu çerçevede, yatırım amacı ile satın alınmak istenen taşınmazın cinsi arasındaki ilişkiye dikkat edilmelidir.

3) Yatırım amaçlı olarak satın alınan taşınmazın imar-kamulaştırma vs yönleri araştırılmalıdır.

Yatırım amaçlı olarak satın alınan bir taşınmazın, uzun vadede imar uygulaması ile bazı özelliklerinin değişebileceği göz önünde tutulmalıdır. Ayrıca, satın alınacak taşınmaz ile ilgili olarak tapu kütüğünün beyanlar hanesinde kamulaştırma benzeri şerhler bulunup bulunmadığı dikkate alınmalıdır.

4) Taşınmazın, Kültür ve Tabiat Kanunu çerçevesinde bir kısıtlamaya maruz kalıp kalmayacağı konusunda araştırma yapılmalıdır.

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında, taşınmazın ilgili koruma kurulu tarafından kamu adına tescilinin ihtimal dahilinde olup olmadığı gibi bir araştırmaya girilmesi ülkemiz pratikleri karşısında önem kazanmıştır.

Belirttiğimiz Kanun kapsamında, kültür tabiat varlığı, sit alanı olarak kamu adına tescil edilme ihtimali olan bir taşınmazın satın alınması halinde, istisnalar dışında bu taşınmazı kullanmanız mümkün olmayacaktır. Ayrıca, bu çerçevede tescil edilen bir taşınmaz için herhangi bir tazminat-bedel iadesi de söz konusu olmayacaktır.

E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com