Ataşehir bölgesi perakende sektörü ne durumda?

Ataşehir’in ilçe sınırlarının oldukça geniş olmasına rağmen, “Ataşehir” dendiğinde akla gelen bölge, Doğu Ataşehir ve Batı Ataşehir bölgeleridir. Nitelikli ve büyük ölçekli konut projelerinin yanı sıra, çok sayıda AVM projesinin de bu bölgelerde konumlu olması, ilçenin asıl merkezinin bu bölgeler olması sonucunu doğurmuştur.

Ataşehir ilçesinin gelişiminin Doğu Ataşehir’de başladığı ve 2004 yılından itibaren daha çok Batı Ataşehir’e doğru kaydığından bahsedilebilir. Batı Ataşehir bölgesindeki ilk projeler olan Kent Plus, Ağaoğlu My World, Uphill Court, Incity gibi konut projelerinde hayatın başlaması ile birlikte bu bölgenin cazibesi artarak, bölge bir çekim bölgesi haline gelmiştir. 2009 yılında inşaatı başlayan Varyap Meridian projesi de, bölgenin daha geniş kitlelerce duyulmasını sağlamıştır. Konut projelerinin yanı sıra, bölgede yaşayan nüfusun sağlık, alışveriş, eğitim, eğlence gibi her türlü günlük ihtiyaçlarını karşılayacak fonksiyonlara yer verilmesi ile birlikte bölgenin potansiyeli daha da artmıştır. 

Ataşehir’de ilk dönemlerde hayata geçirilen projelerde konut fonksiyonunun yanında genelde yalnızca proje içine hizmet verebilecek, küçük alanlı ticari fonksiyonlara rastlanırken, son dönemlerde gerçekleştirilen projeler ise daha çok karma kullanımlı projeler şeklindedir. Konutun yanı sıra, ofis, home-office, büyük ölçekli ticari alanlar ve hatta AVM’ler içeren projelere olan talep de arzla birlikte artmaktadır. Yeni projelerde, hem proje içine hem de dışına hizmet edebilecek büyüklük ve nitelikte ticari alanlara yer verilmekte olup, bu durum da bölge dışında ikamet eden nüfusun da bölgeye çekilmesini sağlamaktadır.

Son dönemlerde, Ataşehir’de en dikkat çeken proje, kuşkusuz “İstanbul Uluslararası Finans Merkezi” projesidir. Bu proje ile birlikte Ataşehir’in, İstanbul’un en önemli ofis merkezlerinden biri haline gelmesi beklenmektedir. Finans Merkezi sınırları içerisinde, kamu banka ve kuruluşlarına ait binaların yanı sıra çok sayıda ofis projesinin, konut ve ticari alanların da konumlandırılması planlanmaktadır.

Finans Merkezi’nin ilanının ardından, mevcutta bir hayli yüksek olan talebin daha da arttığı bir bölge haline gelen Batı Ataşehir ve ilçe sınırları içerisindeki yakın çevresinde faaliyette olan AVM kiralanabilir alanı yaklaşık 150 bin m2’dir. Ataşehir ilçesindeki AVM yatırımlarına bakıldığında, bölgenin gelişimi ile birlikte 2008 yılı itibariyle başlayan bir artış görülmektedir. Bölgedeki AVM’ler;  Palladium, Novada Ataşehir, Optimum Outlet, Brandium, Kozyatağı Carrefour olarak sayılabilir. Mevcutta inşaatı süren ve 2015 yılında tamamlanması planlanan Metropol İstanbul projesinde yer alan AVM alanı ile birlikte ilçedeki kiralanabilir AVM alanı yaklaşık 223 bin m2’ye ulaşacaği öngörülmektedir. 

AVM Adı                          Geliştirici Firma

Palladium AVM                Tahincioğlu Gayrimenkul

Optimum Outlet AVM      Rönesans RGY

Brandium AVM                 Emay İnşaat

Novada                            Turkmall

Bunun dışında İFM projesi kapsamında yer alacak yeni ticari oluşumlar da önümüzdeki dönemi belirliyor olacaktır. Türkiye ve İstanbul’daki AVM’ lerin kiralanabilir alan dağılımları, inşaat halindeki AVM’ler ile birlikte değerlendirildiğinde İstanbul’un Türkiye içindeki oranının %43’e ulaşacağı söylenebilir.  AVM yoğunluğu, 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ile ölçülmektedir. Avrupa’da ortalama AVM yoğunluğu 220 m2 olup, Türkiye’de ise 115 m2’dir. Bu durumda Türkiye’de hala alışveriş merkezi ihtiyacının bulunduğu düşünülebilir. Ancak yatırımcı firmaların ortak görüşü birbirini tekrarlayan, gerekli fizibilite çalışmaları yapılmamış, aynı aks üzerinde konumlu ama benzer özellikteki alışveriş merkezi yatırımlarının sektör içerisinde kaybolup yok olmaya mahkum olacağı şeklindedir. Sektör oyuncularının ortak görüşü yatırımların farklı ve yenilikçi olması gerektiği yönündedir. Bu trendi yakalayamayan alışveriş merkezleri için son kaçınılmaz olmaktadır. Ayrıca bu ihtiyacın nüfus ve kişi başına düşen milli gelir artışı ile paralel şekilde planlanması önem taşımaktadır.

Alışveriş merkezlerinin yer seçimlerinde dikkat edilen hususlar; pazara yakınlık, ulaşım imkanları, işgücü yeterliliği ve maliyet, altyapı çalışmaları, kamu politikaları, sosyal ve kültürel hizmetler olarak sıralanabilir. Bunun yanında, bölge nüfusu, tüketim alışkanlıkları, gelir seviyesi, sosyal kültürel yapı, çevrede yer alan eğitim kurumları ( üniversiteler... ), hinterland analizi, Pazar araştırma ile algı analizi, yakın çevrede yer alan diğer AVM’ lerin analizi kesinlikle gerçekleştirilmesi gereken tespitler. AVM’ nin tasarımı, mimari öncelikleri, içerdiği fonksiyonlar, farklılaşma, doğru konsepti belirleme, doğru kitle ile doğru mağaza karmasını buluşturma  yer tespitinden sonra gelen ve birlikte yürütülmesi gereken en önemli konulardandır. 

Alışveriş merkezlerindeki mağazacılık dışında bulunan üniteler ağırlıklı olarak sinema, tiyatro, bowling, buz pateni ve çocuk oyun alanlarıdır.  Söz konusu kullanım fonksiyonları; alışveriş merkezlerinin birer cazibe merkezi olmasına, müşterilerin tüm ihtiyaçlarına cevap verir birer niteliğe bürünmesini sağlamaktadır. Genç nüfus ve doğurganlık seviyesi gereği, AVM’ lerde çocuk ve cocuğa yönelik mağaza ve etkinlik alanları cazibe oluşturan önemli faktörlerdendir.

Son yıllarda tematik alışveriş merkezleri yatırımları ve bu alışveriş merkezlerine olan ilgi gözle görülür bir şekilde artmıştır.

İstanbul genelindeki AVM’ler incelendiğinde ortalama birim değerlerin 20 ila 90 USD/m2/ay aralığında değişkenlik gösterdiği tespit edilmektedir. AVM’nin doğru lokasyonda, doğru kiracı karmasıyla doğru konseptte yer alıyor olması nedeniyle nedeniyle farklı ilçelerde yer alan yaklaşık 5 adet AVM’ de birim paçal kira değerinin 90 USD/m2/ay mertebelerine ulaştığı görülmektedir. Pendik ilçesinde 20 -35  USD/m2/ay iken Levent aksında 30 – 50 USD/m2/ay aralığında, Bakırköy’de ise ortalama 40 USD/m2/ay olmakla birlikte 90 USD/m2/ay’a ulaşabildiği görülmektedir.

Hazırladığımız fizibilite ve danışmanlık raporlarına göre İstanbul’da bulunan alışveriş merkezleri en az %70-75 oranında dolulukla çalıştıkları takdirde işletilebilmekte olup, aksi takdirde kiracılar anlaşmaları fes etme hakkına sahip oluyor. İstanbul’da verimli olarak çalışan AVM’lerin birçoğunun en az %90-95 doluluk oranına sahip olduğu gözleniyor.

Ataşehir ilçesinde yer alan AVM’ ler incelendiğinde AVM’ lerin ortalama kiralanabilir alanlarının 40.000 m2 mertebesinde olduğu, Novada ve Brandium AVM’ de ise yaklaşık 20.000 m2 mertebesinde olduğu gözlenmektedir. AVM’ lerin doluluk oranları % 95- ve üzerinde seyretmektedir. AVM’ lerin paçal kira değerleri incelendiğinde ise 30 – 60 USD / m2  aralığında seyreden aylık birim kira getirileri olduğu söylenebilir.

Genç nüfusun oldukça yüksek olduğu, tüketim alışkanlıklarının hızla değiştiği Türkiye’deki ve özellikle İstanbul’daki alışveriş merkezi sayıları, kiralanabilir alanlar, mağaza sayılarının önümüzdeki yıllarda da artacağı öngörülmektektedir. İstanbul’da yaşanan hızlı nüfus artışının etkileriyle birlikte tüketici alışkanlıklarının değişmesi sonucu yeni alışveriş merkezlerinin geliştirilmesi teşvik edilmiştir. İstanbul’un günümüzde halen göç alması ve bazı ilçelerinde alışveriş merkezi bulunmaması pazara yeni girecek yatırımcılar için önemli potansiyel olarak görülebilir. Ancak birbirini tekrarlayan, gerekli fizibilite çalışmaları yapılmamış, aynı aks üzerinde konumlu benzer özellikteki alışveriş merkezi yatırımlarının sektör içerisinde ayrışması pek mümkün değildir. Sektör oyuncularının ortak görüşü yatırımların farklı ve yenilikçi olması gerektiği yönündedir. Bu trendi yakalayamayan alışveriş merkezlerinin farklı konseptler ve çözüm arayışına girmeleri gerekeceği kaçınılmazdır.

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. İdari İşler ve İş Geliştirme Müdürü 

Özge Aklar