Ataşehir'de nüfus artacak! Ofis, hastane, otel ve AVM talebi patlayacak!

Ataşehir bölgesi ulaşım bağlantılarının güçlü olması ve barındırdığı nüfus açısından son yıllarda konut, otel, hastane ve alışveriş merkezi projelerinin hız kazandığı bir lokasyon olmuştur.

İstanbul’un gelişmekte olan en önemli bölgelerinden biri olan Ataşehir’in 1/100.000 ölçe+kli Çevre Düzeni Planı’ndan gelen kararlar ve yapılması planlanan projeler incelendiğinde, fonksiyon dağılımları ve ulaşım bağlantıları açısından İstanbul’un önde gelen merkezlerinden biri olacağı anlaşılmaktadır. Son dönemde, birçok önemli inşaat firması, yatırımlarına Ataşehir bölgesinde hız vermiştir. Başta konut projeleri olmak üzere, yapılması planlanan Finans Merkezi projesi ile ofis projelerinin de bölgede talep göreceği düşünülmektedir. Konut ve ofis fonksiyonlarının, ticari fonksiyonlara da yön vereceği öngörülmektedir.

Ataşehir bölgesinde konut bölgelerinin gelişimi, Doğu Ataşehir’ de başlamıştır. Doğu Ataşehir’ deki gelişimin akabinde, zaman içinde özellikle 2004’ den itibaren gelişimin Batı Ataşehir’ e doğru kaydığı gözlemlenmektedir.

Ataşehir ve yakın bölgesini konut-residence sektörü açısından incelediğimizde bölgenin özellikle Batı Ataşehir tarafında nitelikli konut sitelerinin inşa edildiği ve inşası devam eden projelerin olduğu gözlemlenmektedir.

Batı Ataşehir bölgesinin Ağaoğlu, Kent Plus, Uphill Court ve Incity projeleri gibi prestijli konut siteleri ile dolmaya başlaması ve bu projelerin aktif duruma gelmesiyle bölgede yaşam başlamış; böylelikle bölgenin cazibesi artmıştır.

Yaşam başlayan bu projeler dışında 2009 yılı içerisinde inşaatı başlayan Varyap Meridian projesi ve Deluxia projesinin inşa aşamasında bile bölgenin popülaritesini daha da arttırmıştır. Doğu Ataşehir bölgesinde de son dönemde inşa edilmeye başlanan Ağaoğlu My Towerland Residence projesi dikkat çekmektedir.

Bütün bu çekici özelliklerinin bir araya gelmesi ve bölgede yaşayan nüfusun her türlü günlük sağlık, alışveriş, eğitim gibi ihtiyaçlarının çeşitlenmeye başlaması bölgenin potansiyelini daha da arttırmaktadır. Finans merkezinin bölgeye katacağı gündüz nüfusu nedeniyle bölgenin işyerine yakın yaşamak isteyen nüfus tarafından da önemli ölçüde talep göreceği düşünülmektedir.

Ataşehir ilçesi günümüzde hala konut projeleriyle ön planda olmasına rağmen; önümüzdeki süreçte ilçenin “Finans merkezi” kimliğiyle ön plana çıkması beklenmektedir.

Ataşehir ilçesinde bulunan ve finans merkezi olması planlanan bölge; TEM cepheli olup toplamda 1.777.664 m2(~177) hektar alana sahiptir.

Ataşehir’in finans merkezi olma projesi hayata geçirildiği takdirde; Anadolu yakası ve İstanbul’ un en gözde ofis bölgelerinden biri haline dönüşeceği düşünülmektedir. “Finans Merkezi” olarak belirlenen bölgede önümüzdeki yıllarda Ziraat Bankası, Halk Bankası, Vakıflar Bankası, BDDK, SPK ve Merkez Bankası’nın genel müdürlükleri ve alt birimlerinin bir noktaya toplanması planlanmakta olup; bu doğrultuda bölgede ilerleyen dönemlerde ofis talebinin oluşacağı düşünülmektedir.

Finans Merkezi olarak belirlenen alanda inşa edilecek kamu bankaları ve kuruluşlarına ait binalar haricinde ofis alanlarının da inşa edilip kiralanmasının söz konusu olacağı göz önünde bulundurulduğunda, bölgede oluşabilecek ofis alanı arzının da artacağı düşünülmektedir.  Yapılan araştırmalarda “Finans Merkezi” için bölgedeki arsa sahiplerinin projelere başlamalarının beklendiği, hukuki süreç açısından bir sıkıntı olmadığı öğrenilmiştir. İnşaatların başlangıcından itibaren 3 yılda tamamlanması planlanan Türkiye'nin ilk finans merkezinin 24 saat canlı kalması amacıyla buraya otel, cafe, sanat ve eğlence merkezi gibi alanlar yapılması planlanmaktadır.

Finans Merkezi kapsamında Tahincioğlu, Varyap ve Tekyol İnşaat’ın da bölgeden parsel satın aldıkları ve çeşitli projeler geliştirmeyi planladıkları öğrenilmiştir. Varyap ve Tekyol İnşaat’ın projeleri konsept aşamasında olup, Tahincioğlu’nun geliştirmeyi planladığı 40 katlı ofis projesi 80-85 bin metrekare kiralanabilir alana ve 200 milyon dolarlık yatırım değerine değere sahip olacaktır. Projede ofislerin satılmayacağı, sadece kiralanacağı öğrenilmiştir.

Ataşehir Bölgesi’nde mevcutta bulunan ofis binaları; Gardenya Plaza blokları, Uphill Towers, Ağaoğlu My Prestige, Ağaoğlu My Office’dir.  Ataşehir’e yakın konumda yer alan Palladium ofis bloğunda da A sınıfı ofisler bulunmaktadır. Bölgede inşaat halindeki ofis projeleri ise Varyap Meridien ve Sarphan Finans Park ile K Yapı’ya ait olan Finans Plaza’dır. Söz konusu projelerde yer alan ofis stoklarının da faaliyete geçmesiyle birlikte projelerin Ataşehir ofis stoğunu arttırarak bölgeye değer katmaları beklenmektedir.

Bölgede gerçekleşmesi planlanan bir diğer ofis projesi ise Rönesans İnşaat’ın Rönesans Tower projesidir.  13.810 m2 arsa üzerinde geliştirilen A sınıfı ofis projesi İstanbul Anadolu yakasının önemli merkezi iş alanlarından Kozyatağı bölgesinde E-5 otoyolu ve E-5 - TEM bağlantı yollarının kesiştiği stratejik bir noktada yer almaktadır. Proje TEM Bağlantı yolundan yüksek erişilebilirliğe ve reklam kabiliyetine sahiptir. Yapılmakta olan Kadıköy-Kartal metro hattına da yakın konumda ve Marriot Asia Oteli'nin hemen yanında yer alan gayrimenkulün yakın çevresinde nitelikli ofis binaları, alışveriş merkezleri ve üst gelir grubunun yaşadığı lüks konutlar bulunmaktadır.

Ataşehir bölgesinin, mevcut konutları ve beklenen “Finans Merkezi” projesi ile otel yatırımlarına da ev sahipliği yapması beklenmektedir.  Ataşehir Bölgesi’nde 5 yıldızlı ve uluslararası markalı tek otel 2007 yılında kurulan Mariott Otel olup son dönemlerde bölgede yer alan karma projelerin içinde otel fonksiyonun da yer aldığını görmekteyiz. Emay İnşaat ve Erko’nun birlikte yürüttüğü Brandium Ataşehir projesinin içinde yer alması planlanan 5 yıldızlı otel dışında, Kozyatağı’nda inşası devam eden yine Emay İnşaat ve Erko’nun birlikte yürüttüğü 5 yıldızlı otel projesi de bulunmaktadır. Batı Ataşehir bölgesinde konumlu Varyap Meridian Projesi ve Fenerbahçe Spor Kulübü’ne ait arazi üzerinde inşa edilen Ülker Sports Arena bölgedeki yeni karma projelerdendir.

Bölgenin konut potansiyeli, mevcut nüfusu ve Finans Merkezi ile bu nüfusun artacağı göz önünde bulundurulduğunda ticari alanlara olan ihtiyacın söz konusu olduğu düşünülmektedir. Bölgede Carrefour, Metro gibi mevcut alışveriş merkezlerinin yanı sıra Palladium Alışveriş Merkezi ve Optimum Alışveriş Merkezleri yer almaktadır. Varyap & GAP İnşaat ortak girişimi tarafından yakın tarihte inşaatına başlanan Metropol İstanbul Projesi ise Ataşehir Bulvarı’nın kuzeyinde yer almaktadır. Proje arsası 99.108 m2 yüzölçümüne sahiptir. Metropol İstanbul Projesi kapsamında yer alan rezidance bloğunun satışları başlamış olup, teslimlerin ise 2014’te olması planlanmaktadır.  Proje kapsamında ayrıca alışveriş merkezi ve ofis fonksiyonları da yer almaktadır. Metropol İstanbul projesinin arsasına bitişik konumda olan Rönesans İnşaatın 20.044 m2 alana sahip arasası üzerinde ise AVM projesi gerçekleştirilmesinin planlandığı öğrenilmiştir. Bölgenin ulaşılabilirliğinin yüksek olmasının da bölgedeki ticari potansiyelin gelişimine olumlu yönde katkı sağlayacağı düşünülmektedir. 

Ataşehir-Küçükbakkalköy TEM bağlantı kavşağı mevkiinde Memorial, Acıbadem, Anadolu sağlık Merkezi (John Hopkins) ve Kadıköy Şifa Tıp Merkezleri gibi önemli sağlık merkezi kuruluşu şubeleri hizmet vermektedir. Batı Ataşehir Bölgesi’nde Alman Hastanesi’nin de ileriki tarihlerde hastane yapma amaçlı arsa topladığı bilgisine ulaşılmıştır.

Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Dairesi Planlama Müdürlüğü’nde yapılan araştırmalarda, bölge için yapılan etüd çalışmalarında, Ataşehir-Ümraniye arasında 7 km. uzunluğunda saatte 9.000-33.000 kişi/saat arasında yolcu taşınması planlanan havaray projesinin ve Kadıköy- Ataşehir- Sancaktepe- Sultanbeyli arasında yaklaşık 25 km. uzunluğunda saatte 70.000 kişi/saat taşınma kapasiteli yer altı metrosu yapılması planlandığı bilgisi edinilmiştir. Konu ulaşım hatlarının bölgeye artı değer katacağı düşünülmektedir. E-5 Karayolu üzerinde yapımı devam etmekte olan, Mayıs ayında faaliyete geçmesi planlanan Kadıköy- Kartal yer altı metro inşaatının faaliyete geçmesiyle bölgeye Kozyatağı Metro durağından da ulaşım mümkün olabilecektir.

*Bu çalışma TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından www.emlakkulisi.com için özel olarak hazırlanmıştır.