Avi Alkaş, AVM ve perakendeci arasındaki kira tartışmasını anlattı!
JLL Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, döviz kurlarındaki artışı takiben perakendecinin AVM yatırımcısından ‘babalık’ beklediğini ancak yatırımcının da aynı baba şefkatini bankalardan bulamadığını söyledi..
Hürriyet'ten Elif Ergu, HAZİNE ve Maliye Bakanı Berat Albayrak, AVM’lerde de dövizle kiralamaya son verileceğini açıkladıktan sonra Türkiye’de perakende sektörü ve AVM projeleri denildiğinde ilk akla gelen isimlerden biri olan Uluslararası Gayrimenkul Danışmanlık Şirketi JLL (Jones Lang LaSalle) Türkiye Başkanı Avi Alkaş’la konuştu.. “Dövizdeki artış taşınabilir, kaldırılabilir bir durum değil ancak bunu aşmanın mutlaka bir yolu var” diyen Alkaş, başta Çin ve Afrika olmak üzere Türk perakende sektörünün yurtdışında atağa geçmesi gerektiğini söyledi.
1994’Ü ARAPLARLA AŞTIK
Ekonomideki son gelişmeler en çok dövizle kira ödeyen ve yurtdışında güçlü olmayan perakendecileri etkiledi. Geçmişte yaşananlarla karşılaştırarak bir değerlendirme yapar mısınız?
5 Nisan Kararları’nın alındığı 1994’te dolar 17 binden 43 bine çıkmıştı. Sıfırları atmadan önceydi, eski paraya göre konuşuyorum. Akmerkez Genel Müdürü’ydüm. Akmerkez’de kiralar yıllık peşin ödeniyordu. Sektör ödemeleri yapmıştı. O dönemdeki krizi Arap turistlerle aşmıştık. İstanbul’a gelen Arap turistler daha çok Tarabya’da kalıyorlardı. Minibüs başına teşvik primi vererek Arapları Akmerkez’e çektik ve ciddi bir alışveriş potansiyelini hayata geçirdik. Bu sayede krizi aştık. 2001’in şubat ayında ise döviz 600 bin liradan 1 milyon 600 bin liraya çıkmıştı. Sektör o dönemde kiralarda kendi içinde bir denge buldu ve kriz aşıldı.
Çok sayıda mağaza boşalmıştı, caddelerde mağazalar kapanmıştı. Ancak o dönemi fırsata çeviren girişimler de oldu. Bugünlerin büyük markaları oldu bazıları. İlk aklıma gelen Koton...
Krizin izleri gitmeye başladığında boşalan mağazalarda hızlı büyüme yakalayan markalar oldu. Bugün dövizde 1 Haziran itibariyle neredeyse yüzde 100’e yakın bir artış oldu. Hemen her sektörümüz için taşınabilir, kaldırılabilir bir durum değil ancak bunu aşmanın mutlaka bir yolu var. İhracatımızı artırmamız lazım, yurtdışına çıkmamız gerekiyor.
Ancak şu günlerde en çok da kiralarını dövizle ödeyen zincir mağazalar zorda... Nasıl çıkılacak bu tablodan?
JLL Türkiye olarak şu anda dikkatimizi yakın coğrafyamızda ‘Hizmet İhracatı’ yapmak üzerine odakladık. Dolar ve Euro’nun gerçek karşılığını alabileceğimiz yerlere bakıyoruz. Biz de kiramızı dolarla ödüyoruz. Araç filomuzu Euro üzerinden kiraladık vs... Biz uluslararası bir şirketiz, hesaplarımız da dolarla ölçülüyor. Biz de geliri artırmanın yollarına bakıyoruz.
Şu ortamda Türk markaları yurtdışına açılma gücü bulabilirler mi?
Ben iyimserim. Yabancılar bana “ebedi iyimser” diyor. Ne yapıp ne edip, Türk markalarını yurtdışına açmalıyız. Hizmet ve yatırım ihracı ile Orta Asya ve Uzakdoğu’ya odaklanmamız lazım.
Size “ebedi iyimser” demişler ama şu günleri yabancılara anlatmakta zorlanmıyor musunuz?
Çok zorlanıyoruz. Biz geçenlerde sektör olarak Ticaret Bakanı Ruhsar Pekcan’ı ziyaret ettik. Türkiye yurtdışına güven vermeli mesajları verdik. Ülkemize olan inancımızı hiçbir zaman kaybetmedik. Bugün kısa vadeli bazı önlemlerle, uzun vadeli zararlara yol açmamalıyız. Türkiye küresel pazarın büyük oyuncusu. Milli ekonominin gelişmesi için ter döküyoruz. Rahmetli Özal bizim dünyaya açılmamıza olanak sağladıysa, bugün de yine devlet yönetiminden bu yönde teşvik almak çok yararlı olacaktır. Türk markalarının yurtdışında yapacak çok işi var. Bizim “mavi okyanuslarımızı” üretmemiz lazım. Mutlaka denenmemiş yöntemlere bakmalıyız.
Dövizle kiralamaya son verileceği açıklandı. Bundan sonra atılacak adımlar ne olmalı?
Bürokratların çalıştığı söylendi. Son 10 yılda açılan tüm AVM’lerin hemen hepsi döviz cinsinden borçlanmış durumda.
Zor durumda olan kiracılarla durumu olup da kirasını ödemeyen kötü niyetlileri birbirinden ayırmak gerekiyor. Perakendeci AVM yatırımcılarından babalık bekliyor ama AVM sahibi de aynı baba şefkatini bankadan bulamadığı zaman ya da uluslararası fonların buradaki yöneticileri mevcut kontratları kendi öz iradeleriyle değiştirebilme özgürlüğünde olamadıkları zaman biz yabancı yatırımcıya ‘burada yatırım yapma’yı dolaylı olarak söylemiş oluyoruz.
“Türk yatırımcılar anlayış gösteriyor, yabancılar göstermiyor” deniliyor...
Bu denmemeli. Bu yola girmemeliyiz. Her yıl 700 bin yeni iş üretmemiz lazım. TOBB rakamlarına göre bir iş üretmenin maliyeti 50 bin dolar civarında. 35 milyar dolar doğrudan yatırım yapılması lazım.
500 BİN KİŞİ ÇALIŞIYOR
Türkiye’de 411 AVM var dedik. Kaç kişi çalışıyor bu AVM’lerde?
Yaklaşık yarım milyon doğrudan çalışan var AVM’lerde. Bu dolaylı olarak yaklaşık 2 buçuk milyon insana dokunmak anlamına geliyor.
Bu dönemde kapanma riski olan AVM’ler var mı? Olacak mı?
AVM’ler hizmet noktası. Bunu kimse istemez. Ancak zor durumda olanlar da var. Gençlerimizi iş tatminine yöneltmemiz lazım.