Avi Alkaş: Organize Perakende Bölgeleri kurulmalı!

Perakende sektörü için 2016 zor geçmişti. JLL Ülke Başkanı Avi Alkaş, sektör için 2017’nin de zor bir yıl olduğunu söylüyor. Alkaş, sektörün büyümesini sürdürmesi için yeni çözümler bulunması gerektiğini ifade ediyor. Bu çerçevede de Organize Perakende Bölgeleri (OPB) kurulması önerisini yapıyor. Avi Alkaş, “Ülkemizde OSB çok yerleşmiş bir kavramdır. OSB’ler gibi OPB’ler kurmalıyız” diyor.

Ekonomist Dergisi'nde yer alan habere göre; Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden perakende, 2016 yılında yaşanan terör olayları, darbe girişimi ve dolar kurundaki artıştan en çok etkilenen sektörlerden biri oldu. 2017 yılında bir toparlanma olsa da sektör eski ivmesini yakalamayı başaramadı. Türkiye’de perakende denilince ilk akla gelen isimlerden biri olan Jones Lang La Salle (JLL) Ülke Başkanı Avi Alkaş’a göre, 2017’de AVM açılışları yavaşlarken yabancı yatırımcılar ‘bekle gör’ pozisyonunu korudu. Özellikle büyük şehirlerde trafik sorununun önüne geçmek için Organize Perakende Bölgeleri (OPB) kurulması gerektiğini söyleyen Alkaş, “Kalkınma Bakanı Lütfü Elvan’a dile getirdik. Ülkemizde OSB çok yerleşmiş bir kavramdır. OSB’ler gibi OPB’ler yani Organize Perakende Bölgeleri kurmalıyız” diyor. Alkaş’a perakende sektörünün geleceğini ve son trendleri sorduk.

2016 kolay bir yıl olmadı. 2017 haliyle beklentilerin yüksek olduğu bir yıldı. Bu beklentiler karşılandı mı?

2016 Türkiye için beklenmedik aksilikler ve hiç öngörülemeyecek talihsizliklerle geçtiği için özellikle ikinci yarıda dibe iniş yaşadık, 2017’de biraz daha iyi olduğumuz gibi bir görüş çıksa da 2017 de aslında zor bir yıl olarak tamamlanıyor. Çünkü yaz döneminin sonuna doğru Körfez turistiyle gelen hareketlilik okulların açılmasıyla kendini durgunluğa bıraktı. Gerçi iç pazarda bir toparlanma gözlemliyoruz. Bu yıl büyüme yüzde 15-20’yi yakalayacak. Kapanan birkaç marka oldu ama AVM’lerde hayat devam ediyor.

"Yabancı ilgisi az"

“Yabancıların ilgisi şu an az.'Bekle gör' konumundalar. Satmak için de iyi bir zaman değil. Burada teşvik ihtiyacı var. Bizim amacımız gayrimenkulun değerini artırmak. Hasılat artmışsa gelir artar ve gayrimenkul değer kazanır. 10 yılını tamamlamış olsa da hala revaçta olan çok sayıda AVM var. Oturması zaman istiyor. Eskiden 6-12 ay zaman gerektirirken artık bu süreç 24 aya çıkmaya başladı. Artık teknoloji devreye girdi ve bu araçlardan faydalanarak AVM'lerin trafiği artırması gerekiyor."

AVM açılışlarında bir azalma görülüyor. Bu süreç devam edecek mi?

AVM açılışlarında azalma var. Biz bu yıl açmayı planladığımız dört AVM’nin açılışını erteledik. Referandum öncesi ve sonrasında dört AVM açtık. Kaymalar yaşanıyor. Yüzdesel rakamdan ziyade zaten öngörülen rakamlar yavaşlıyor. Zaten kiralama koşulları, dövizdeki oynama, kiracı ile mal sahibi ilişkilerindeki denge arayışı AVM açılışlarını yavaşlatacak bir döneme sokuyor. Bu dönem AVM’lerde eklemeler ve genişlemelerin dönemi olacak. Eski hızı görmek mümkün olmayacak. 2020’de bu hız daha da azalacak.

AVM’lerin kapanması gündeme gelecek mi?

Türkiye İstanbul,  Ankara  gibi belli şehirlerde Avrupa ortalamalarının üzerine çıktı. Birtakım AVM’lerin kapanması gündeme gelecek. Birbirinin ayaklarına basan projeler fonksiyon değiştirecek. Bir dönem kendini outlet’e çevirme olarak ortaya çıkmıştı. Birleşmeler göreceğiz. Köprü ve tünellerle birbirine bağlanabilecek bazı projeleri göreceğiz. Örneğin Skyland ve Vadi İstanbul’u birbirini tamamlayan bir yapıya getirdik.

Sektörün en büyük sorunlarından biri olan dövizle kiralama modeli değişecek mi?

Döviz kurlarındaki belirsizlik hala dövizle kira tahsil etmek zorunda olan AVM’lerin durumunda sıkıntı yaratıyor. Kredi borcunu tamamlayan AVM’ler TL’ye geçebiliyor ama hala dövizle yapılan AVM’lerin kolay kolay TL’ye dönememe gerçeğini de görüyoruz. Ciro da aynı oranda artmadığı zaman kira maliyeti artıyor. BMD gibi STK’lar kira KDV’lerinin de düşürülmesini istiyor. Tekstilde yüzde 8, kirada yüzde 18. Devlette biriken KDV’nin ekonomiye hareketlilik sağlaması için gözden geçirilmesi taleplerini duyuyoruz.

Sizin bu sorunun çözümüne yönelik önerileriniz var mı?

Yeni dengeler bulmamız lazım. Bunların üzerinde hala çalışıyoruz. Ben eskiden 146 kiloydum. Çünkü oturduğumuz yerden AVM kiralıyorduk. Şimdi zayıfladım, çünkü iki takla atıyorum yetmiyor yine kiralayamıyorum. Biz nasıl ki sabit kiradan hasılata göre kiraya geçtik, şimdi de birlikte yaşanabilecek ortak değerleri bulmaya çalışıyoruz.

Bu durum perakendecileri nasıl etkiliyor?

Perakendeciyi yurtdışına açılmaya, yeni mağazalar açmaya yönlendiriyor. Zamanında önlemini almış perakendecilerin yurtdışı açılımları sayesinde dövizle kira risklerini minimize ettiklerini görüyoruz. Türk perakendeciliği son yıllarda ciddi rekabet yeteneği kazandı. Yakın coğrafyadan başlayarak başı çeken markalar iyi sonuçlar almaya başladı.

2018 yılı için beklentileriniz neler?

Türkiye’nin her dönem kendine özgü çıkış bulma özelliği var. Çevremizdeki bölgenin barışa kavuşabilmesi ihtimali ve İran yakınlaşmasıyla müthiş turist beklentisi var. Çin turizmine dikkat çekmek istiyorum. THY’nin bağlantıları sayesinde Çin’in birçok şehrine uçuş başlaması nedeniyle bu ülkeden gelen turistler artabilir. Türkiye’nin çok önemli turizm kaynakları var. Bunları daha dikkatle değerlendirmeliyiz.

Caddelerde son iki yıldır ciddi boşluklar var. Eski günlerine geri dönebilecekler mi?

Burada da toparlanma olacak. Ama 2017’den sonra 2018 sıkıntılı geçmeye aday. Caddeler AVM mantığıyla yönetilmeli. Beyoğlu Belediyesi ile başlayacak gibi olduk ama devamı gelmedi. Türkiye için model olarak uygulanması gerekir. Dünyadaki başarılı örneklerin incelenmesi gerekiyor. Kapalıçarşı’da da boşalmalar başladı, orayı korumamız lazım.

Sektörde eski dinamizmin sağlanması için öneriniz nedir?

Kalkınma Bakanı Lütfü Elvan’a dile getirdik. Ülkemizde OSB çok yerleşmiş bir kavramdır. OSB’ler gibi OPB’ler yani Organize Perakende Bölgeleri kurmalıyız. Avrupa’da Retail Park’lar var. Kent merkezinde arsa pahalılığından dolayı bodrum kat larını değerlendirmeye çalışmak yerine organize perakendenin bulunacağı yerler yaparsak kent içindeki trafiğin sıkışmasını da engelleriz. Perakende park kavramı yeni bir olgu değil. Bizdeki gibi aynı cadde üzerine dört tane aynı AVM koymanın anlamı olmuyor.

Avi Alkaş'a göre sektöre yön verecek 5 trend

1- Dördüncü nesil AVM'lerde caddeleşme eğilimi görüyoruz. Pazarla modern AVM'lerin birleştiği kon-septleri görebiliriz.

2-Yaşam kalitesinin artması ve yeni kentleşmeyle beraber aktif spor etkinliklerini de içeren hobi ve deneyim merkezleri kurulacak.

3-Sosyalleşme açısından AVM'lerde 2010'lardan itibaren görmeye başladığımız yeme-içme alanlarındaki artış devam ediyor. Yeme-içmenin payı yüzde 28'leri bulmaya başladı.

4-Kızıyla gelen babalar, oğullarıyla gelen anneler artmaya başladı.

5-AVM'lerde kültürel ve sosyal etkinliklerin olduğu performans merkezlerinin sayısı artacak.