Avi Alkaş Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü raporunu açıkladı!

“Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü” raporunda “İstanbul'da hayata geçmesi planlanan Üçüncü Köprü, Yeni Şehir, Kentsel Dönüşüm, 2020 Olimpiyat Oyunları Adaylığı, Sağlık Kampüsleri projelerinin, şehrin gelecek görünümünü değiştireceği ve bu dönüşümle birlikte sektörün büyük bir hareketlilik yakalayacağı" belirtilmektedir.

Jones Lang LaSalle araştırma departmanı tarafından hazırlanan ve Türkiye’deki perakende, ofis, lojistik ve otel piyasalarını değerlendiren “Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü” raporuna göre;                   

Avi Alkaş'ın açıklaması 1. bölüm tıklayınız

Avi Alkaş'ın açıklaması 2. bölüm tıklayınız

Avi Alkaş'ın açıklaması 3. bölüm tıklayınız

Türk ekonomisi 2012 yılında yaşanan ekonomik yavaşlamaya rağmen, halen diğer Avrupa ülkelerine göre daha güçlü bir ekonomik görünüm sunmaktadır.

OVP (Orta Vadeli Program) hedefleri doğrultusunda, Türkiye'nin enflasyon oranı 11 ayın en düşük seviyesine ulaşarak, Ocak 2012'de %10.61 seviyesinden Aralık 2012 ‘de %6.16’ya gerilemiştir. 

İstanbul Finans Merkezi, Kentsel Dönüşüm, 3. Köprü ve Yeni Şehir projeleri ile ilgili tartışmaların gayrimenkul pazarını meşgul etmeye devam etmesi beklenmektedir. 

Pazarda var olan nitelikli perakende alanları, uluslararası markaların Türkiye pazarına girme ve ulusal markaların genişleme kararını etkileyen faktörlerden biri olarak ortaya çıkmaktadır. İyi konumda ve profesyonel yönetimi olan yüksek performanslı alışveriş merkezleri, perakendeci ilgisini önemli derecede arttırmaktadır.

Verimlilik oranının artan önemine bağlı olarak, 2012 yılında birçok perakendecinin büyümesine daha küçük ölçekli mağazalar ile devam etme eğiliminde olduğu gözlemlenmiştir. 

Gerçekleşen alışveriş merkezi işlemlerine paralel olarak, 2013’te daha fazla perakende işleminin gerçekleşmesi beklenmektedir. 

Birincil ofis alanlarına olan güçlü kullanıcı talebi ve MİA’daki nitelikli ofis arzının kısıtlılığı ile birleşerek, ofis pazarında mal sahipleri talepleri doğrultusunda gelişen bir pazarın oluşmasına neden olmaktadır.

Ofis pazarının hız kazanarak, yatırım piyasası içerisinde önemli bir pay kazanması beklenmektedir. 

Avrupa tedarik zinciri yöneticilerinin katılımı ile gerçekleştirilen Jones Lang LaSalle anket çalışması sonuçlarına göre, Türkiye gelişmekte olan lojistik pazarları içerisinde zirvede konumlandırılmaktadır. 

Türkiye’nin Avrupa ile Orta Doğu, Asya ve Afrika ülkelerini birbirine bağlayan konumu, ülkeyi uluslararası bir lojistik merkez yapmak için öne çıkan ideal bir özelliktir 

Ofis pazarının hız kazanarak, yatırım piyasası içerisinde önemli bir pay kazanması beklenmektedir. 

Avrupa tedarik zinciri yöneticilerinin katılımı ile gerçekleştirilen Jones Lang LaSalle anket çalışması sonuçlarına göre, Türkiye gelişmekte olan lojistik pazarları içerisinde zirvede konumlandırılmaktadır. Türkiye’nin Avrupa ile Orta Doğu, Asya ve Afrika ülkelerini birbirine bağlayan konumu, ülkeyi uluslararası bir lojistik merkez yapmak için öne çıkan ideal bir özelliktir.

Jones Lang LaSalle anket çalışması sonuçlarına paralel olarak, 2023 Strateji’si Türkiye’yi “Küresel Lojistik Transfer Merkezi” olarak konumlandırmakta, tüm ulaşım tiplerinin entegrasyonunu sağlayarak, taşımacılığı denizyolu, demiryolu ve birden çok taşıma yolu kullanımlı/birleştirilmiş ulaşım alternatiflerine yönlendirerek maliyetleri minimize etmeyi hedeflemektedir. 

Avrupa’daki ekonomik belirsizliğe ve İspanya ve Yunanistan gibi diğer tatil lokasyonları için hazırlanan çekici paket turlarına bağlı olarak yabancıların ülkeye gelişinde hafif bir artış gözlemlenmiştir.

Her ne kadar İstanbul’a gelen yabancı turist sayısında bir azalma görülse de, piyasaya giriş yapan yeni otel arzına bağlı olarak ortalama oda fiyatı ve oda başı gelir seviyelerinde hafif bir artış gözlenmiştir.

Ofis Pazarı Görünümü

Birçok çokuluslu firmanın bölgesel operasyon merkezlerini İstanbul’da konumlandırması ve ulusal şirketlerin kurumsallaşmasına bağlı olarak artan ofis ihtiyacı 2012 yılında ofis pazarında güçlü bir kullanıcı talebinin oluşmasına neden olmuştur. Kiracı talebinin özellikle gelişmiş bir altyapıya ve verimli tasarıma sahip A tipi ofis binalarına yönelik olduğu gözlemlenmiştir.

Merkezi İş Alanı(MİA)’nda A tipi ofis arzının kısıtlı olması ve bölgede bu ofis binalarına yönelik kullanıcı talebinin yüksek olması nedeniyle birincil kira oranlarına yukarı yönlü bir baskı uyguladığı görülmekte, 2012 yılının son çeyreğinde birincil kira oranının aylık metrekare başına 30 EUR’dan 35 EUR'ya yükseldiği gözlemlenmektedir. 2013 yılının sonlarına doğru, inşaat halinde bulunan ofis projelerinin tamamlanması ile birlikte, mülk sahiplerinin kiracılar üzerindeki avantajlı konumunun zayıflaması beklenmektedir.

MİA dışı Avrupa Bölgesi’nde Kağıthane son dönemde hızla gelişen bir ofis alt pazarı olarak öne çıkarken Anadolu Yakası'nda Ümraniye Bölgesi en gelişmiş ofis alt pazarı olarak dikkat çekmektedir. 

İstanbul A tipi ofis pazarında boşluk oranları, 2011 sonu itibariyle %9.1 iken, 2012 yılı sonunda %9.4 seviyesine yükselmiştir. 2011 yılı sonu itibariyle %4 seviyesinde olan MİA’daki ofis boşluk oranı, 2012 yılı sonu itibariyle %4.5 oranında gerçekleşmiştir. 

2012 yılında İstanbul ofis pazarında kiralama işlem hacminin geçen yıla oranla iki katına çıktığı, 2011 yılında gerçekleşen 137,000 m2’nin, 2012 yılı sonunda 240,000 m2 büyüklüğüne ulaştığı kiralama görülmektedir. 2012 yılında gerçekleşen toplam kiralama işlem hacminin %53’ü Asya yakasında gerçekleşmiştir. 

2012 yılı itibariyle İstanbul’da A tipi toplam ofis arzı pazara giren 215,000 m2 büyüklüğündeki arz ile yaklaşık olarak 3.1 milyon m2’ye ulaşmıştır. Mevcut ofis arzının %38’i MİA’da, %35’lik kısmı ise Asya yakasında yer almaktadır. MİA dışı Avrupa Bölgesi ise toplam ofis arzının %27’sini oluşturmaktadır. Geçen yılın aynı dönemi karşılaştırıldığında, Asya yakasındaki arzın %32’den yükseldiği, MİA’daki arzın oranının ise %40’tan bir düşüş yaşadığı görülmektedir. Pazara girecek stok ile birlikte, İstanbul A sınıfı ofis arzının 2015 sonunda yaklaşık 4.5 milyon m2’ye ulaşması beklenmektedir.

Son yıllarda ofis pazarının yabancı yatırımcılar ve geliştiriciler için çekiciliği giderek artmıştır ve bu artış 2012’de de devam etmiştir. Ancak, binaların kat bazında gerçekleştirilen satış uygulaması,  global yatırımcılar için fırsat olabilecek varlıkların önünde önemli bir bariyer olarak öne çıkmaya devam etmektedir.

Güçlü kiracı ve yatırımcı ilgisine bağlı olarak, ofis yatırım piyasasındaki hareketin artarak, ofis pazarının yatırım pazarında önemli bir paya erişmesi beklenmektedir. Ancak, kat ya da birim bazında satış uygulamasının devam etmesi, ofis yatırım pazarının orta ve uzun dönemde mevcut yapısını koruyarak kurumsallıktan uzak kalmasına neden olacaktır.