Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2020 yıl sonu raporu!

Cushman & Wakefield "Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2020 Yıl Sonu" raporunu yayınladı. Rapora göre, 2020 son çeyrekte kiralama anlaşmaları bir önceki çeyreğe ve yıla göre düşüş eğilimine gösterirken, ofis kiraları metrekare başına 170 ile en yüksek İstanbul Levent'te kaydedildi. 

Cushman & Wakefield "Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2020 Yıl Sonu" raporundaki veriler şu şekilde:

Türkiye ekonomisi, ikinci çeyrekteki düşüşün ardından, üçüncü çeyrekte %6,7 oranında büyüyerek toparlanma sürecine girmiştir. Öte yandan, daha sıkı mali koşullar ve toparlanma sürecinin devamlılığı için gereken faaliyetin daha sıkı önlemler ve kısıtlamalar ile sınırlanması doğrutusunda, GSYH büyümesinde yavaşlama beklenmektedir. Ekonomideki büyüme 1, Çeyrekte pozitif eğilime geçerek bir önceki yılın aynı dönemine göre %4,5 artış kaydetmiştir, Bununla birlikte, Türkiye 2020 ekonomisi için yapılan tahminlerde; Moody’s Analytics’in KOVİD-19 pandemisi nedeniyle 2020’de Türkiye ekonomisi için tahminini %2,7 küçülme olarak değiştirirken, 2021’de %5,6’lık bir büyüme öngörmüştür.

Ofis Pazarı

2020 her açıdan alışılmadık zor bir yıl olmuştur. Küresel salgın, hemen hemen her sektör üzerinde ciddi etkiler yaratmıştır. Bununla birlikte her sektör, bu krizin sunduğu zorluklar ve fırsatlarla karşı karşıyadır. Bu nedenle, iş dünyası değiştikçe ofis pazarının geleceği de değişmektedir. Her kuruluş yeni çalışma yöntemleri benimsemeye çalışırken, çalışma şeklinin sonuçları her biri için farklılık göstermiştir. Sonuç olarak, uzaktan çalışmadaki üstel büyüme, ofis pazarının evrilen değişimine katkıda bulunmaktadır. Temel olarak esneklik ve üretkenliğe yönelik eğilimlerin hızla artması beklenirken bu iki temel itici güç doğrultusunda, ‘’sonraki’’ normal çalışma alanının değerini en üst düzeye çıkarmak etrafında şekillenecektir. Ofis pazarındaki gerçekleşecek bu değişimlerin yanı sıra, ekonomideki daralma beklentisi, yüksek işsizlik oranı ve döviz baskısı dahilinde devam eden sert rüzgarlar, genel kiralama faaliyetlerini ve yatırımları üzerinde etkili olacaktır. Öte yandan, Moody’s Analytics’e göre, İstanbul’da ofis kullanan istihdam büyümesi, Avrupa’da ilk sırada yer almaya devam ederken, beklentilerin seviyesini koruma yönünde olması ile birlikte 2021 ekonomisinde beklenen kısmi toparlanma doğrultusunda ofis pazarının çalışma alanlarının yükselen yönlerine paralel olarak toparlanmaya başlaması öngörülmektedir. Ek olarak, oldukça önemli bir proje olan İstanbul Uluslararası Finans Merkezi (İFM), 2021’in sonunda tamamlanacak olan yaklaşık 1,5 milyon m² inşaat halindeki arz ile küresel ölçekte dev bir yatırım merkezi olacaktır.

Kullanıcı Odağı 

2020 yılının sonunda İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon m² olarak aynı seviyede kalmıştır. Öte yandan sağlıklı çalışma alanlarına yönelik nitelikli ve modern altyapılı bina çözümlerinin gerekliliği doğrultusunda arz, yeniden sınıflandırılacaktır. Dördüncü çeyrekte kaydedilen kiralama işlemleri yaklaşık 89.514 m² olarak gerçekleşirken, 2020 yılında kiralama işlemleri toplamda 329.000 m² olmuştur. Dördüncü çeyrekte kaydedilen işlem hacmi bir önceki çeyreğe kıyasla, benzer seviyede kaydedilmiş olup, bir önceki yılın aynı dönemine göre %12 düşüş göstermiştir. 2020 yılında kiralama işlemlerinin %55’i yılın ikinci yarısında gerçekleşmiştir. Bununla birlikte, dördüncü çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları hem metrekare bazında hem de sayıca, sırasıyla %40 ve %31 oranlarında yenileme işlemlerinden oluştururken yeni kiralama anlaşmaları önceki çeyreğe ve yıla göre düşüş eğilimine geçmiştir.

Dördüncü çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %32,2’si MİA’da gerçekleşmiş olup bir önceki çeyreğe kıyasla düşüş kaydedilmiştir. %56,7’si Anadolu yakasında belirgin bir artılş kaydederek, %11,1’i bir önceki çeyreğe azalma göstererek MİA dışında Avrupa yakasında gerçekleşmiştir. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Halkbank (11.414 m², Worldwide Business Center), Diebold Nixdorf (5.000 m², Ataşehir), TBWA (4.000 m², Levent), Dentsu Ageis Network (3.000 m², Skyland), Ingenico (2.012 m², Nurol Plaza), Edenred (1.878 m², Vadistanbul), Deutsche Bank (1.722 m², Ferko Signature), Benart (1.470 m², Apa Giz) ve HP (1.378 m², Emaar Square) bulunmaktadır. Ek olarak, dördüncü çeyrekte gerçekleşen yeni kiralama anlaşmaları, bir önceki çeyreğe göre metrekare bazında azalırken, büyük çaplı kiralamalar özellikle pandeminin net etkisinin görülmesinden önce birinci çeyrekte ve azalarak yılın kalanında kaydedilen 3.000 – 12.000 m² aralığında gerçekleşmiştir. Bununla birlikte, 2020 yılının sonunda boşluk oranı genel olarak az bir oranda düşüşle %22,7 olarak kaydedilmiştir.

Genel Görünüm

Pandeminin getirdiği yeni uygulamaların doğrultusunda, birçok kuruluş yıl boyunca vurguladığımız kısa vadeli sosyal mesafe önlemleri çözümlerine paralel olarak 2020’de uzaktan çalışmanın belirgin yükselişi beraberinde yeni çalışma yöntemlerini uygulamaya almıştır. Kuruluşlarda iş veyaşam entegrasyonunu dengelemek adına esneklik ve çevik çalışma alanı çözümlerinin ortaya çıkardığı eğilimler; değişim yönetimini belirleyecek olup, ofis pazaarının itici güçleri olacaktır. Üretkenlik ve alan kullanımı yönündeki temel yaklaşımlar; uzaktan ve çevik çalışma türlerinin doğru dengesini sağmalayı amaçlayan bütüncül çalışma alanı stratejilerinin her zamankinden daha fazla kritik öneme sahip olan sonuçları olacaktır.

Küresel anlaşmaya paralel olarak, kuruluşlarda etkileşimleri, kurumsal kültürü, öğrenmeyi ve yeniliği sağlamak için fiziksel ofisler kesin olarak gerekli olmaya devam edecektir. Bu nedenle, iş birlikçi bir ortamda çalışmanın yeniden yapılandırılması ve belirli bir seviyeye kadar uzaktan çalışmanın esnekliği dahilinde, organizasyonel öncelikleri desteklemek adına çalışma alanının gelişen ihtiyaçlar doğrultusunda yeniden düzenlenmesi ve alan optimizasyonuna göre etkin bir şekilde yeniden tasarlanması gerekecektir. Böylece esnek ofis alanı talebi bu bütüncül çalışma alanı ekosisteminde incelenecektir. Bunun yanı sıra, çalışanların ikamet yoğunluğuna bağlı olarak tek bir çekirdek genel merkez yerine, uygun uydu ofislerin orta vadede, özellikle büyük iş gücüne sahip kuruluşlar için ön plana çıkması beklenmektedir. 

Bununla birlikte, ofis bina arzı; sağlıklı çalışma alanlarının gerekliliği doğrultusunda modern ve nitelikli altyapısı olan yüksek kalitedeki binaların belirlenmesi ile yeniden sınıflandırılacaktır. Akıllı binaların daha az temasa yer veren teknolojik çözümlere ağırlık vermesi, bilgi işlem ve otomasyon adına daha hızlı çözümler sunması zorunlu hale gelecektir. Sosyal donatıların beraberinde esnek ofis ve ortak kullanımlı alanlar, ofis binalarında ve projelerinde oldukça önem arz eden bir unsur olacaktır. Pandeminin etkileri doğrultusunda yeni kiralama anlaşmalarında sayıca ve büyüklük olarak gözlemlenen düşüş ve döviz baskısı kiralama faaliyetleri üzerinde etkili olurken, mal sahibi üzerinde baskı oluşturmaktadır. Öte yandan, yeni kiralama işlemlerinin oluşturduğu kiralama talebinin alan optimizasyonları doğrultusunda 2021 yılında kademeli olarak artış göstermesi beklenmektedir. Bunun yanı sıra kiracı lehine ortam orta vadede devam edecektir. Ofis pazarındaki yatırım faaliyetlerinin, fırsatçı alıcılar tarafından yakın gelecekte hızlanması öngörülmektedir.

Yatırım Odağı

Ofis yatırım işlemleri dördüncü çeyrekte ve genel olarak 2020 yılında ofis üniteleri satın alımları ile sınırlı kalmıştır. Bununla birlikte, yıl içinde büyük çaplı ofis yatırım işlemi gerçekleşmiş olup; birincisi, ikinci çeyrekte Koçak Gold Kuyumculuk’un İstanbul Ataşehir’de bulunan Migros Ticaret Genel Müdürlük’ü satın alması, ikincisi ise MİA’da bulunan ofis binasının yabancı bir yatırımcı gruba satılması olarak kaydedilmiştir. Yatırım faaliyetlerinin yeniden fiyatlandırma beraberinde orta ve uzun vadede hareketlenmesi beklenmektedir.

Konut pazarı genel bakış

2020 yılında Türkiye konut satışları, pandemi krizine rağmen bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,2 artış göstererek 1,5 milyon olarak kaydedilmiştir. Bunun yanı sıra, ipotekli satışta önemli ölçüde bir yükselme gerçekleşirken, yılın ilk yarısında kamu bankalarının devreye aldığı düşük faizli kredi uygulaması sonrasında 2020’de bir önceki yıla göre %72,4’lük önemli bir oranda artış ile 573.337 olarak kaydedilmiştir. Yabancılara satış ise bir önceki yıla kıyasla %10,3 oranında azalarak 40.812 olarak gerçekleşmiş olup, İstanbul, toplam konut satışlarında olduğu gibi ilk sırada yerini almıştır.

Bununla birlikte, toplam ve ipotekli konut satışları, sırasıyla %58 ve %54 oranlarında yılın ikinci yarısında gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışları bir önceki yıla göre %8,9 oranında düşüş göstermiş olup, ikinci el konut satışları ise %23’lük belirgin bir yükseliş gösterirken, her iki satış şekli de yılın ikinci yarısında artış kaydetmiştir.

Yapı izinlerinde Ocak – Eylül 2020 döneminde, yapı ruhsatlarının daire sayısı yaklaşık 357.807 olarak kaydedilirken, geçen yılın aynı periyoduna göre yaklaşık iki katı olarak belirgin bir artış görülmüştür. Yapı kullanma izninde ise, bir önceki yılın aynı dönemine göre daire sayısında %22,3 oranında azalma gerçekleşerek 423.733 olarak kaydedilmiştir. Toplam yüzölçümün, 72,5 milyon m² olan yapı ruhsatında ve 86,2 milyon m² olan yapı kullanma izin belgesinde, konut alanları sırasıyla %56,2 ve %56,7 olarak gerçekleşmiştir.

Yabancılara konut satışlarına gelindiğinde ise 2020 yılında; İran, 7.819 konut ile ilk sırada yerini alırken, İran’ı, sırasıyla Irak (6.674), Rusya (3.078), Afganistan (1.929) ve Azerbaycam (1.279) takip etmiştir.

Ofis pazarına bakış 

Performans 

KOVİD-19 pandemisinin turizm sektörü üzerinde yarattığı etki diğer birçok sektöre kıyasla daha fazla olmuştur. Geniş çaplı seyahat kısıtlamaları, önemli ölçüde doluluk oranlarında beraberinde de gelirlerde düşüşe sebep olmuştur. Türkiye, 2020 yılında otel dolulukları bir önceki yılın aynı periyoduna göre %55’lik bir azalışla %31 olarak kaydedilirken bu oran, İstanbul’da %30 olarak gerçekleşmiştir. Ortalama günlük satılan oda bedeli ise, 2020 yılında Türkiye’de ve İstanbul’da sırasıyla €70 ve €79 olarak gerçekleşmiştir. Avrupa’da ise 2020 yılında; ortalama doluluk oranı %27 ve ortalama günlük satılan oda bedeli ise €92 olarak gerçekleşirken, Türkiye’de aynı dönemde kaydedilen oda fiyatı Avrupa’nın gerisinde kalmıştır.

Arz 

2020 yılında Türkiye genelinde tesis sayısı 4.213’e ulaşırken, 5* otel sayısı turizm belgeli işletme tesislerinin %17,4’ünü oluşturmaktadır. İstanbul’da işletme belgeli tesis sayısı 641’e yükselirken, 5* otel toplam tesis sayısının %18’ini oluşturmaktadır.

Ziyaretçiler

2020 yılında, Türkiye’ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı pandeminin etkilerinin bir yansıması olarak bie önceki yıla göre %71,74 oranında belirgin bir azalışla 12,73 milyon ile sınırlı kalmıştır. Bununla birlikte, aynı dönemde en çok ziyaretçi gönderen ülke sıralamasında %16,72’lik pay ile Rusya (2.128.758) birinci, %9,76’lık pay ile Bulgaristan (1.242.961) ikinci, %8,79’luk pay ile de Almanya (1.118.932) üçüncü sırada olup Almanya’yı sırasıyla Ukrayna ve Birleşik Krallık izlemektedir. İstanbul için 2020 yılında en çok ziyaretçi gönderen ülke sıralamasında %8,43’lük pay ile Rusya (421.565) ile birinci, %8,2’lik pay ile Almanya (410.262) ikinci, %5,74’lük pay ile Birleşik Krallık (287.082) üçüncü sırada olup Birleşik Krallık’ı sırasıyla İran ve Fransa izlemektedir.

Yolcu Trafiği

KOVİD-19 pandemisi seyahat kısıtlandırmaları ve yolcular arasındaki talebin önemli ölçüde azalmasına bağlı olarak yolcu trafiği üzerinde belirgin bir şekilde etkilemiştir. 2020 yılında, Türkiye genelinde toplam yolcu sayısı bir önceki yılın aynı dönemine göre %60 oranında önemli bir azalışla 82 milyona gerilemiştir. Aynı dönem için İstanbul Havaalanı’ndaki toplam yolcu trafiği 23,4 milyon olarak kaydedilirken, Sabiha Gökçen Havaalanı’ndaki toplam yolcu trafiği 16,9 milyon olarak gerçekleşmiş olup, bir önceki yıla göre sırasıyla %66 ve %52 oranlarında belirgin azalmalar kaydedilmiştir.

En pahalı ofis kirası bu ilçede!