AVM Kiracıları Derneği basın toplantısı yaptı!

Genel Sekreteri Sayın Av. Kemal Çelik Türkiye’nin toplam turizm sektörünün iki katı büyüklüğe ulaşan ekonomik büyüklükteki AVM ekonomisinin olduğundan, turizmde rehber olmak için çok sıkı bir eğitim, sınav gibi eğitimler sonrası bu hakkı kullanabildiklerinden bahsettikten sonra AVM yönetimleriyle ilgili en küçük bir bilgi ve uzmanlaşma olmadan insanların AVM yöneticisi olduklarından bahsetti. AVM ler ile ilgili kuralların her ne kadar borçlar kanunu ve Ticaret kanunu hükümleriyle çıkarımda bulunabilmekle birlikte bir Tüketici Kanunun aslında yeni bir kanun olmaktan ziyade borçlar hukukunun tüketici açısından özel tertipli derli-toplu yorumu olması ile toplumda bir bilinç değişikliği yaşandığını ve tüketici haklarının sınırlarının netlik kazandığını AVM ler için de yönetimden, kiralama usullerine, ortak gelir gider yönetim ve usullerini ortaya koyan hukuki metne, yasaya ihtiyaç olduğunu vurguladı. Av.Kemal Çelik özellikle AVM kiralama ve yönetim firmalarına dikkat edilmesi gerektiğini ve bu konuda hiçbir standardın olmadığını, adeta hayal satan bu firmaların AVM açılışından sonra ortadan kaybolduklarını ifade etti. “Bugün ülkemizde özel güvenlik olarak çalışabilmek için yasal ön koşullar vardır peki güvenliğin görev yaptığı AVM’nin müdürü kimdir?’’ dedi. Devamında ülkemizde bu kadar hayatımıza girmiş ve örneğin toplam turizmin iki katı ciroya ulaşmış AVM lerle ilgili olarak bırakın bir yasayı, bir yönetmelik veya tebliğin dahi olmaması kabul edilemezdir. Her yerde outlet var peki outletin şehrin göbeğinde ne işi var, sonra bunların neresi outlet, tüketiciler aldatılıyor deyip outletlere dikkat çekti. “Tüketici Yasası” gibi özel bir “AVM’ler yasasının” hukukçuları ve tüm tarafları rahatlatacağını, sektöre bir standart kazandıracağını ifade etti. Derneğin genel sekreteri avukat sözlerine ‘’AVM lerde açıkçası vahşi kapitalist düzen hakim halbuki Anayasamıza göre bu kesinlikle mümkün değildir. Anayasamız der ki ülkede kuralları devlet tarafından belirlenen serbest piyasa ekonomisi uygulanır. AVM lerle ilgili yasal düzenlemeyi yapmak devletin anayasal görevidir. Bu şekilde bir standardizasyon, işini iyi yapan AVM yatırımcıları ve diğer sektör profesyonellerini de rahatlatacaktır ve ülkemizi bir AVM mezarlığı olmaktan kurtaracağı gibi onbinlerce orta ve küçük ölçekli kiracının da iflasını engelleyebilir’’ dedi. Sözleşmelerin tek yanlı hazırlandığını, çok ayrıntılı kiracı borç ve yükümlülüklerinin tarifi olmakla birlikte AVM yönetimlerinin hiç borç ve yükümlülüğü yokmuş gibi sözleşmelerde bağlayıcı hüküm konulmadığını ifade etti.

Borçlar Kanunu hükümlerinden AVM yönetimlerinin de kiracılarına karşı borçlarının olduğunu, ancak AVM lere özgü yasanın bu alanda gerek avukatlar, gerek kiracılar, gerekse AVM yönetimleri için daha açıklayıcı, bilinç düzeyini yükseltici, hak arama ve adalet tesisinde yoruma ihtiyaç duyurmayacak metinlerle sınırların çizilmesinin gerektiğini anlattı. Yeni borçlar kanunundaki 20 ile 25. arası maddelerin “GENEL İŞLEM KOŞULLARINI” düzenlediğini, bu açıdan bakıldığında AVM kiralama sözleşmelerinin tek taraflı ağır hükümlerinin geçersiz hale geldiğini ifade etti. Özetle

-       AVM yönetiminin borç ve yükümlülükleri, görevleri yasada açıkca belirtilmelidir. AVM yönetimi başarısızlığı kriterleri belirlenmeli kiracı AVM yönetiminin başarısızlığından cezalandırılmamalıdır.

-       AVM yöneticiliği, yeni ve sorumluluğu büyük bir sektördür. Yöneticileri mutlaka belirli standartları taşıyan, lisanslı, belgeli, izinli olmalıdır. Bu alanda özel eğitim ve sınavlardan geçirilerek bu yetki verilebilmelidir.

-       Ortak alan, tanıtım katkı payları, dahili elektrik dağıtımı-satışı usulleri ile gelir-gider yönetimi, denetlenmesi, şeffaflığı yasal çerçeve içine alınmalıdır.

-       AVM kiracılarının iş yerleri caddede kiralanmış bir iş yeri değildir. Sözleşmede yazmasa bile, AVM yönetimi kendilerini AVM profesyonel yatırımcısı, kiracıları adına AVM yi yönetmek vekaletini almış olmaları, kendilerinin fizibilite raporlarına göre belirlenmiş dükkan karmasının sorumluları olmaları nedenlerinden,  Müşteri bulmak, yeterli ciroyu temin etmek görevleri vardır. İflas eden, zarar gören tüm iş yerlerinin sorumlusu onu seçerek çarşı için uygun bir iş yeri olarak kabul eden, konseptini, satacağı ürün karmasını, satış usulüne kadar denetleyen AVM yönetimi kesin olarak sorumludur.AVM kiralama sözleşmeleri hukuki olarak karma sözleşmelerdendir. Kiracı ve kiralayan arasında vekalet ilişkisi vardır.

-       Kiracıların veya yetki verdikleri sivil toplum örgütünün istihdam edecekleri hukuk ve mali müşavirler aracılığı ile her AVM yönetimi ile kiracı ilişkileri kurumsal çerçevede sürdürülmeli, denetlenmelidir. Kiracıların tek tek sorunlarla ilgilenmesine gerek kalmayacak kurumsal, yasal bir denetim mekanizması ile hukuki ve mali sorunlar çözüme kavuşturulmalı, denetlenmelidir.

Daha sonra söz alan Dernek Başkanı Dr Kenan Yüce

"Türkiye’de AVM lerde haksız olarak iş yerlerini kaybeden, malları  ve iş yerleri haksız olarak yağmalanan, sayıları on binleri geçen AVM mağduru kiracı olduğunu, AVM den zarar ettiği için çıkmak isteyen kiracının, sözleşme süresinin tamamı kiranın tahsil edileceği tehditi ile iş yerlerine el konulduğunu" ifade etti. AVM lerin aslında yaptıkları sözleşmelerin hile nedeniyle geçersiz sözleşme olmasına rağmen kiracıların bunu bilmedikleri, haklarını arayamadıkları, kullanmadıkları 5-10 yıllık kirayı ödemektense iş yerlerini AVM ye verip kurtulduklarınıdüşündüklerini ifade eden Yüce,  “evladı rehine alınan babanın “polise gitmemesi” tehditi gibi en basit hakları olan ortak alan harcamalarının hesabını görme talebi bile polise gitme olarak algılanmaktadır.

 Bir çok AVM yönetiminin bir zamanlar köle ticareti yapan tüccarların o zamandaki bilinç ve ahlak seviyesine göre kabul edilen bir saygınlığa sahip olduklarını, günümüzde bir çok AVM yönetiminin yaptıkları sözleşmelerde kiracıdan gizledikleri hileli bir takım maddeler ile kiracılarını aldatarak iş yerlerine el koyduklarını. "AVM de kiracıların kirli kölelik durumunu yaşadıkları, hileli ve geçersiz sözleşmelerle rehin alınmış kiracıların bir gün iş yerlerini devredebilecekleri ümidi ile durumlarını açıklayamadıkları için vahim durum kamuoyuna mal olamamıştır. Kamuoyunda AVM lerde yaşanan hukuksuzluğun boyutları ve şekli  bilinmediği için hukuksuzluk kirliliğinin kokusu hissedilmemektedir.” Demiştir.

-Kat mülkiyeti kanununa göre kiracılardan kullanma alanlarına göre toplanması gereken ortak alan gelirlerini hile ile eksik almaktadırlar. Zarar gören diğer kiracıların haberi ve izni olmadan bazı iş yerlerinin ortak alan gelirlerine esas kullanma alanları, olduğunun ½ si, 1/5 gibi oranlarda küçük gösterilmektedir. Eksik toplanan ortak alan nedeniyle devletin KDV gelir kaybı olurken, daha az verilen hizmetler nedeniyle kiracı zarar etmektedir. (EK Örnek kanıt:İskenderun Belediyesi tutanak ve yazıları, ve İskenderun 2. Hukuk Mahkemesi bilirkişi tespit tutanağı)

-Kiracı sözleşmesinin düzenlendiği tarihten önce yapılmış hileler nedeniyle “borçlar kanununa göre sözleşmeleri geçersizdir. AVM yönetimi hileyi bildiği ve kasıtlı yaptıkları için, geçersiz sözleşme ile yapılan borçlandırmaların ve iş yerlerine el koymaların mal üzerinde haksız fiil çerçevesinde değerlendirmek gerekir.

Derneğimiz

•AVM lerdeki kiracıların ortak sorunlarına ortak çözümler üretmek, haklarını tüm taraflara karşı korumak için,

• kiracılarını, yatırımcıya karşı temsil etmek için,

•Ortak alan gelir ve giderlerini denetlemek için,

•AVM’ni iyi  yönetmekle yükümlü vekili AVM yönetimine karşı kiracı haklarını korumak için,

Yasal olarak zorunlu, kurumsal denetim mekanizmasınının yokluğu nedeniyle binlerce kiracı iflas etmiştir

Sayın Başbakanımızdan; ülkemizdeki bir yolsuzluk kapısının daha kapatılması, bir cerrahatin boşaltılması için “

Araştırılsın” ve “Gereği yapılsın” emrini bekliyoruz .

Sayın Gümrük ve Ticaret Bakanımızdan

“Niçin, Nasıl bir hukuki düzenleme ihtiyacı?” sorusunu gündemine almasını bekliyoruz.

Sayın bakanım Meclisteki mevcut, AVM yasasının zamanı geçmiş, zemini kalmamıştır. Mevcut yaklaşık 400 AVM den sonra Türkiye’de bundan sonra yapılacak AVM ler için yer tespiti ile onların imar kararı kanunu teklifi anlamını yitirmiştir. Ancak“Tüketici yasası” gibi AVM nin yönetim ve işletme sınır ve kurallarını, kiracı, kiralayan ve müşteri ilşkileri, birbirlerine karşı borç ve yükümlülüklerini   kiralama, rekabet, ortak alan toplanma ve harcanma usulleri, elektrik, ısıtma, soğutma,sigorta v.b. hesaplanma usullerini, kiracıların tek tek kişisel gayret ve yeteneğine kalmış denetleme usulleri yerine kiracı dernekleri vasıtasıyla AVM yönetiminin sürekli kurumsal hukuki ve mali denetime tabi tutulması, her AVM de kiralanabilir alanın 1/1000 i kadar alanın denetimci dernek ile onların hukuk ve mali müşavirlerine ayrılması konularının yasal çerçeveye bağlanmasını,  bekliyoruz.

BELEDİYE BAŞKANLARIMIZDAN;

İmar-ruhsatlandırma şubesine “AVM lerdeki iş yerlerinin ruhsata konu kullanma alanlarında belediyeyi zarara uğratan eksik beyanlarını duydum. Kontrol edilsin” talimatlarını bekliyoruz!

•AVM lerde ortak alan usulsüzlüklerini kamufle etmek için iş yeri kullanma alanları gerçeğinden daha az gösterilmekte midir?   İmar planı, iş yeri açma ruhsatı, fiili iş yeri kullanma alanları arasında uyumsuzluk var mıdır? 

AVM KİRACILARINDAN;

“Haklıyız, güçlüyüz, binimiz birdir, birimiz bin” demelerini çatımız altında birleşmelerini bekliyoruz!

Yönetim vekalet görevini eksik mi yapıyor?

Ortak alan hesapları size gösterilmiyor mu?

Elektrik faturalarınızda tüketim miktarı yazmıyor mu?

AVM de boş dükkanlar ortak alan harcamasına katılmıyor mu?

Sözleşmelerinize aykırı ve gizlice bir kısım kiracılardan sizden ayrı olarak ortak alan ve tanıtım katkı paylarını, elektrik, ısıtma soğutma bedellerini ödemiyor mu?

Yönetimden noter kanalıyla göndereceğiniz ihtarname ile şüphelendiğiniz hileler ile ilgili açıklama ve denetim hakkınızı kullanınız. Ticaret kanunumuzun 21/3 maddesi gereğince cevap vermemeleri halinde iddialarınızın kabul edilmiş sayılacağı şayet hileleri varsa, hile nedeniyle sözleşmeyi feshedeceğiniz, tüm yatırım gideri ile ödediğiniz kira ve yan giderleri, yaptığınız sözleşme süresince kar mahrumiyeti talep edeceğinizi ihtar ediniz.

ALIŞ VERİŞ MERKEZLERİ YÖNETİMLERİNDEN;

•Diğer AVM lerde eksik ve kusurlar olmuş olabilir. Bizim AVM de kesinlikle

•“Kiracılar bizim hakları itibariyle eşit ortaklarımızdır. Ortaklık hukuku gereği Sözleşmelerdeki gizlilik ticari ve firmaya özel olup, üçüncü kişi ve kiracıları etkilemeyecek gizlilik olup birbirlerinin haklarına ve mal kaybına sebep olacak hukuk dışı gizli sözleşme yapmayız. Tüm kiracılarımıza ortak gelir ve gider hesabını veririz, ortak toplantı tertipler, sorunları birlikte değerlendiririz.”

•“Her kiracımız değerlidir. Çünkü AVM ler cadde mağazası değildir. Dükkan karmasını oluştururken tüm iş yerlerinin birbirlerini tamamlayacağı ve yeterli ciro elde edeceğini işin profesyoneli olarak biliriz. Kiracıların bizlere kurumsal olarak ciddi, doğru, profesyonel yönetici olarak  yatırımlarını emanet ettiklerini biliriz. Zaten dükkan karmasını, mağaza konsept ve  çeşidini biz seçtiğimiz için  cirodan da sorumluyuz. Her mağaza,  insan vücudunun organları gibi ekskliği çok önemlidir.  Kalp mi önemli, Beyin mi tartışmayız”

Bir kiracımızın iflas etmesini, yetersiz ciro nedeniyle AVM yi terkedip gitmesi talebini iş yerine el koymak ve hava parasıyla başkalarına satmak için fırsat olduğunu düşünmeyiz, Ne kadar çok batan esnaf o kadar çok iş yerine el koyma ve gelir elde etmek için fırsat olarak kabul etmeyiz. Her iş yapamayan iş yerinin sorumlusu olarak onu seçen olarak sorumlu olduğumuzu kabul eder, kira indirimi, bir süre kira almama, bir başkasına devretme gibi kolaylıkları da kiracılara karşı borç ve sorumluluğumuz olduğunu bildiğimiz için yaparız.

Demelerini bekliyoruz!

Basınımızın değerli mensuplarına;

•Bu mesajları ilgili tüm taraflara ulaştırarak konunun sağduyulu kararlar ve neticeler alınmak üzere kamuoyunda tartışılmasını  sağladığı,

•Toplumun genlerinde bulunan adaletten yana olma duygusunu tatmin etmek üzere, daha iyi, doğru, haklı neticeleri içinde barındıran tüm tartışmalı konuları gündeme taşıyarak, taraflara fikirlerini açıklayacak zaman ve zemin hazırlayan basınımızın değerli mensuplarına yeni bir tartışma konusunu kamuoyuna iletecekleri için teşekkür ederiz. 

ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ (AVM) KİRACILARI DERNEĞİ YÖNETİM KURULU ADINA GENEL SEKRETER BAŞKAN Av Kemal Çelik                                                                                                                                                             Dr Kenan Yüce