AVM yatırımcılarının gözdesi çocuklar oldu!
Branşlaşarak belli bir hedef kitleye odaklanmak isteyen AVM yatırımcılarının gözdesi çocuklar oldu
Türkiye genelindeki alışveriş merkezi (AVM) sayısı 238'e ulaştı. Bu yıl 270'e ulaşılması bekleniyor. Ancak her yeni AVM, bulunduğu bölgede daha önce açılan merkezden ziyaretçi "çaldığı" için bu piyasada şu sıralar branşlaşma, bir başka deyişle ihtisaslaşma gündemde.
Farklılaşarak rakiplerinden ayrılmak isteyen AVM sahiplerinin başvurduğu yöntemlerden biri de yatırımlarını çocuk AVM'sine dönüştürmek. Buna son örnek, Denge İnşaat'ın 2003 yılında Bakırköy İncirli'de açtığı Town Center oldu. Söz konusu AVM, tüm tüketici kitlelerine hizmet vermek amacıyla açılmıştı. Ancak sonrasında konsept değiştirildi ve 11 bin 700 metrekarelik kiralanabilir alanın 880 metrekaresi "Galaxy Park Eğlence Kompleksi" ismiyle çocuk oyun alanı olarak düzenlendi. Yaklaşık bin 100 metrekarelik alan da oyuncak firması Hayal Dünyası'na verildi. Yine Town Center'da bulunan 39 mağazanın çoğu yine çocuk markalarına kiralandı. Town Center'da Teknosa, D&R gibi perakendeciler de var. Yapımı devam eden kafe ve fitness salonunun ise önümüzdeki günlerde devreye girmesi planlanıyor.
MAĞAZALARIN KARLILIĞI YÜKSEK
Çocuk AVM'si aslında Türkiye'de yeni bir girişim alanı değil. Nitekim İstanbul Bahçelievler'deki Kadir Has Çocuk Dünyası, 2003 yılından bu yana bu konseptte hizmet veriyor. Ancak bu AVM de 2000 yılında açıldığında tüm kesimlere hizmet veriyordu. Ancak 2001 krizi nedeniyle beklenen iş hacmine ulaşamayınca çareyi çocuklarda görüp hedef kitlesini değiştirmişti...
33 bin metrekare alan üzerinde kurulu Kadir Has Çocuk Dünyası'nda, oyuncaktan giyime, parfümden kırtasiyeye, çocuk mobilyasından çocuk spor malzemelerine hatta kuaföre kadar çocukla ilgili ne arasanız var. 50 mağazanın bulunduğu Kadir Has'ta ayrıca 15 bin metrekare oyun alanı, 3M Migros ve sinema salonu bulunuyor.
Kadir Has Çocuk Dünyası Yönetim Kurulu Başkanı Ercan Güç, merkezin sadece bulunduğu çevreye değil tüm İstanbul'a, hatta etrafındaki şehirlere de hizmet verdiğini söylüyor. Güç, özellikle hafta sonları İzmit, Adapazarı, Edirne gibi şehirlerden fazla sayıda ziyaretçi geldiğini belirtiyor. Hatta merkezin müşterileri arasında Araplar bile varmış. Güç'ün verdiği bilgilere göre, Kadir Has'a hafta içi ortalama 6 bin, hafta sonu ise 12 bin ziyaretçi geliyor.
Kiraların metrekaresi 40 dolar
Ercan Güç, merkezde bulunan mağazaların yüzde 80'ini firmaların kendilerinin işlettiğine dikkat çekiyor. Yani bu AVM'de franchise mağaza sayısı oldukça az. Güç'e göre bunun nedeni, Kadir Has'ta karlılığın yüksek olması: "Perakende şirketleriyle alışveriş merkezi yönetimleri arasında kiralar her zaman tartışma konusu olmuştur. Nitekim kiraların pahalı olduğu konusu son dönemlerde sıkça gündemde yer aldı. Kadir Has'ta ise bu konu hiçbir zaman gündeme gelmez. Çünkü kiralar metrekare bazında 40 dolar gibi gayet makul düzeyde. Kiracılarımız da bu durumdan memnun. Bu yüzden mağazalar el değiştirmiyor."
Anadolu yakasında yer arıyor
İstanbul'da ihtiyacın üzerinde alışveriş merkezi açıldığı, bu yüzden bazılarının beklenen işi yapamadıkları perakende sektöründe sık sık dile getiriliyor. Ercan Güç, umdukları performansı yakalayamayan alışveriş merkezi yatırımcılarından kendilerine işletme teklifi geldiğini belirtiyor. Kadir Has Çocuk Dünyası yönetimine bugüne kadar en az 10 alışveriş merkezinden bu tür teklif gelmiş. Ercan Güç, bunların bazılarıyla şartlarda anlaşamadıklarını, bazılarını ise lokasyonlarının uygun olmaması nedeniyle tercih etmediklerini söylüyor.
Ercan Güç, İstanbul'da Kadir Has benzeri yine sadece çocuklara yönelik bir alışveriş merkezi daha açmayı planladıklarını ifade ediyor. İstanbul Anadolu Yakası'nda uygun yer aradıklarını söyleyen Güç, "Özellikle branş alışveriş merkezleri için lokasyon çok önemli. İstanbul dışında Ankara, İzmir, Bursa ve Gaziantep'te de çocuk dünyası kurmayı düşünüyoruz" diyor.
Çocuklara hizmet veren bir başka AVM de Etiler'deki Mohini. Gerçi bu AVM'nin sahibi Maya İnşaat, projeyi başından beri çocuklar için tasarlamış. Ancak onlar da çocuklardaki potansiyeli yeni yeni fark etmeye başlamış. Maya inşaat, aynı zamanda daha geniş kitlelere hitap eden Anatolium Bursa ve Mayadrom'un da yatırımcısı...
Mohini, 0-12 yaş grubuna hizmet veriyor, içerisinde 19 mağaza, 5 yeme içme ünitesi, 4 eğitim atölyesi, 2 sinema salonu, 1 tiyatro salonu ve 1 tane de çocuk kuaförü var. Çocuk fitness salonu, parti alanı, süpermarket ve anne-bebek bakım odası bulunuyor.
Eğlence ve eğitim merkezi
Birçok ünlü markanın mağazasının bulunduğu Mohini, minikler için önemli bir eğlence ve eğitim merkezi. Örneğin, resmi bayramlarda birçok aktivite gerçekleştiriliyor. Ayrıca "Okula dönüş", "karne partisi" gibi sosyal etkinlikler düzenleniyor.
Bunların yanında satranç kursu, çocuk yogası, çocuk pilatesi, uçurtma yapım kursu, tişört boyama atölyesi, fen deneyleri atölyesi, kukla tiyatrosu, müzikli masal dinletileri, masal okuma, sihirbaz gösterisi, yüz boyama, balon şekillendirme gibi daha birçok eğitici faaliyet mevcut. Ebeveynlere hamilelik ve ilk yardım seminerleri veriliyor. Mohini Aile ve Çocuk Yaşam Merkezi Genel Müdürü Ebru Halefoğlu, imkanları genişleterek daha çok aileyi hedeflediklerini belirtiyor.
Normal AVM'ye göre yüzde 40 daha maliyetli
Çocuk AVM'lerin az olması, sadece çocuğa hitap eden markaların azlığından kaynaklanıyor. Çünkü bir çocuk AVM'sinde mağazaların çoğunluğunu çocuk markalarının oluşturması gerekiyor. Bunun yanında AVM'nin önemli bir bölümünün çocuk oyun alanı olarak ayrılması ve bu alanın da çeşitli aktivitelerin yapılabileceği şekilde araç gereçlerle donatılması lazım. Genelde çizgi film karakterlerinin resmini taşıyan bu araç gereçlerse hayli pahalı. Çünkü çocuk karakterleri için ciddi miktarlarda telif hakkı ödeniyor. Çocuk AVM'lerinin kurulması da diğerlerine göre yüzde 40 daha maliyetli. Örneğin, 20 bin metrekarelik bir çocuk alışveriş merkezi için yaklaşık 40 milyon dolarlık yatırım gerekiyor. Çocuk AVM'lerine en fazla ihtiyaç büyük şehirlerde. Örneğin, İstanbul Anadolu Yakası'nda henüz bu konseptte bir AVM yok...
"Farklılaşan kazanacak"
KDM Alışveriş Merkezleri Kiralama ve Yönetim Danışmanlık Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı Murat İzci, yeni açılan alışveriş merkezlerinin çoğunun birbirinin kopyası olduğunu, bu yüzden aralarında yoğun bir rekabet yaşandığını belirtiyor. Oysa her AVM'nin diğerlerinden farklı özelliklere sahip olması gerekiyor. İzci'ye göre, özellikle çocuk
AVM'si alanında ciddi boşluk var: "AVM'ler ilk açılmaya başladığında en önemli unsur lokasyonlarıydı. Sonra büyüklükleri, yönetimleri ve mağaza karmaları ön plana çıktı. Yeni kriterse kimlikleri. AVM'ler arasında bundan sonra farklılaşma başlayacak. Çocuklara yönelik alışveriş merkezlerine ihtiyaç var. İleride bu alanda fark yaratanlar bir adım öne geçecek. Doğa sporları ve maceraya dönük aktivitelerin yoğunlaştığı AVM'ler de ilgi çekebilir."
Özbey Men /Para