AVM yatırımları alarm veriyor!

Dünya Gazetesi yazarlarından İrem Çetingöz bugünkü köşesinde AVM yatırımlarını değerlendirdi. İşte, İrem Çetingöz'ün yazısı... 

Bir taraftan artan döviz kuru nedeniyle kiracı kaybeden AVM'ler diğer taraftan yatırım maliyetlerinin yükselmesi nedeniyle boş dükkanları doldurmakta zorlanıyor. Bu nedenle gelecek dönemde özellikle doygunluğa ulaşan bölgelerde AVM yatırımlarının duracağı ifade ediliyor. 2020 sonrasında ise İstanbul'da yeni AVM açılmayacağını gösteren araştırmalar var. Bu, markaların mağaza açma hızını düşürürken, kentsel dönüşüm projelerinin tamamlandığı caddeler ise tekrar canlanmaya başladı. Markalar AVM'lerde daha çok pop-up (geçici) mağazalarla testler yaparken, diğer taraftan ise online satış kanallarını güçlendiriyor.

Danışmanlık şirketi Maptriks'in DÜNYA ile paylaştığı raporda bu yıl İstanbul'da 15 adet yeni AVM açıldığı belirtiliyor. 2018 ise İstanbul'da 4 tane yeni AVM'nin açılacağı bir yıl olacak. Konuyla ilgili Eva Gayrimenkul'ün hazırladığı araştırmada da 2017 yılında tüm Türkiye'de açılması planlanan AVM sayısı 57 iken, 2017 ekim sonu itibariyle sadece 26 adet AVM'nin açıldığı, gelecek yıl ise bu sayının 19 olacağı belirtiliyor.

Daha küçük ve verimli alanlar tercih ediliyor

Konuyla ilgili DÜNYA'ya açıklama yapan Eva Gayimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut, AVM yatırım miktarlarındaki son 3 yıllık süreci değerlendirdi. Turgut, Türkiye'de 2016 yılı sonu itibariyle 387 AVM olduğunu söyledi. Bu rakamın 2017 ekim itibariyle ise 416'ya ulaştığını aktaran Turgut, yıl sonunda AVM sayısının 435'e ulaşması ve kiralanabilir alanın ise yaklaşık 13 milyon metrekareyi bulacağını öngördüklerini kaydetti. Turgut, AVM'lerde süpermarket ve elektronik marketlerin büyük alan kiralamalarından vazgeçip, daha küçük ve verimli alanlara geçmek istedikleri belirtti.

Turist sayısındaki düşüş AVM yatırımlarını zorluyor
Son dönemlerde AVM'lerin kiracı kaybetmeye başladıklarını söyleyen Turgut, bunda kurlardaki yükselişin yanında yerli ve yabancı turist sayısındaki düşüşünde etkili olduğunu açıkladı. Turgut, şöyle devam etti: "Ortak alan giderlerini tahsilde zorlanan AVM yönetimlerinin brüt kira modeline geçtikleri ortak alan gideri dahil şekilde kira talep ettikleri görülüyor. AVM sahibi işletmesini her iki tarafın da çıkarlarını dikkate alarak başarılı yapmalı ki bu tür dönemleri sağlıklı geçirebilsin. Bu tür yapılandırmalar sayesinde döviz kurlarının beklenilenin üzerindeki artışı karşısında kur sabitlemeye gidilmesi ve gerektiğinde kira rakamlarında süreli kira indirimine gidilmesi sektörü rahatlatacak."

Belli bölgeler AVM'ye doydu
Araştırmasına en az 5 bin metrekare ve tek merkezden yöneltilmesini dahil eden Alışveriş Merkezi Yatırımcılar Derneği'nin (AYD) raporuna göre, İstanbul'da 2015 yılında 3, 2016'da 5 ve 2017'de 6 yeni AVM açıldığı belirtiliyor. Rapora göre İstanbul'da toplam 113 AVM var, önümüzdeki yıllarda açılması planlanan AVM sayısı ise 11 olarak öngörülüyor. Bunlardan 5'inin 2018'de geri kalanının ise 2019 ve sonrasında açılacağı tahmin ediliyor.

AYD Başkanı Hulusi Belgü, bugün gelinen noktada özellikle belli bölgelerde AVM'lerin belli doygunluğa ulaştığını belirtti. Belgü, bundan sonraki dönemlerde AVM yatırımlarının daha da yavaşlayacağını ifade etti. Türkiye'de bu yıl toplam 17 yeni AVM açıldığını kaydeden Belgü, önümüzdeki yıllarda ise 15 yeni AVM'nin açılacağını öngördüklerini aktardı. Yeni projelerde cadde tarzı dükkanların yapıldığını ifade eden Belgü, AVM'lerin büyük projelerde cazibesini kaybettiğini cadde mağazacılığının ise önemini artırdığını anlattı. Ayrıca alışveriş merkezlerinin doluluk oranlarının bulunduğu lokasyona göre farklılıklar gösterdiğini belirten Belgü, "Bazı AVM'ler yüzde 90 doluyken, bazıları gerek bölgesi gerekse dükkan karmasının henüz tam oluşmamış olması nedeniyle bu dolulukları yakalayamıyor" diye konuştu.

Ziylan Grup Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Ziylan da maliyetlerin artması nedeniyle AVM yatırımlarının perakendecileri zorladığını, istenilse de AVM'lerde mağaza açılamayacak seviyelere gelindiğini söyledi. Ziylan, caddelerde yapılan yeni binaların dükkan bölümlerini mağaza açmak için tercih ettiklerini belirtti.

Yurtdışında mağazalaşma artıyor

Türkiye'de mağazalaşma konusunda belli bir rakama gelen markalar ise yurtdışında yayılıyor. Bu markalardan biri olan LC Waikiki, geçtiğimiz günlerde bir basın toplantısı düzenleyerek 2018 yılında 12 yeni ülkeye giriş yapacağını açıklamıştı. Yurtdışında 120, yurtiçinde ise 30 yeni mağaza açmayı planlayan şirket toplamda bin mağazaya ulaşmayı planlıyor. LC Waikiki Yönetim Kurulu Başkanı Vahap Küçük, "38 ülkede 833 mağazamız bulunuyor. Yaklaşık her 2,5 günde bir mağaza açıyoruz. 2023'te bin 500 mağazaya ulaşmayı, 6 milyar doları yurtdışından olmak üzere toplamda 10 milyar dolar ciro eşiğini aşmayı hedefliyoruz" dedi. Türkiye'de 380 mağazası olan Ziylan Grup da mağazalaşmada yurtdışına gözüne diken bir diğer marka. Ziylan Grup Yönetim Başkanı Mehmet Ziylan gelecek yıllarda Ortadoğu ve Doğu Avrupa'da mağaza açmayı hedeflediklerini belirtti. Ziylan, Kazakistan'da daha birkaç gün önce açtıkları mağazadan bahsetti.

Mağazaların yüzde 65'i AVM'de yüzde 35'i caddede yer alıyor

Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Sinan Öncel AVM'lerin önemini korumaya devam ettiğini vurguluyor. Öncel, organize perakendede mağazaların yüzde 65'inin AVM'lerde yüzde 35'inin ise caddelerde olduğunu belirtti. AVM yatırımlarının yavaşlamış olmasına karşın mevcut AVM'lerde yeterince dükkan arzı olduğuna değinen Öncel, AVM'lerde son dönemde Pop Up (geçici) mağazaların sayılarında artış gözlemlediklerini bu tarz mağazalardan arzu edilen hedefi tutturanların kalıcı olduğunu söyledi. Ciro tutturmakta zorlanan mağazaların e-ticaretin yaygınlaşmasıyla birlikte teker teker kapandığını aktaran Öncel, son iki yılda İstiklal ve Bağdat Caddesi'nde de birçok mağazanın kapandığının altını çizdi.