AVM yatırımları geriledi! 60-70 AVM bankalara geçebilir!

Prof. Dr. Hüseyin Altaş, şu anda AVM’lerin bankalara 12 milyar dolar borcu olduğunu söyleyerek, geçen sene dört AVM'nin bankalara geçtiğini belirtti. Altaş, AVM sahiplerinin başka alanlardaki gelirlerinden buraya takviye yapılmazsa 60-70 AVM'nin daha bankalara geçeceğini de sözlerine ekledi.Dr

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Yönetim Kurulu Başkanı Prof. Dr. Hüseyin Altaş, 2018 yılında alışveriş merkezlerinde yabancı yatırım oranın yüzde 30 olduğunu söyleyerek, şu anda yüzde 18’lere düştüğünü belirtti.

Hüseyin Altaş, hukuki güvenlik olmaması, çok fazla ve sık düzenleme yapılıyor olması sebebiyle yabancı yatırımcı kaçtığını kaydederek, bu şekilde devam ederse yabancı yatırım miktarının daha da azalacağını söyledi.

Açıklamalarında alışveriş merkezlerindeki ortak alan giderinin yüzde 55’ini AVM işletmecilerinin cebinden sübvanse etmek zorunda kaldığını, kira gelirlerinin de günden güne eridiğini dile getiren Altaş, bunun başlı başına AVM’leri öldüren bir konu olduğunu söyledi.

Cumhuriyet gazetesi yazarı Şehriban Kıraç, Prof. Dr. Hüseyin Altaş ile sektördeki son gelişmeleri konuştu. İşte Şehriban Kıraç'ın o röportajı...

- Yılın sonuna geldik, alışveriş merkezlerinde işler nasıl gidiyor?

-Perakende sektörü koronavirüs döneminde ABD ve Avrupa’dan daha iyi bir dönem yaşadı. Çünkü kapalı oldukları dönemde biz onlardan kira almadık. Sonrasında ciddi indirimler yaptık, onlar yaşasınlar dedik. Ama hayat normale döndüğünde ise cirolarda ciddi artışlar oldu, hatta perakendecinin enflasyondan arındırılmış haliyle bile yüzde 30-40 düzeyinde bir ciro artışı var. Biz perakendeciden beklerdik ki dönüp bize desin ki cirolar arttı, biz ciro kaçırmıyoruz. Sabit kira artı ciro anlaşmaları var cirodan da size şu kadar ödeme yapıyoruz desinler.

CEBİMİZDEN ÖDÜYORUZ

- Perakendeciler ciro mu kaçırıyor yani?

-Bir ara ualnızca “Ciro kirası alınsın” diye bağırıyorlardı. Erzurum’da sabit kira alınan bir alışveriş merkezi var, aynı markanın bir de İstanbul’da ciro kirası ödediği mağazası var. İstanbul’daki müşterisine Erzurum’daki fişten veriyor. Göz göre göre de ciro kaçırıyor. Keşke herkes dürüst olsa da ben de cirodan kira alsam. Dünyanın her yerinde sabit kiraya ek cirodan ortalama yüzde 14-15'lik pay ödenir. Bizde bu oran yüzde 8.5. Tamam ciro kirasına geçelim de ciroyu dürüstçe nasıl belirleyeceğiz.

- Ortak alan gideriyle ilgili üç ay önce bir düzenleme yapıldı. Sizi memnun etmedi düzenleme neden?

-Perakendeciler popülist davranıyor. Biz ne yaparsak yapalım sesimizi duyuramadık. Biz 446 alışveriş merkeziyiz  diğer tarafta 100 bin perakendeci var, onların sesi daha çok çıkıyor. 

2016 yılında ortak alan giderleriyle ilgili yönetmelik çıktığında AVM’ler ortak alan giderlerinin yüzde 72’sini alabiliyorlardı. Yüzde 28’lik bölümünü biz cebimizden ödüyorduk. Pazarlama reklam giderlerini artık biz ödemek durumundayız, Ağustos 2022’deki kararla bizim giderlerin yüzde 55'lik kısmını  cebimizden harcamamız gerekiyor. Alışveriş merkezi yatırımcısının katlandığı maliyet artıyor.

KİRA KUR KORUMALI OLSUN

- Kiralar ne durumda?

-Alışveriş merkezlerinin kira gelirleri son beş senedir düşüyor. 2018 yılında dövizle kiralama yasağı geldi. EY ile hazırladığımız rapora göre o günden bugüne dövizle kiralama yapsaydık yüzde 282 kira artışı yapmamız gerekiyormuş. 2020 yılında ÜFE uygulaması vardı sonra TÜFE 12 aylık uygulamaya döndürdüler. ÜFE uygulansaydı yüzde 200 civarında bir kira artışı olması gerekiyordu. TÜFE yıllık olsaydı yüzde 165 bir kira artışı yapılacaktı. Ancak TÜFE 12 aylık olduğu için yüzde 114 kira artışı yapmışım. Bizim kiralar aslında reel bazda yüzde 60 erimiş. Şu anda enflasyonist ortamda da cirolar ciddi artıyor. Bana bir perakendeci gösterin ki geçen sene  100 TL’ye sattığı tişörtü bugün 250 TL’nin altında satabilsin. Ama ben kiracıma yüzde 50 zam yapabiliyorum.

Dövizle kira yasaklandı ama bizim yüksek miktarda dövizle olan borçlarımız Türk Lirası'na çevrilmedi. Gelirimiz Türk Lirası ödemelerimiz döviz bazlı. Oyun oynanırken kural değişti. Kirayı bari kur korumalı gibi yap. Bize bir endeks koy bizim de kira gelirimiz erimesin. 

GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ 100 YIL

- Şu an alışveriş merkezi yatırımcısı zararda mı?

-Bugün perakendeci yaptığı yatırımı 3-4 senede alabiliyor. Eskiden alışveriş merkezi yatırımları yaklaşık 15 senede geri dönüyordu. Şu andaki alışveirş merkezi yatırımlarında bu yatırımın geri dönüşü 50-60 seneyi buluyor. Eski borçları yapılandıranlarda ise 80-100 seneye kadar çıkıyor. Bu zarar. Ömür yetmez bu kadar beklemeye, öyleyse niye yapayım bu yatırımı. 

60-70’İ BANKALARA GEÇEBİLİR

- Yakın zamanda AYD başkan yardımcısı 60-70 alışveriş merkezinin bankalara geçtiğini söyledi, nedir durum, gerçekten borç karşılığında alışveriş merkezleri bankalara geçiyor mu?

-Bankalara toplam borç 12 milyar dolar. Alışveriş merkezi sahiplerinin çoğunun başka faaliyet alanları var. Bu borçları bir biçimde yüzdürüyorlar. Geçen yıl bankaların eline geçen alışveriş merkezi sayısı 4. Şu anda yapılandırma ve başka alandan takviye yapılmazsa 60-70 tane daha alışveriş mekezi bankalara geçebilir.

- Bankalar yapılandırmaya yanaşmıyor mu?

-Yüklü miktarda döviz borcunun Türk Lirası'na dönderilmesi için bankaların BDDK ve Merkez Bankası’ndan izin alması gerekli. O izinler verilmiyor.

- Geçen ay sorunlarınız için Hazine ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati ile görüştünüz. Çözüme dönük bir adım bekliyor musunuz?

-Açıkçası borçlarla ilgili bir düzenleme beklemiyorum. Ama biz dertlerimizi anlatmaya devam ediyoruz. Bizim asıl beklentimiz Avrupa’da ABD’de uygulandığı gibi ticari gayrimenkul kira rejimiyle sosyal konut kira rejiminin ayrıştırılmasıdır. Ticari gayrimenkulde taraflar kira serbestisiyle kirayı kendileri belirliyor. 

- Şu anda AVM’de olmak bir marka için daha avantajlı duruma geldi?

-Evet öyle. En iyi alışveriş caddesinde 100 m2 dükkânda x markası 500 bin lira ciro yapıyorsa ortalama bir AVM’de aynı marka iki katı ciro yapıyor. Bunun sebebi bizim orayı işletme olarak görmemiz. Oraya yatırım yapmamız.

Kiralar ucuz kaldığı için artık gelen markalar çıkmak istemiyor AVM’den. AVM’lerde doluluk yüksek ama verimli mi? Bizim açımızdan hayır.

YABANCI PAYI YÜZDE 18’E DÜŞTÜ

- AVM’lerde yabancı yatırımcı oranı ne düzeyde?

-2018’de AVM’lerde yabancı yatırım oranı yüzde 30’du, şu anda yüzde 18’lere düştü. Günden güne azalıyor. Bakan’a şunu ifade ettim; hâlâ bizde ciddi AVM potansiyeli var, AVM olmayan 15 ilimiz var, bu düzenlemelerle artık bu alana hiçbir şekilde yeni yatırım yapılmaz dedim. Bu şekilde devam ederse yabancı yatırım miktarı daha da azaltır. 

- Yatırım azaltmasının ana nedeni ne?

-Hukuki güvenlik yok. Çok fazla ve sık düzenleme yapılıyor. Yabancı yatırımcı bunları görünce kaçıyor. Çünkü diyor hesap kitap yapıyorum, yatırım yapıyorum sonra kural değişiyor, o nedenle yatırımdan vazgeçiyor. Bankalar dövizle kira varken kira gelirini bir teminat olarak görüyordu. Şimdi TL kontratları teminat olarak görmüyor. Bankalar şu anda AVM’lere fizibilite yapıp kredi vermiyorlar. 

- AVM ziyaretçi sayısı grafiği nasıl?

-446 AVM var. Doğrudan 500 bin, dolaylı 2.2 milyon kişilik istihdam sağlıyoruz. Eylül 2022 verileri bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde yüzde 15.4’lük bir artış ile 82 puana yükseldi. AVM girişlerinde 2019 pandemi öncesine yeni geldik. AVM’lere günlük 6.5 milyon kişi giriyor. Pandemi olmasaydı bu sayı 7.5 milyona çıkabilirdi. 

İş GYO, Profilo AVM'yi 989 milyon TL'ye satın alıyor!  

Perakendede büyük kriz! 80 AVM bankalar tarafından yaşatılmaya çalışılıyor!

Mağazaların elektrik maliyeti ikinci kira parası oldu!