AVM'ler Borçlar Kanunu'na fevkalede çözüm arıyor!

Yeni kanuna göre mağazasını dövizle kiralayanlar beş yıl zam yapamayacak. AVM'ler uygulamaya daha bir yıl olmasına rağmen, kanunun açığını arayıp 'fevkalade' sözleşmeler yaratmaya çalışıyor. AVM'ler yeni sözleşmelerine 'fevkalade devalüasyon halleri' gibi bir madde koyarak sıyrılmaya çalışacak.

Döviz kurlarının yükselmesiyle birlikte AVM'lere özellikle Euro üzerinden kira ödeyen perakendecilerin isyanına, yeni Yeni Borçlar Kanunu yetişti. Önümüzdeki temmuz ayında yürürlüğe girecek olan kanunun getirdiği birçok madde, mağazaları olan marka sahiplerinin yüzünü güldürürken, AVM yatırımcılarını bir hayli sarsacak gibi gözüküyor. Yeni kanunun en önemli maddesi kiralara ilişkin. Döviz üzerinden yapılan beş yıllık kontratlarda, bu süre boyunca kiracılarına zam yapamayacak olan AVM'ler, bu durumdan oldukça rahatsız. TL üzerinden yapılan kontratlarda da ÜFE oranında her yıl belirli bir zam yapılabilecek.

Dolayısıyla AVM yatırımcılarının TL'yi tercih edeceğini belirten birçok uzman, son dönemde sektörde geliştirilen ilginç bir uygulamadan da bahsediyor. AVM yönetimleri bugünlerde harıl harıl yeni sözleşme taslakları üzerinde çalışıyor. Sözleşmelere 'fevkalade devalüasyon durumları' gibi bir madde koymayı amaçlayan yönetimler, devalüasyon dönemlerinde kurları bir önceki yılın en düşük seviyesine göre sabitleyecek. Aslında yıllardan beri perakende markalarının AVM yönetimlerinden talep ettiği kur sabitlemesi, kötünün iyisi bir durumla AVM yönetimleri tarafından gerçekleştirilmeye hazırlanıyor.

Fevkalade haller

Perakende sektörü özellikle döviz kurlarının yükseldiği dönemlerde büyük bir kargaşa içine giriyor. Aynı durum 2008 yılında da gerçekleşmiş, birçok AVM kurları sabitleme yoluna gitmişti. Son dönemde hızla yükselen kurlar nedeniyle mağaza kiralarında TL bazında yüzde 25 oranında bir artışla karşılaşan perakendecilerin isyanı da büyük oldu.

Perakendeciler kiraların TL üzerinden yapılmasını talep etti. Aldığımız bilgilere göre aralarında Carousel, Akmerkez ve Ataköy Plus'ın olduğu birkaç AVM kurlarını sabitledi. Ancak sektördeki asıl gündem Yeni Borçlar Kanunu'na ilişkin. Hükümetin TL'yi korumak için yürürlüğe koymaya hazırlandığı yeni kanun, mağazası olan perakendecileri oldukça sevindiriyor.

Dövizli kiraya artış yok
 
Bu kanuna göre AVM yönetimi, döviz bazlı kiralarda beş yıllık kontrat yaptığı zaman beş yıl boyunca kirayı artıramıyor. TL bazlı bir sözleşme yapılırsa da her yıl ÜFE oranında bir zam yapabiliyor. Kanunun en önemli ve kiralara ilişkin bu maddesini yorumlayan KDM Danışmanlık genel müdürü Murat İzci, "AVM yatırımcıları dolayısıyla TL'ye dönmek zorunda kalacaklar. TL bazlı sözleşmeler ön plana çıkacak. Bu bir zorunluluk değil ama tercih oraya doğru kayacak" diyor.

AVM yatırımcılarının da bu durumda bir B planı var. Bugünlerde konzatlara yeni bir madde ekleme çalışmaları başlatan yönetimlerin çözümü bir hayli ilginç. Sözleşmelere 'fevkalade devaülasyon halleri' diye bir madde koymaya hazırlanan yönetimler, aslında bir anlamda kurları sabitleyecek.

Kotunun iyisi

AVM yönetimleri ile kiracıların sık sık tartışmaya gittiği konuların başında gelen kur sabitlemesi, şimdi AVM yönetimlerinin zor anlarında mecburen yapacakları bir durum haline geldi. Fevkalade devalüasyon durumlarında kuru, bir önceki yılbaşındaki seviyesinde sabitlemek için kontratiara bir madde koymaya hazırlanan yönetimler, bu konuda kiracılarla anlaşmayı amaçlıyor.
inside Danışmanlık kurucu ortağı Muzaffer Gülöz, "Örneğin bir sabah uyandınız Euro 2 TL'den 2.5 TL'ye çıkmış, ya da 1.5 TL'ye inmiş. Bu durumlarda bir önceki yılbaşındaki kura sabitliyoruz Euro'yu. Dolayısıyla bu durumdan ne AVM yatırımcısı ne de kiracı etkileniyor" diyor.
 
AVM yatırımcılarının yeni kanunla ilgili en büyük sıkıntıları şu; bankalardan döviz bazlı yatırım kredisi aldıkları için, kiraları da yine döviz üzerinden vermek istiyorlar. Gülöz, "Bir yabancı fon düşünün. Belli yatırım planı çerçevesinde buraya gelip yatırım' yapıyor. Ancak yaptığı yatırım planı tamamen değişiyor. Bu durumda Türkiye'ye bu alanda yabancı yatırımcı bekleyemeyiz."

Üç aylık depozito geliyor

Yeni Borçlar Kanunu öncesinde depozito da herkesin tercihi yönünde alınıyordu. Ancak yeni kanun depozitoyu da belli kurallara bağladı. Bundan sonra kiracıdan üç aylık depozito alınacak, kiracı bu depozitoyu bankada kendi adına açtığı vadeli hesabına yatıracak, ancak AVM yönetiminin izni olmadan bu parayı bankadan çekemeyecek.
 
Bu, ABD'de de uygulanan bir sistem. Devir haklarına ilişkin de bazı yeni uygulamalar var. Mağaza kiracısı mağazayı istediği birine devredebiliyor yeni kanuna göre. Ancak iki yıl boyunca yeni kiracının borcundan da sorumlu oluyor. Kanun burada da mal sahibini koruyor. Alışveriş Merkezleri Yatırımcıları Derneği (AYD) başkanı Hakan Kodal da yeni kanunun AVM yatırımcılarını zorlayacağı görüşünde. Kurların tartışmaların başladığı iki ay öncesine göre bugünlerde gevşemeye başladığını, dolayısıyla sıkıntılı bir kira durumu olmadığını söyleyen Kodal, şöyle devam ediyor: 'Yeni kanun serbest piyasa ekonomisinden uzak. Hayata geçerse yabancı sermayeye darbe olur. Kiracı ve kiralayan arasında bir ticari faaliyet varsa, buna müdahale edilmemeli. Bu haliyle geçmesi, kira gelirlerini baz alarak finansman sağlayıp yatırım yapmış AVM'lerin sonu olur. Yasa bu hali ile geçtiği takdirde, perakendecilerin de talebi olan ciro bazlı kontradar yapılamayacak."

Türkiye'de AVM'lerde yapılan kira sözleşmeleri genellikle Euro üzerinde yapılıyor. Dolarla kira alan AVM yok denecek kadar az. Kurun yükseldiği dönemde de belirttiğimiz gibi kişisel bazı girişimlerle bazı AVM'ler kurlarını sabitlemiş.

Perakendeci memnun

Yasa taslağı, tarafların kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza ödenmesi veya izleyen aylarda kira bedelinin tamamı veya bir kısmının önceden talep edilmesine ilişkin yaptıkları sözleşmeleri de geçersiz hale geliyor.

AVM yönetimin sıkıntısı dışında mağaza sahibi olan perakendeciler kiralar açısından yeni kanundan memnun gözüküyor. İnci Deri'nin sahibi Ali Murat Kızıltaş, "Herkesin bütçesindeki gelir-gider dengesi aynı olacak. Biz satışlarımızı TL üzerinden yapıyoruz, Euro olarak kira ödüyoruz. Dolayısıyla kurlardaki artışlardan çok fazla etkileniyoruz. Bu durum ortadan kalkacak" diyor.
 
Ancak AVM ve kiracıları arasında ka-zan kazan durumu da söz konusu. Sıkıntıya giren bir AVM sahibi, kiracılarına ne derecede sağlıklı bir ticaret ortamı sağlayabilir konusuna da açıklık getirmek gerekiyor Bu durumun sadece kendi yararlarına olmaması gerektiğini de söyleyen Kızıltaş, "AVM yatırımcıları Euro üzerinde bankalara borçlanıyor, kiralan da bu yüzden Euro olarak almak istiyorlar. Ancak bankaların da TL üzerinden belki kredi açması gerekiyor. Dolayısıyla hükümetin daha farklı bir çözüme gitmesi gerekiyor belki. Kanunun her İki tarafın da çıkarlarını gözetmesi gerekiyor" diyor.
Ekonomist/Özge Yavuz