AVM'ler yaşlanma alarmı veriyor!

EVA Gayrimenkul Değerleme ve Akademetre işbirliğiyle gerçekleştirilen "Türkiye AVM Potansiyel Analizi 2015-2017" araştırmasına göre Türkiye genelinde 10 yaşın üstünde 83 AVM bulunuyor. Bu sayı 5 sene içinde 141'e,  10 sene içinde 125 AVM'ye ulaşıyor. EVA Gayrimenkul Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, 2025 yılına gelindiğinde işlevselliklerini kaybetmemeleri için yaşlanan tüm AVM'lerin yenilenmesi gerektiğinin altını çiziyor. 

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Türkiye genelinde Akademetre işbirliğiyle gerçekleştirdiklerini araştırmaya göre bugün 10 yaşın üstünde yaklaşık iki milyon metrekare kiralanabilir alana sahip AVM bulunduğunu, önümüzdeki beş yıl içinde bu oranın iki katına çıkarak dört milyon metrekareye ulaşacağını belirtiyor. Mevcut durumda AVM'lerin yaklaşık 10 milyon metrekare kiralanabilir alan sahip olduğu hesaba katılınca %20'sinin 10 yaşın üstünde olduğunu kaydeden Yazıcı, AVM'lerde yenilenme döneminin eşiğine gelindiğine dikkat çekiyor.

Sürdürülebilir rekabet için yenilenme

Perakende sektörünün kendini sürekli yenileyen ve müşteri ihtiyaçlarına göre yeniden şekillenen bir yapıya sahip olduğunu dile getiren Yazıcı, değişen ve farklılılaşan tüketici taleplerine paralel olarak yaşanan rekabet ve büyüme ihtiyacının yaşlanan AVM'leri yenilenmeye zorladığını belirtiyor. Bu trendin sadece Türkiye'de değil, dünya ölçeğinde de aynı şekilde geliştiğini ifade eden Yazıcı, her bölgenin ve hedef kitlenin kendine has ihtiyaçları olduğunu, yaşlanan AVM'lerin de bulundukları bölge ve müşteri profillerine göre yenilenmeleri gerektiğinin altını çiziyor.

Belli bir yaşa gelen AVM'lerin pazar analizlerini yenilemesi, hedef kitle talep ve araştırmalarını düzenli olarak gerçekleştirmeleri gerektiğini söyleyen Yazıcı, bu sayede her projenin çevresiyle etkileşimi ve perakende talebinin doğru yapılandırılıp yapılandırılmadığının tanımlanması ve değişimi doğru zamanda tespit etmenin mümkün olacağını belirtiyor. Bu tespitin ardından yapılan analitik  çalışmayı bir sonraki boyuta, yani mimari tasarım aşamasına taşımak gerekliliğine vurgu yapan Yazıcı, yatırımcının sistematik ve uygulanabilir efektif çözümler bularak yatırımını sürdürülebilir kılmasının önemli olduğunu ifade ediyor. Aksi takdirde çağa ayak uyduramayan AVM'lerin pazar paylarını kaçınılmaz olarak er ya da geç yeni nesil AVM'lere bırakacaklarını söyleyen Yazıcı, mevcut tablo itibariyle bugüne kadar yapılmış 349 AVM'nin istisnasız tamamının 2025 yılına kadar yenilenmesi gerektiğini vurguluyor.

EVA GAYRİMENKUL DEĞERLEME  GENEL MÜDÜRÜ CANSEL TURGUT YAZICI

"AVM'lerde yenileme kendini ödemeli"

Yenileme vizyonu ve bütçesi öyle belirlenmeli ki renovasyon sürecinde harcanan miktarın ne kadar zaman içerisinde satış artışı olarak yatırımcıya geri döneceği işin başında öngörülmüş olmalı. Yani atılan taş ürkütülen kurbağaya değmeli. Renovasyon süreci her şeyin yeniden bütünsel olarak düşünülerek tüm tarafların beklentilerini karşılayan bir vizyon ile planlanmalı, yeniden konumlandırma doğru ve net belirlenmelidir. Her perakende projesinin başında mutlaka bir pazar analizi çalışması yapmak gerekir. Renovasyonda da aynı şekilde davranmak şarttır. Araştırmalar yatırımcılara planlama ve tasarım için gereken ipuçlarını vermek üzere yapılmalıdır. Çalışmalar AVM'nin bulunduğu yakın, orta ve uzak çevreye ilişkin demografik verileri kapsamalı, nüfusun hareketi, harcama gücü ve değişimini, rakipleri ve tüketici ihtiyacını, istek ve  eğilimlerini tam olarak dikkate almalıdır. Kısacası yenileme, bir makyaj değil imaj çalışması olarak ele alınmalıdır. Sözün özü ister renovasyon yapılsın isterse yeni bir AVM planlansın, doğru araştırmaları yapmadan atılan her adım büyük para, emek ve zaman kaybına yol açacaktır.

Yaşlanmanın üç kriteri

Değerleme uzmanları olarak yapılarda yaşlanmayı ve eskimeyi üç temel kritere ayırdıklarını ifade eden Yazıcı, bunların fiziksel eskime, fonksiyonel eskime ve ekonomik demodelik olduğunu belirtiyor. 

Fiziksel eskimenin fiziksel yıpranmadan kaynaklanan değer kaybı olduğunu söyleyen Yazıcı, binaların zaman içinde aşınıp eskidiğini, boya badana gibi ihtiyaçların gözle görülür hale geldiğini, bu tarz fiziksel eskimenin kolayca iyileştirilip düzeltilebileceğini kaydediyor. Fonksiyonel eskimenin, yapının işlevini, yarar ve değerini azalttığını, bunun yapıda, malzemede ya da  tasarımdaki kusurlar, eskimeler olduğunu ifade eden Yazıcı, bunların kullanıcıların değişen zevk ve tercihleriyle teknolojik gelişmeler sonucuyla oluştuğunu belirtiyor. Fonksiyonel eskimenin belli bir bölümünü düzeltmenin zor da olsa mümkün olduğunu kaydeden Yazıcı, ancak belli bir bölümünü düzeltmenin imkansız olduğunu, örneğin alçak tavanlı bir ofis alanını yeni ve yüksek tavanlı bir ofis alanına dönüştürmenin fiziken mümkün olmadığını belirtiyor. Ekonomik demodeliğin ise fonksiyonel eskimeden farklı olarak mülkteki olumsuz etkenlerden kaynaklanan ve zarar veren bir faktör olduğuna değinen Yazıcı, bu tarz eskimenin mülkün içinde bulunduğu çevreden gelen olumsuz değişimler olduğunu ve iyileştirmenin veya düzeltmenin mümkün olmadığını ifade ediyor. Yazıcı, yapılardaki bu duruma çevresinde atık alanı bulunan organik tarım tesisini örnek olarak gösteriyor.

Yenileme nasıl yapılır?

Fiziksel eskimeye müdahale etmenin kolay olduğunu, iyi yönetilen AVM yöneticilerinin bunu düzenli olarak ve müşterilerine fazla farkettirmeden gerçekleştirdiklerine değinen Yazıcı, fonksiyonel eskimeyi düzeltmenin ise zor olduğunu, bunun için ileri derecede yenilikçi ve yaratıcı yaklaşımla renovasyon yapmak gerektiğini ileri sürüyor. 

Yaşı ilerleyen her AVM'nin artık rekabetten etkilenmiş, eskimiş, modası geçmiş ve sıradan formlardan oluşan bir yapı olma riskini taşıdığını ifade eden Yazıcı, tüm bu zorluk ve kısıtların farklı olmayı gerektiren, ama risk de taşıyan bir değişik ihtiyacını beraberinde getirdiğini kaydediyor. Ancak bu noktada çok dikkatli olunması gerektiğini belirten Yazıcı, farklı olmak uğruna ziyaretçilerin anlamayacağı, müşterilerin veya kiracıların istemeyeceği değişikliklerin, imajı ve cazibeyi azaltan düzenlemelerin yapılmaması gerektiğini ifade ediyor. Değişimin özündeki temel amacın perakende alanının değer ve verimliliğini artırmak olması gerektiğini dile getiren Yazıcı, bunu hayata geçirirken kiracı karmasını yeniden konumlandırmanın, mağaza çeşitliliğini geliştirmenin, sayısal olarak artırıp zenginleştirmenin gerekliliğine vurgu yapıyor. Bütün bu hedefleri, ortaya konulan vizyon doğrultusunda tasarım ve uygulama süreçleriyle paralel yürütmenin önemine de değinen Yazıcı, AVM'lerin yaşayan ve üreten mekanizmalar olduğundan çok büyük çaplı renovasyon gerekmediği sürece AVM faaliyetini sürdürürken renovasyon yapılmasının değerleme uzmanlarının genel kabulü olduğunu belirtiyor.

Enerjide sürdürülebilirlik

Günümüzde yeni nesil AVM'lerde enerjide sürdürülebilirlik konusunun da gündeme gelmiş olduğunu kaydeden Yazıcı, havalandırmadan aydınlatmaya, ısıtma ve soğutmadan bina otomasyonuna kadar birçok farklı birimin ortak bir ilke doğrultusunda sürdürülebilir ve çevreci yatırımlarla oluşturmanın hem şimdi hem de gelecek için atılmış en doğru çözüm olduğunu ileri sürüyor. 

Bu yatırımların işletme döneminde veya yatırım sürecinde maliyetleri etkileyen bir faktör olduğunu belirten Yazıcı, ancak uzun vadede hem yatırımın geri dönüşüne hem de çevreye olumlu etkileri bulunduğunu belirtiyor. Yazıcı, enerjide sürdürülebilirlik açısından eski nesil AVM'lerin artık iyileştirilemez bir fonksiyonel eskime içinde olduğunu, bu tarz eski tip AVM'lerin ancak doğru bir planlamayı hayata geçirerek rekabet etmek zorunda kalacaklarını da sözlerine ekliyor.