Aziz Torun: Bu kadar projeye talep sürekli olmayabilir

Konut sektörü çok hareketli... Ardı ardına projeler duyuruluyor, inşaatlar yükseliyor. Sektörün önde gelen şirketlerden Torunlar GYO'nun başkanı Aziz Torun, 2011 için biraz daha tedbirli gittiklerini söylüyor. "Her yerde çok proje var ve daire sayıları da oldukça yüksek" diyor. Ardından da ekliyor: "Bu kadar projeye talebin sürekli olacağı konusunda şüphelerimiz var."

Aziz Torun, iş dünyasının son yıllarda adını duyduğu, Torun Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın (TGYO) halka arzı nedeniyle yakından tanıdığı iş adamlarından... Ticaret, alışveriş merkezleri işletmeciliği, gıda ve inşaat alanlarında faaliyet gösteriyor.

inşaat alanındaki ilk işi Toray İnşaat idi. 1996 yılında kurulan bu şirket, 2008 yılının başında Torunlar GYO adını aldı. Şu anda Türkiye'nin en geniş portföylerine sahip kurumlarından biri olarak öne çıkıyor.

Alışveriş merkezi, konut ve rezidans ağırlıklı projeler yürüten Torunlar, 2011 yılma iddialı projelerle giriyor. Şirketin Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun, bu projelerini ve inşaat sektörünü bizim için değerlendirdi:

Torunlar İnşaat'ın büyüklüğü ne kadar

2008'de SPK onayıyla gayrimenkul yatırım ortaklığına geçen Torunlar GYO, bugün 2 milyar TL değeri olan gayrimenkullere sahip. Bunun içinde konut, ofis ve alışveriş merkezi yatırımlarımız yer alıyor.

Şimdiye kadar kaç proje gerçekleştirdiniz

Torunlar GYO, 2 milyar TL değeri olan gayrimenkullere sahip büyük bir şirket. Bursa Zafer Plaza'yı yaptık,  Ankara  Ankamall'da büyük hissedarız, Antalya'da Depo Outlet Center, İstanbul'da Nish projeleri de yine şirketimize ait.
Bugün en son projemiz olan Torium Alışveriş Merkezi, konsepte ve mimari özelliklere sahip bir proje. Şimdiye kadar AVM'lerde yeme, içme ve eğlenme oranı yüzde 10'u geçmiyordu, biz yeni açtığımız Torium'da bu anlayışı değiştirdik. Artık Torium'da bu oranı yüzde 25, 30'lara yükselttik.

"Alışveriş merkezi" anlamı yerini, "yaşam merkezi" ne bırakıyor. Biz de alışveriş merkezine genel olarak en yüksek yatırımı yapan marka olarak, insanların keyif alacakları birçok şeyi bir çatı altında birleştirdik. Bilgi ve birikimimizi Torium'a aktardık, hatta bir ilki gerçekleştirerek snow parkı açtık. yüzde 95'ini tamamladık. Nish İstanbul, standartları oldukça yüksek bir proje. Ortada açık bir çarşının yanı sıra, restoran ve kafeler bulunuyor. Proje, lokasyonu itibariyle de büyük avantajlara sahip. Biz projeye başladığımızda metrekare fiyatı 2 bin 500 TL idi, şimdi 4 bin 500 TL'den satılıyor. Niş İstanbul'da daire fiyatları ortalama 225 bin TL'den başlıyor ve 500 bin TL'ye kadar çıkıyor.

Bursa Koru Park ise iki etaptan oluşan özel bir proje. Biz Bursa'da bu anlamda bir değer yarattık. Çünkü, projenin konumlandığı bölge yerlilerin tercih ettiği, birinci dereceden bir lokasyon değildi. Biz Koru Park'a alışveriş merkezi, konut ve özel sosyal tesisler yaptık. Mesela Bursa'nın en modern spası Koru Park'ın içinde yer alıyor.

Bu sıralar gayrimenkul alacaklara neler önerirsiniz Nasıl bir yol izlemeliler

Şu anda etrafta çok büyük bütçelere satılan çok proje var. Geniş anlamda bakmak ve bu kadar çok talebin olup olmadığını iyi analiz etmek gerekiyor. Bir anlamda kentsel dönüşüm anlamına gelen bu projelerde yaşamaya büyük bir ilgi var. İnsanlar artık mahallerinde değil sitelerde ya da sosyal altyapısı ve güvenliği olan yerlerde yaşamayı tercih ediyor.

Ayrıca geniş kredi imkanları ve düşen faizler de ev alma imkanlarını arttırdı. Böylece son yıllarda konut satın alma talebi yükseldi. Bunun yanı sıra belli bir tasarrufu bulunup gayrimenkule yatırım yapmak isteyenler de var. Üstelik bunların sayısı hiç de az değil. Mesela, Nish İstanbul'dan konut saün alanlar arasında yaptığımız ankette, yüzde 52'sinin oturmak için değil, yatırım amaçlı aldıklarını saptadık.

Mantıklı bir şekilde düşündüğümüzde, konut her zaman hesapladığınız biçimde kazandırmayabilir. Son aylarda artması gerekirken kiraların düştüğünü biliyoruz. O zaman yatırımcının, uzun vadede başka enstrümanları da analiz etmesinde fayda var.

Başka enstrümanlardan kastını nedir

Böyle bakınca, GYO'lar artık çok şeffaf ve güvenilir hale geldiler. Şirketler doğru bilgileri SPK'ya vermek zorunda. Bu şeffaflık borsada olan şirketlerimiz için de geçerli. Yatırımcının, gayrimenkule ayıracağı tasarrufunu, yurtdışında olduğu gibi burada da yatırım fonlarına yönlendirmesinde fayda olduğunu söyleyebilirim.

Gayrimenkul her zaman gelecek için doğru bir yatırım olmayabilir, borsadan hisse almalarında ve başka enstrümanlarla değerlendirmelerinde yarar var. Bugün Aziz Torun olarak bir yatırım yapmak istesem, örneğin 500 bin liram olsa, bir kısmını gayrimenkul hisselerinde değerlendirirdim. Burada önemli olan, hisse senedi alacağın ve yatırım yapacağınız gayrimenkulun gelecekte size ne getirip ne getirmeyeceğini iyi hesaplamaktır.

2011'de ve önümüzdeki yıllardaki projelerinizden detaylı olarak bahseder misiniz

Mall of İstanbul adlı karma projemiz, 2011'in yeni projeleri arasında yer alıyor. Alışveriş merkezi, 1000 adet konut ve ofis olan bu yeni projeyi, kendi içinde tam anlamıyla bir dünya olarak nitelendirebiliriz.

Mahmutbey gişelerine gelmeden tam kavşak noktasında yer alan Mall of İstanbul, muhteşem mimarisiyle özel bir proje olacak. Yeşil ve peyzaj alanları, havuzu ve teraslarıyla fark yaratacak.

Mall of İstanbul, şehrin siluetini değiştirecek bir proje olacak. Bulunduğu bölgeye değer katacağını ve kentsel dönüşüme katkıda bulunacağını düşünüyorum.

Buradaki yatırım tutarımız 385 milyon doları bulacak. 2013'ün sonunda alışveriş merkezini açmayı ve daireleri teslim etmeyi planlıyoruz. Buradaki daire fiyatları, müşterinin alabileceği ölçüde olacak. Oradaki talebi ve getiriyi göz önünde bulundurarak, rakiplerimize bakarak uygun bir fiyat aralığı belirleyeceğiz. Fiyatlar, ocak ayında açıklanacak.
Bursa'da Koru Park'ın 3. Etap projesi yine 2011'de başlayacakları mız arasında yer alıyor. Biz Koru Park'ı 2 Etap olarak tamamladık. 700 dairenin bulunduğu projede çoğunluk satıldı, şimdi artık son etaba başlayacağız.

Bazı konut projeleriniz şehrin biraz dışında konumlanıyor, özellikle mi tercih ediyorsunuz

Tabii, arazi geliştirmek bir öngörüdür. Arsa maliyeti bir inşaatçı için en önemli faktördür. İnşaatını belirleyen en önemli etken arsa maliyetidir, arsa maliyeti çok yüksek olursa rekabetçi olamazsınız, o zaman şehrin ortasında böyle bir fırsatı beklemek zorunda kalırsınız. Şehrin gelişen taraflarını da belirleyip proje üretmek zorundasınız. Bu yüzden hem büyüyen şehri gözetmeli hem de ihtiyaçları göz önünde bulundurmalısınız. Bizim en önem verdiğimiz hususlardan biri de toplu taşıma; bunun ulaşabildiği yerlerde konumlanmak hayatı kolaylaştırıyor.

Konut piyasasında genel olarak bir hareketlenme var, bu satışlara nasıl yansıdı

Bu konuda biz çok tedbirliyiz. Her yerde proje var ve daire sayıları da oldukça yüksek. Bu kadar projeye talebin sürekli olacağı konusunda bizim şüphelerimiz var.

Ayrıca beklenmedik krizler de olabilir. Gayrimenkul yatırımı yatırımcı ve inşaatçı için oldukça risklidir. Bu yüzden her iki tarafın da ödeyebileceği ve satabileceği ölçü¬lerde projelerde yer alması gerekiyor.

Bu kadar çok projenin olması, düşük faizli ya da inşaatçı tarafından sağlanan ödeme kolaylıkları talebi artırıyor ama yine de ileride sıkıntı olabileceğini hesaba katmaları gerekiyor.

Projelerin bulunduğu lokasyona sizin bir katkınız var mı Torunlar GYO olarakKoru Park, bulunduğu bölgenin çehresini değiştirdi, etrafındaki binaların değeri arttı. Gelir düzeyi düşük yerlisine istihdam sağladık, alışveriş merkezinde yaklaşık 2000 kişi çalışıyor, görselliğe baktığımızdan mimarisiyle renk kattığına inanıyoruz.

Zafer Plaza'nın etrafındaki okulu ve karakolu restore ettik, Torium'un hemen yanındaki meslek lisesine de bilgisayar sınıfı yaptık. Gittiği yerde sosyal sorumluluklarını da yerine getiren bir şirket politikası var Torunlar GYO'nun.
Capital Mortage/Canan DANYILDIZ