Bağdat Caddesi'nde hava paraları makul seviyelere geldi

Kadıköy Anadolu yakasının en gözde semtlerine ev sahipliği yapan, binlerce yıllık tarihe sahip bir yerleşim bölgesi. Asya yakasında, nüfusu 900 bin sınırına dayanan Ümraniye'den sonra yaklaşık 750 binlik nüfusu ile ikinci büyük ilçe olan Kadıköy'de, Ataşehir'in yeni ilçe olması ile nüfus 550 binlere kadar gerileyecek. 2007 sayımına göre 744 bin 670 olan ilçe nüfusu, yeni düzenleme sonrası 560 bine kadar düşecek. 1984'e kadar İstanbul Belediyesi'ne bağlı bir şube olan Kadıköy Belediyesi, 1984'te yapılan düzenlemeyle İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne bağlı bir ilçe belediyesi oldu.
Emlakçılar, İstanbul'un gözde semtlerine ev sahipliği yapan Kadıköy'de krizden önce, özel mülklerde metrekaresi 10 bin doların üzerinde satışlar olduğunu aktarıyor. Bugün ise kriz yüzünden belirli aralıktaki fiyatlarda işlem oluyor. Kadıköy'de özellikle Adalar'a nazır semtler emlak fiyatlarında zirvede. Kadıköy merkeze yakın semtlerde krediye uygun masraflı daireler 80-90 bin liradan başlarken, Moda-Bostancı sahil hattında ultra lüks dairelere 3-4 milyon dolara kadar, geniş bahçeli müstakillere 5-15 milyon dolar aralığında isteniyor.
'Kaçırılmayacak fırsat'lar artıyor
RE/MAX Armoni Gayrimenkul'ün brokeri Kemal Bakır, kriz ortamı yüzünden Kadıköy bölgsinde emlak fiyatlarının yüzde 20-30 düştüğünü belirtiyor. Bakır, nakit sıkışıklığı yaşayan bazı mülk sahiplerinin ise fiyatlarda yüzde 40'a varan indirime gittiğine dikkati çekiyor. Krizden önce 500 bin liraya alıcı bulabilecek bir yerin bugün 400 bin liraya kadar gerilediğini söyleyen Kemal Bakır, "Okazyon (kaçmayacak fırsat) denilecek fiyatlardan satışlar oluyor. Fakat şimdi gerçekleşen işlemlere baktığımızda neredeyse tümü okazyon gibi. 4-5 aydır böyle. Yoksa, normalde durgunluk denilince aylık yüzde 1-3 düşüş öngörülür. Durgunluğun anlamı odur. Oysa şimdi ikinci elde kriz yüzünden fiyatlarda minimum yüzde 20 düşüş gözlemliyorum" diyor. Kemal Bakır şu ifadeleri kullanıyor:
"Yatırımcı dediğim kesim şimdi daha çok kiracılı mağazalara, dükkanlara bakıyor. Kiraya verilecek yere ise hesaplı olsa bile sıcak bakmıyor. Şu an alıcı piyasası yaşıyoruz. Yani fiyatı şu an alıcı belirliyor. Kadıköy'de; değerli semtler içinde Şaşkınbakkal, Fenerbahçe, Kalamış, Erenköy, Göztepe'nin sahil tarafı, Bostancı sayılabilir. Moda'dan Bostancı'ya kadar olan sahil hattında çok yüksek fiyatlar da var."
Acil satılıklarda artış var
Kriz ortamı yüzünden aciliyeti olanların satışa çıktığını ifade eden Kemal Bakır, bu konuda "Yoksa ya satıştan çekecek, ya da fiyat düşecek. Aksi taktirde satış yapamaz. Mülk sahipleri çok yüksek istediğinde bile bir rakamda onları ikna ediyoruz. Fakat, o fiyatlar bile gerçekleşmiyor. Çok daha düşük teklifler gelince, sıkışmışsa satıyor" şeklinde açıklamada bulunuyor.
Krizden önce 650 bin liraya satılabilecek sıfır bir 3+1 dairenin bugün 500 bin liraya alıcı bulabildiğini aktaran Kemal Bakır, "Mevcut durumu anlattığımızda mal sahipleri ikna olabiliyor, 500 bin liraya razı olabiliyor. Bu nedenle, satış sürecinin kısaldığını düşünüyorum. Kriz var diye düşünüp beklemektense bir an önce satmak isteyenler arttı" ifadelerini kullanıyor.
İkna etmek kolaylaştı
Ofis olarak yaptıkları işlemlerde satış sürecinin kısalmasını yorumlayan Kemal Bakır, bu durumu şöyle açıklıyor:
"Müşteriyi bir fiyatta ikna etmek için eskiden çok uğraşırdık. Fakat şimdi bu süre kısaldı bizim ofiste. Neden? Daire normal şartlarda 300 bin liraya satılacaksa 200-250 bin lira aralığında teklif geliyor. Eskiden satışa yanaşmayanlar da şimdi kolay karar verebiliyor. Karar alımları kolaylaştı. Gerçek satıcılar, ihtiyaç sahipleri satıyor. Yapılan satışlardan örnekler gösteriyoruz. Bu örnekler etkiliyor piyasayı. Örneklerin arkası çoğaldıkça, müşteri daha kolay ikna oluyor. Şimdi kriz yüzünden satanlar piyasayı belirlemeye başladı."
Kiralıklara da örnek veren Kemal Bakır, "Başlangıçta bin 600 lira kira istenen daireyi bin 100 liraya verdik. Kiralar geçtiğimiz ekim ayından buyana ortalama yüzde 15 düştü. Yüzde 15-20 düşüşler normal karşılanıyor. Bin 200 liraya istenen daireyi bin liraya, bin lira istenen daireyi 800 liradan kiralamak mümkün oluyor. Mevcut kiracılarla anlaşıp kira indirimine gidenlere bile rastlanıyor.

Bağdat Caddesi'nde dükkanların amorti süresi 15-20 yıldan 10-13 yıl aralığına indi
İstanbul'un en önemli üç alışveriş caddesinden biri olan ve Kadıköy'ün de en prestijli lokasyonu Bağdat Caddesi'nde dükkan kiralarının bir miktar düştüğü, fiyatların da gerilediği dikkat çekiyor. Bazı emlakçılar, "100 metrekarelik bir dükkanın, en hareketli noktada 30-40 bin dolar aralığına kadar çıkan kirası, krizle birlikte 20-25 bin dolar aralığına indi" diyor. Bağdat Caddesi; Fenerbahçe Stadı'ndan başlayıp Kartal-Cevizli'ye kadar uzanıyor. Bu uzun caddede en hareketli bölge olan Şaşkınbakka-Suadiye ışıklar arası hariç diğer bölgelerde kiralık ve satılık dükkan sayısında gözle görülür artış var. Emlakçılar, "Kadıköy'de, bölgesel olarak Bağdat Caddesi'nde hareketli dönemde, bir dükkanın kendini amorti etme süresi 15-20 yıl aralığını buluyordu. Kiralak yüksek, fiyatlar da yüksekti. Fakat şimdi hem kiralar geriledi, hem de fiyatlar aşağı indi. Bir dükkanın kendini amorti etme aralığı, yerine göre 8 yıla ile 13 yıl arasında değişiyor" şeklinde açıklamada bulunuyor. Minibüs caddesinde kendini 13-14 yılda amorti eden yerler 8-10 yıl aralığına inerken, 15-20 yılda amorti eden yerlerin olduğu hareketli bölümde şimdi maksimum amorti süresi 13 yıl olarak gösteriliyor. Bağdat Caddesi'nde hava paralarının da yavaş yavaş ortadan kalkmaya başladığı belirtilyor.

Bu fiyatlardan yararlanmak isteyenler harekete geçti
Fenerbahçe'de kurulu Asya Emlak'ın ortaklarından Uğur Balkan, Kadıköy'de Kalamış ile Çatalçeşme arasının değerlii bölgeler olduğuna dikkat çekerek, krizden önce maksimum metrekare fiyatlarının bu hat üzerindeki semtlerde 10 bin doların da üzerine çıkabildiğini hatırlatarak "Şimdi bu rakamlara istenen yerler bekliyor. Yine bu rakamlara yakın istenen mülklerde de işlem gerçekleşmiyor" diyor. Uğur Balkan, "Fenerbahçe, Caddebostan, Erenköy sahil pahalı yerler. Yüksek fiyat istenen yerlerde, altıncı aydan itibaren başlayan durgunluk yeni yeni kıpırdamaya başladı. Ocak ve Şubat'ta kıpırdama dikkat çekti. Müşterilerin düşüncesi, 'Haziran ayından sonra hareket olacak, olumlu gelişmeler olacak. Şu an kış etkisi de var ve fiyatlar düşmüş. Bundan yararlanayım' şeklinde. Ben hareketi bu anlayışa bağlıyorum" şeklinde ifadeler kullanıyor.  Fiyatı düşenlerde işlem olduğuna dikkati çeken Uğur Balkan, şu bilgileri veriyor:
"Bağdat Caddesi'nde de fiyatlar düşüş eğiliminde, fakat satıcı hâlâ düşüşe yanaşmıyor. Boşalan dükkan sayısı çok. Satıcı direnci sürüyor. Bugünkü ortamdan yararlanmak isteyenler çok. Bağdat Caddesi'nin deniz tarafında, Fenerbahçe'de dairelen minimum 340-350 bin lira. İçi çok masraf isteyen bir yer var, o bile 300 bin lira. Antrenman sahası denilen yerde ise 150-160 bin liraya 2+1 daireler bulunuyor. Kızıltoprak'ta ise minimum 180-200 bin liraya daire bulmak mümkün. Fenerbahçe'nin deniz tarafında kriz öncesi metrekaresi 5 bin dolar olan daireler, 3-4 bin dolar aralığına indi."

Ekonomist