Bağdat Caddesi'nde kentsel dönüşümle konut fiyatları arttı!

2012'de Türkiye'nin gündemine resmen giren kentsel dönüşüm, gelir düzeyi yüksek semtlerde hızla ilerliyor. Yenileme hareketinin başını ise Bağdat Caddesi çekiyor. Şantiyeye dönen bölgede, ticari ve konut alanlarının değeri dört kat arttı. Dükkan fiyatları da uçtu Kiralarda büyük artış ile öne çıkan bölgeye yabancı yatırımcılar hem mağaza satm almak hem de dönüşüm yapmak için ilgi duyuyor. Katar ve Dubai'den birkaç inşaat firması üe yatırımcıların Bağdat Caddesi'nde dönüşüm yapmak, yer almak üzere bölgede araştırmalar yapıyor. 

Bölgede fiyatlar mağazaların birim kira değerleri, ön cephesi, tavan yüksekliği, iç kullanım ve en önemlisi lokasyonuna göre değerlendiriliyor. Bundan üç yıl önce 100 metrekare düz ayak bir dükkan aylık 25 bin ila 35 bin dolar mertebelerinde kiralanırken, şu anda aylık 30 bin ila 50 bin dolar mertebelerinde kiracı bulunabiliyor. 

Satışta ise üç yıl önce 100 metrekare büyüklüğünde bir mağazanın satış fiyatı 8 milyon dolar civarlarında iken şu anda 12 milyon ila 15 milyon dolar seviyesinde değer biçiliyor. 

BAĞDAT Caddesi aksında yemlenen evlerin yanı sıra kiralık konut piyasasındaki canlanma da dikkat çekiyor. Yıllarca oturduğu muhitten uzaklaşmak istemeyen ve 1,5 - 2 yıl sonunda kendi evine taşınmak zorunda kalacağım düşünen malikler alıştıkları çevreden kopmam ak için aynı lokasyonlarda kiralık ev arıyorlar. Yenilenen ev sayısı üe orantılı olarak kiralık konut taleplerinde büyük ölçüde artış yaşanıyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Duygu Bircan, bölgede yenüenmesi için yıkımına başlanan konutlardaki maliklerin aynı mahallede veya yan binalarda kiralık konut aramasından dolayı kira değerlerinin yüzde 20 - yüzde 30 oranlarında artığını söyledi. Bircan, dönüşüm yasasının çıktığı 2012 yılından bu yana kira değerlerinde en yüksek artışın yaşandığı bölgelerden birinin Bağdat Caddesi olduğunu ifade etti. 

"Yeşil alan fırsatını kaçırdık" 

KADIKÖY Belediye Başkam Aykurt Nuhoğlu, "Bağdat Caddesi'nde parsel yerine ada bazlı dönüşüm yapılması halinde çok daha iyi sonuçlar elde edilebilirdi" dedi. Belediye olarak inşaat ruhsatı vermek ve yapılan çalışmaları denetlemek dışında bir yetkililerinin olmadığım ifade eden Nuhoğlu "Yeşil alan ve otopark sorununu çözmek için bütünlüklü bir dönüşüm gerekiyor. Ama bana göre Bağdat Caddesi'nde o fırsatı kaçırdık. Süreç çok hızlı ilerledi. 

Bölgede aynı anda çok fazla inşaatın olması Kadıköy'de bir rahatsızlık da oluşturdu. Kamyon yoğunluğu ve gürültüyü azaltmaya çalışıyoruz" diye konuştu. 

RİSKLİ ALANLAR BEKLİYOR 

Bağdat Caddesi'nde 2.07 olan emsalin çıkartılan yönetmelikle 2.40'a yükseltildiğini belirten Nuhoğlu, yönetmeliğin 2015 yılının sonunda sona ereceğini ve bu nedenle bölgede dönüşümün hızla yayıldığınıbildirdi. 

BİR BÜTÜN OLARAK PLANLANMALI 

Son iki yılda 561 bina için yenileme karan verildiğini belirten Nuhoğlu, "Rant olan yerde iş hızlı şekilde yürüyor ama asıl riskin olduğu problemli yerler bekliyor. Dünyada dönüşüm yoğunluk artışıyla çözülmüyor. 50 - 60 sene soma bu binalar eskidiğinde ne yapacaksınız bu yoğunluk artışım..." dedi. 

Kadıköy'de 506 bin kişinin yaşadığım söyleyen Nuhoğlu, dönüşüm projelerinin tamamlanmasının ardından ilçe nüfusunun 800 bin kişiye çıkmasını beklediklerini kaydetti. Kentsel dönüşümün bir bütün olarak düşünülmesi gerektiğim ifade eden Nuhoğlu, "Yeşil alanlar, tiyatro, sinema, müziğe yer açan sosyal mekanları da düşünmemiz gerekiyor. İnsanlara iş ve eve hapsederseniz binlerce yıllık kültürün de yok olmasına neden olursunuz. Planlamaya dönmek zorundayız, helikoptere binip bir günde havadan bu işi yapamazsınız" dedi. 

Caferağa, Yel Değirmeni gibi bölgeler, için kentsel tasarım projesi hazırladıklarım belirten Kadıköy Belediye Başkam Nuhoğlu, "Aynca ilçedeki sahipsiz eski evleri alıp yeniliyoruz. Bu tarihi binaları, çocuk ve yaşlılar ile sanatçıların kullanımına açacağız" diye konuştu. 

Kontrol ve koordinasyon isti DEV projelerinin yanı sıra 1974'ten bu yana Bağdat Caddesi'nde her yıl 8 -10 bina yapan Teknik Yapı, bölgedeki en köklü firmalardan biri. Şirketin patronu Nazmi Durbakayım, Bağdat Caddesi'nde dönüşüm için müteahhitler, belediye ve valiliğin koordinasyon merkezi kurarak çalışmaları daha sağlıklı yürütmesi gerektiğini söyledi. Bölgedeki şantiye sayısının iki - üç kat artacağım belirten Durbakayım, "Aynı anda bir sokakta birkaç beton mikseri çalışıyor, daha kontrollü bir çalışmanın yürütülmesini arzu ederdik" dedi. 

Her yıl hasarlı veya çok eski bir binayı kâr etmeden hatta bazen zararına yeniden yaptıklarını söyleyen Durbakayım, "Halihazırda bölgede dört şantiyemiz var. Bu bizim sosyal sorumluluk projemiz. Amacımız bu apartmanlarda oturan 10 veya 20 dairede yaşayanların hayatım kurtarmak" dedi. Bağdat Caddesi'nin Türkiye'nin en kıymetli yeri olduğunu ve fiyat artışında Londra ile yarıştığını ifade eden Durbakayım, bu trendin devam edeceğini belirtti. 

ISTANBUL'un en değerli prestijli sosyal yaşam alanlarından biri olan Bağdat Caddesi, son iki yılda kentsel dönüşümün merkez üssü haline geldi. 200'ü aşkın firma çalışmalarına devam ederken, 500'e yakın inşaat alanı ile bölge şu anda şantiyeye dönmüş durumda. Afet riski açısından birinci öncelikte olan bir bölge olmasa da Türkiye'nin en pahalı gayrimenkullerinin bulunduğu Bağdat Caddesi'nde dönüşüm büyük bir hızla yayılıyor. Bölgenin bu kadar cazip olmasında binaların çok eski ve metrekare satış fiyatlarının çok yüksek olması önemli bir etken. 

YABANCI FONLARIN RADARINDA 

Yerli ve yabancı yatırımcıların dönüşüm yapmak üzere yer arayışında oldukları bölge, markalı üreticilerin yanı sıra Ortadoğu ve Körfez bölgesinden fonlar ile Anadolu'dan inşaat şirketlerinin de merceği altında. Adana, Mersin, Kayseri,  Ankara  gibi Anadolu kentlerinde faaliyet gösteren ama Türkiye çapında tanınmayan inşaat firmaları Bağdat Caddesi'nde proje geliştirip tanınmak istiyor

DEĞER ARTIŞI SÜRECEK 

Bağdat Caddesi'nde metrekare fiyatları yüksek olduğu için yüklenirilerin daha düşük oranlarla iş yapabildiğini söyleyen TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Duygu Bircan, "Ayrıca yapılar genellikle eski olduğu için mevcut imar planındaki hakların tamamı kullanılmamış durumda. Yeni yönetmeliklerle gelen inşaat hakları da olunca dönüşüm kolaylaşıyor" dedi. Bağdat Caddesi'ndeki binaların Türk yatırımcılar tarafından yenilenmesi, Avrupalı güçlü markalar tarafından komple kiralanması ile fiyatların 3 - 4 kat arttığını ifade eden Bircan, "500 bin dolarlık dairelerin fiyatların 2-3 milyon dolarlara ulaştı. Fiyatlardaki artışın sürmesini bekliyoruz" dedi. 

Ağaoğlu Cadde ile dönüşüme girdi 

BUGÜNE kadar ürettiği toplu konutlarla adım duyuran Ağaoğlu Şirketler Grubu, Bağdat Caddesi, Ulus ve Etiler'de kentsel dönüşüm projeleri geliştirecek. "Ağaoğlu Cadde" markası için yeni bir şirket kuran grup butik ve lüks projeler yapacak. Bağdat Caddesi'ne kentsel dönüşüm için giren ilk markalı konut üreticisi olduklarını söyleyen Ağaoğlu Cadde Yönetim Kurulu Başkanı Ayten Alpar, parsel yerine ada bazlı projeler geliştirmeyi hedeflediklerini ve bugüne kadar 600'e yalan hak sahibiyle görüştüklerini kaydetti. 

Bağdat Caddesi'nde kentsel dönüşümde tecrübeli firma sayısının az olduğunu belirten Alper, "Yeni şirketler usulüne uygun olmayan teklifler yapıyor, gerçekleştiremeyeceği vaatlerde bulunuyor. Yanm kalan inşaatlar nedeniyle bölgedeki hak sahipleri de temkinli davranıyor" diye konuştu. 

Firmalar inşaatın podyumuna çıkıyor 

BAĞDAT Caddesi'ne 1961 yılından bu yana bölgede konut üreten ve halihazırda 10 şantiyesi bulunan Selimoğlu Group, 200'e yalan binanın dönüşümü için de teklif aldı. Şirketin Yönetim Kurulu Üyesi Hızır Selimoğlu, "Dışarıdan bakanlar, bölgede iş yapan firmaların iyi para kazandığım sanıyor. Bizim başa baş çıktığımız, bazen cebimizden üstüne para ödediğimiz projeler oluyor. Bağdat Caddesi para kazanma yeri değil.Burası boy gösterme yeri, inşaatın podyumu" değerlendirmesinde bulundu. Bölge için doğru olanın dikey yapılaşarak otopark ve yeşil al ani an artırmak olduğunu belirten Hızır Selimoğlu, "Arsayı ne kadar büyük tutarsanız sosyal donatılan o kadar artırırsınız ve daireler daha değerli hale gelir. Hak sahiplerine yandaki binayla birleşmelerini söylüyoruz ama istemiyorlar" diye konuştu. 

EN DEĞERLİ LOKASY0N 

ISTANBUL'un hem en değerli hem de en eski bölgelerinden Bağdat Caddesi, Bostancıdan başlayıp Kızıltoprak'a kadar uzanan 9 kilometre uzunluğunda bir alan. Bölgede neredeyse her sokakta eski binalar yıkılıyor. Ayrıca çok sayıda müteahhit- konut sahiplerini ikna etmeye çalışıyor. 

Sözcü