Bilge Özdemir: NOTERLERE “ PROJE SATIŞ OFİSİ “ YOLUMU GÖZÜKÜYOR !

Son yıllarda gayrimenkül alımlarına “ kolaylık ve hız “ kazandırabilmek için, banka ve finans kurumları proje satış ofislerinde konumlanmaktadır. Proje geliştirici firma anlaştığı banka, finans kurumları için satış ofisinde bağımsız bir bölüm düzenlemekte ve bu bölümlerde kurumlar “ mortgage “ kullanmak isteyen tüketici taleplerini anında karşılayabilmektedir.

TBMM’  de yasallaşan Tüketici Kanun tasarısı resmi gazetede yayımlandıktan 6 ay sonra yürürlüğe girecektir. Tasarıda,  Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri’ nin  Şekil şartı  aşağıda belirtildiği gibi tarif edilmektedir:

(1)Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi halde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.

(2)Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.

Gayrimenkul sektörünü, diğer sektörlerden ayıran  en büyük özellik, farklı sektör çalışanlarının projelerde ki gayrimenkul alımlarını hafta sonları gerçekleştirmeleridir. Çünkü, hafta içi  kendi işleri, güçlerine konsantre olmaktadırlar.

Gayrimenkul projelerinde satış işlemleri ağırlıklı olarak hafta sonları gerçekleşmekte olup; hafta sonları düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri ve üzerinde mutabakat sağlanan ödemeler hafta içi transfer yolu ile gerçekleşmektedir.

İlgili madde uyarınca;  satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunluluğu, proje satışlarını önemli ölçüde yavaşlatabilecektir. 

Hafta içi hizmet veren Noter için tarafların zaman ayırması ve  noterlerin mevcut yoğunlukları içinde sıraya girmeler, en yakın noter aramaları, gayrimenkul alan ve satan için “  zaman ve işgücü kaybına “ neden olacaktır. 

Oysaki, işin farklı yönünde  Noterler ve Devlet  için farklı bir gelir yolu açılmaktadır. Noterde taraflar için “ asil “ olarak düzenlenecek satış vaadi sözleşmelerinin harç, damga vergi v.b gibi masraflarının tutacağı miktar gayrimenkul satış değerlerine önemli ölçüde ek bir maliyete oluşturacaktır.

Asıl sorun; noterde düzenlenecek satış vaadlerinin, tapuda tescilinde yaşanabilecektir. 

Ulkemizde geliştilen projerin ağırlığı kat karşılığı, hasılat paylaşımı veya farklı bir modelle gerçekleştirilmektedir. “ Toprak başkasının, inşaat başkasınındır. “ Toprak sahibi, bu modellerde önce kendi haklarını garanti altına almak için “ tapu devrini “ inşaat firmasının hak edişlerine göre düzenlemektedir.   

Bu tarzda gerçekleştirilen projelerde tapu, satış vaadi süreci boyunca, toprak sahibinin üzerindedir. Toprak sahibinin üzerindeki tapuya, 3. Bir şahıs veya kurumun  satış vaadi sözleşmesinin tescili olabilecekmidir ? Nasıl olacaktır... Bu tescilin hukuki dayanağı ne olacaktır ?

Bununla birlikte, geliştirilen projelerde satış vaadi sözleşmelerinin, “  vaad edilen bağımsız bölüm üzerinde “ hukuki dayanak kazanması için; ruhsat projeleri ile birlikte arsa sahibi üzerindeki tapu da  “ yatay kat irtifaklarının “ kurulması ve  “ her bağımsız bölüm için arsa tapusunun hazır olması “ zorunluluğu getirilmelidir. Şayet; tapusu toprak sahibi üzerinde olan yere Satış vaadi sözleşmesi  tescili mümkün ise....  işlem;  satış vaadi imzalanan bağımsız bölüm üzerine olmalıdır.

Tapu’ nun “ arsa sahibi üzerinden, proje geliştirici firma üzerine devrinde “ izlenecek satış vaadi sözleşme tescil devir koşullarının neler olacağı saptanmalıdır. Gayrimenkul proje geliştirme aşamasına, proje finansmanı kapsamında mortgage sağlayan banka, finans kurumlarının tapuda bağımsız bölüm üzerinde yer alan tescil karşısında alacakları pozisyon değerlendirilmelidir.

Tapu’ da Bağımsız Bölüm üzerine tescil edilecek “ satış vaadi sözleşmesinin hakları ve korunmaları “ net şekilde tarif edilmelidir. Banka ve finans kurumları proje kapsamında garantörlük yolu ile kullandıracakları “ mortgage kredilerinde “ tescil işleminin hukuki yönlerini değerlendirmelidirler. 

Tüm bunlarla birlikte,  noterde satış vaadi düzenlenip, tapuya tescil edilemeyen satışlar için, şekil şartını yerine getiremediğinden hukuki olarak nasıl bir koruma sağlanabilinecektir. 

Noterde, satmayı vaad eden firma ve satış vaadi muhatabı arasında düzenlenecek satış vaadi sözleşmelerinin “ ruhsat durumlarının kontrolü “ için noter ve belediyeler arasında “ link / veri tabanı “ oluşturulması gerekebilecektir.. 

Satış vaadi sözleşmelerinin  tapuya tescilinde, noterlerin  e-devlet kapsamında  “ tapu  tescil “ düzenlemesine gidebilmesinin önü açılmalıdır.. Aksi takdirde, tapularda “ tescillere “ yönelik yığılmalar yaşanabilecektir.

Şantiye görünümünde ki İstanbul’ da gerçekleştirilen yüzlerce projenin satış vaadlerinin noterde düzenlenebilmesi için   Noterlerinde proje satış ofislerinde şübe açması ve hafta sonları işlem yapmaları mümkün olabilecek mi dir ?.... yoksa bu benim bir hayalim olarak mı kalacaktır...

ÖNÜMÜZDEKİ GÜNLERDE“ TÜKETİCİ KANUNUN “ GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ ÜZERİNDEKİ OLABİLECEK “ OLUMLU VE OLUMSUZ ETKİLERİNİ, ÖNERİLERİMİ “ SUNMAYA DEVAM EDECEĞİM.

Saygılarımla

BİLGE ÖZDEMİR

[email protected]   Twitter: @blgozdemir

Emlakchi İstanbul Gayrimenkul Pazarlama Ltd.Şti