Bir 'Kira öder gibi ev sahibi olma' rüyası: Mortgage

Mortgage sisteminin zamanla kolaylaştıracağı ev sahibi olma rüyası, sanki Mortgage sihirli değneği ile bir anda gerçekleşecekmiş gibi anlatıldı. Halkımız da mantığa uymayacak bir rüya görmeye başladı… Yoksulluk sınırı altında yaşayan vatandaşlarımız dahi taksit taksit ödeyerek konut sahibi olacağına inandı…

Mortgage Nedir?

Mortgage tüketici için normal bir konut kredisinden farklı bir şey değildir. Standart bir bireysel kredi gibi alırsınız, taksit taksit ödersiniz. Farklılık, Mortgage sisteminin piyasaya getirdiği yeni uygulama ve düzenlemelerdir. Yeni Konut Finansmanı kanunuyla tüketici ve finansman kuruluşları için çeşitli değişiklikler yapıldı. Finansmanın geliştirilmesi ve kolaylaştırılması için gerekli ortamın yapı taşları oluşturuldu, yeni tanımlar getirildi.

Finansman kuruluşlarının verdiği krediler yıllardır ağırlıklı kısa vadeli kaynaklarla finanse edildi. Oysa konut finansmanı sisteminin tıkanmaması için tükenmeyen ve vade uyumsuzluğu olmayan kaynak gerekir. Yeni konut finansmanı kanununun getirdiği yapısal değişiklikler bu konuda batı finans piyasalarına benzer bir piyasa yaratma amaçlıydı. Bu düzenlemelerin işe yaraması için sadece kanun çıkarmanın yetmeyeceğini biliyoruz. Portföy büyüklükleri belirli bir seviyeye gelmeden, faiz seviyeleri yeterince düşmeden, piyasalardaki çalkantılar sona ermeden, Mortgage sisteminin çalışmasını beklemenin fazlaca iyimserlik olacağı da biliniyordu. İşin tüketiciye canlı aktarımı ise farklı bir görüntü yarattı… Sistemi bir sübvansiyon sistemi gibi algılayanlar dahi oldu…

Tüketicinin Yanılsaması….

Orta gelirli bir ailenin oturduğu konutun yaklaşık değerini 100,000TL olarak kabul etmek yanlış olmayacaktır. Günümüz piyasasında bu tür bir konutun kira bedeli ortalama 500TL civarında olacaktır. 500TL kira veren bir ailenin kafasındaki kira öder gibi konuta sahip olma sistemi 500-600TL taksitlerle kredi sağlıyor olmalıydı. Sistemin %0 faizle çalıştığını  düşünelim…. Tüketici 10 yılda geriye ödesin denirse, aylık taksitler 835TL civarında olacaktır. %25 peşinatı olduğunu düşünelim… Bu durumda da 625TL taksite sahip olunacaktır. Bunun anlamı kira öder gibi konut sahibi olmanın iki şartı var… Birincisi ciddi bir peşinata sahip olmak, ikincisi ise günümüzden çok daha düşük faiz seviyelerinin uygulanması  ( TOKI gibi kurumların dar gelirliler için piyasa fiyatlarının altında konut üretmesini konu dışında bırakıyoruz).

Tarihi düşük seviyelerini yaşamamıza rağmen, TL faizleri bu hayali (en azından bu şekliyle) gerçekleştirecek kadar düşük değil… Ortalama faizi %1 olarak aldığımızda peşinat ödenmiş örneğimizin 625TL'lik taksiti 1,076TL'ye yükseliyor. Eğer faiz oranları yarı yarıya düşüp %0,50ye ulaşsa dahi, taksit tutarı ancak 833TL seviyesinde kalıyor. Bunun anlamı kredi faizleri mantık çerçevesinde ne kadar düşerse düşsün kiraya eşit taksitle kredi almak mümkün olmayacaktır…

Konut Sahibi Olmak Finansal Olarak Mantıksız Mı?

Yüksek olarak tanımladığımız kira çarpanlarının son bir yılda daha da yükseldiğini görüyoruz. Ortalama bir konutun kira çarpanının 200 ve üzeri olduğu piyasamızda, akla ‘konut sahibi olmak yerine kirada oturmak finansal olarak daha mı doğru' sorusu geliyor.  İşsizliğin arttığı, piyasaların birkaç yıl önceyi aradığı bir dönemde, gelirlerin düşmesine paralel olarak kiraların da düşmesi oldukça normal. Böyle bir ortamda konut fiyatlarının fazlaca düşmemesi ise birkaç yıldır yüksek giden kira çarpanlarının daha da yükselmesine neden oluyor?

Konut Fiyatları  Neden Yükselir?

Konut fiyatlarının yükselmesinin en önemli nedenlerinden birisi düşük enflasyon ortamlarında yatırım alternatifsizliğidir. Paranız bankada yeterince getiriye sahip değildir. Konut alımı ortaya en cazip alternatif olarak çıkar. Kira getirisi cezbeder… Kira çarpanı yüksektir fakat düşük piyasa faizleriyle kıyaslandığında benzer getiri alınıyordur. Üstüne konutun değerlenme potansiyelini de koyarsak doğru bir yatırım olarak hissettirir.

Bir diğer neden ise gene düşük enflasyon ortamlarında konut finansmanının kolaylaşmış olmasıdır. Konutun kira getirisi ile kredinin tamamı ödenemese de, potansiyel artış ihtimali yeterince itici güç olacaktır.

Sahip olunan konutta yaşama arzusu ise başka bir neden olarak ortaya çıkar. Bu arzu finansal mantığı ikinci plana atar.  Alınan konutun değer kazanmasının beklentisi değil, ömür boyu kirada oturmanın belirsizliğidir asıl neden…

Kira / Konut Değeri Katsayısı Nasıl Dengelenir?...

Talep ve umut edilen prim, konut fiyatlarının kişi başı milli gelirle kıyaslanamayacak seviyelerde tutunmasına neden oluyor… Kira çarpanının daha makul seviyelere inebilmesi için konut fiyatları düşmüyorsa kira bedellerinin artması gerekiyor. Bunun için ise gelir seviyesi artmalı… Gelir seviyesinin artması dışında toplumun yaşam biçiminin de kira seviyelerinde etken olduğunu unutmamalıyız… Örneğin boşanma sayısının artması kiralık talebini arttıran bir unsurdur. Şehirlerarası öğrenci hareketi başka bir etkendir. Etkenleri çoğaltabiliriz, fakat neresinden bakarsak bakalım, önümüzdeki yıllarda finansal olarak mantık çerçevesinde tanımlayamayacağımız kira çarpanlarına sahip olmaya devam edeceğiz gibi görünüyor…

TOPLAM KREDİLERİN  %48'İ İSTANBUL'DA KULLANILIYOR….

Konut piyasasını  konuşurken şehirlerin birbirinden ayrıştığını görüyoruz. Üç büyük şehirdeki trend ile ortalama bir şehirdeki trend farklılaşabiliyor. Kasım 2009 itibarıyla toplam kredilerin %48'i İstanbul'da kullanılmış. İstanbul'un  4. Sıradaki Antalya'yı 16'ya katlamış olması da başka bir çarpıcı nokta. Bu kadar yoğun ticari aktivitenin olduğu bir şehrin diğer şehirleri konut değeri hareketinde de katlaması şaşırtıcı olmamalı. İstanbul'un gittikçe daha uluslararası bir şehir olması da bu şehir için başka değer artırıcı bir güç olarak ortaya çıkıyor…