Blueground ile ev kiralama işi kökten değişiyor!
Blueground ev kiralama işini kökten değiştirebilir. Dünyanın 12 kentinde 3 bin üzerinde konutu yöneten girişim, yeni yatırım turunda milyar dolar değerlemeyi görebilir…
İstanbul, Levent’teki Ferko Signature’m paylaşımlı ofislerin bulunduğu ve kısmen Kolektif House’ı andıran alt katının büyükçe bir bölümünü gayrimenkul teknolojileri girişimi Blueground kaplıyor.
Fobes Degisi’nin bu ayki sayısında yer alan habere göre; şirket, bir sene içinde küçük bir ofisten, duvarları yıka yıka şimdiki 750 metrekarelik alana ulaştı. Ofisin girişinde de bu büyümeyi sembolize eden boyası henüz kurumamış dev bir ‘unicorn’ resmi var. Blueground’un 36 yaşındaki kurucu ortağı Kurtuluş Korkmaz, 2019’da üç kat büyüdüklerini söylüyor. Hemen ardından resme gönderme yaparak “Bir sonraki yatırım turunda milyar dolar değerlemeyi görmemizin önünde bir engel yok” diyor.
Bu potansiyele sahipler. Uzun dönemli konaklama hizmeti veren girişim, sonuncusu (Ekim 2019) 50 milyon dolar olmak üzere bugüne kadar 78 milyon dolar kaynak buldu. Portföyünde İstanbul, Dubai, Atina, Londra, Paris, New York, Los Angeles, San Francisco, Boston, Chicago ve Washington D.C. ve Seattle’a yayılmış 3 binin üzerinde kiralık dairesi bulunan girişim, geçen Ocak ayında 1 milyon gecelemeye ulaştı. Hedeflerinde ise 50 kente yayılmış ve 50 bin evlik bir gayrimenkul teknolojileri (proptech) şirketine dönüşmek var.
Blueground’u, sunduğu hizmet itibarıyla müstesna bir çözüm ama fikir olarak Airbnb’nin uzun dönemli kiralama hizmeti veren versiyonu gibi düşünebilirsiniz. Fakat birkaç kritik farkı var. İlki Blueground’da kiralama süresi en az bir ay ve üstü. Bu zaman aralığı önemli çünkü bir ay ve üstü daire kiralamak dünyanın hiçbir yerinde çok kolay değil. Örneğin Türkiye’de kira kontratları en az bir yıllık. Ama Blueground’un İstanbul’daki ortalama konaklama süresi yedi ay (dünya genelinde beş). İkincisi, Airbnb’de kalite standardı, tamamen ev sahibine bağlı. Blueground ise evleri, sahiplerinden bizzat kiralıyor ve yönetimini üstleniyor. Evler yine Blueground tarafından tasarlanıyor; eşya yerleştiriliyor; elektriğinden İnternet bağlantısına tamamen kullanılabilir hale getiriliyor. Tüm bunların üzerine kiracıların evle ilgili yaşadıkları sorunları çözmek için bir aplikasyon üzerinden 7/24 hizmet veriyorlar. Zaten tüm operasyonu bir ‘servis’ mantığıyla tasarlamışlar. Örneğin evin kombisi çalışmıyorsa, tavanı akıyorsa özetle evle ilgili tüm sorunları çözüyorlar. Ayrıca kuru temizleme ve benzeri ihtiyaçları da üçüncü partilerle organize ediyorlar. Ama bu hizmetlerden para almıyorlar. Alman hizmetin fiyatını kiracı üçüncü partiye ödüyor. Blueground ise parayı kiralama bedeli üzerinden kazanıyor. Örneğin Ulus veya Etiler’de 2+1 içi yenilenmiş ya da yenilenecek bir evi 4 bin 500 - 6 bin 500 lira arasında kiralıyor. Bu evi yenileyip eşyalı hale getirip doğalgaz, elektrik ve İnternet’ini bağlattıktan sonra 6 bin 500-9 bin 500 liraya geri kiralıyor (7/24 servis hizmeti dahil). Yani yaklaşık yüzde 50 marjla...
Özetle Blueground’ı ev sahiplerinin, kiracılarla doğrudan muhatap olmadan evlerini yönetebilecekleri; kiracıların da ev arama sürecine girmeden, detaylarla uğraşmadan A’dan Z’ye tüm ihtiyaçlarını karşılayacakları bir sistem vaat ediyor. Kurtuluş Korkmaz, “İnsanların dinamikleri o kadar çok değişiyor ki karşılarında çözüm yaratmak için onlarla beraber çalışan bir yapı çok önemli” diyor. Bu yapıya da özellikle expat çalışanları olan kurumlar bayılıyor. Şu anda Samsung, Boston Consulting Group, Oracle gibi dev firmalarla işbirlikleri var. Gelirlerinin de yüzde 30’u bu anlaşmalardan geliyor. “Evet, yola expatlar için çıktık” diyor Korkmaz, “Ama ABD’ye girince farklı dinamikler devreye girdi.” Bu dinamikler üç aylığına eğitim için New York’a gelmiş bir öğrenci, Broadway’de altı aylık gösterisi için gelen bir sanatçı, sağlık turizmi için İstanbul’a gelenler... Zaten bu nedenle kendilerini “Bir ay ve üstü dünyanın herhangi bir kentine taşman insanın hayatını kolaylaştıracak bir servis” olarak lanse ediyorlar artık. Korkmaz hemen ekliyor: “İstanbul özelinde bakarsanız kira skalamız 3 bin-25 bin lira arasında. Belli bir seviyeye hitap etmiyoruz aksine herkesi kapsıyoruz.”
Aslında Blueground yeni nesille beraber gelen “sahip olma” kavramındaki değişiklikten ve esneklik ihtiyacından besleniyor. Mobilitenin yaygınlaşması, dünyanın farklı yerlerinde eğitim ve iş için yaşamanın kolaylaşması “sahip olma” yerine “ihtiyaç anında kiralama” fikrinin yükselmesini sağlıyor. Diğer taraftan ev alma yaşı yükseliyor. Araştırma şirketi NFX ortalama ev alma yaşının 2005’te 31 olduğunu ama 2015 sonunda bunun 37’ye çıktığına işaret ediyor. Bu aynı zamanda “proptech” denilen gayrimenkul teknoloji şirketlerinin yükselişinin ve yatırımcıların onlara para saçmasının temel argümanı. GCA Advisors verilerine göre 2013-2018 arasında proptech girişimlerine 35 milyar dolar aktarıldı. Sadece 2018’deki yatırım tutarı 7,6 milyar dolardı. Tüm inanış, teknolojinin nasıl bilgiye erişimi (Google), iletişimi (Facebook), finansı (Paypal), taşımacılığı (Uber) değiştirdiyse, dünya genelinde 228 trilyon dolarlık hacme sahip gayrimenkulün de bu dalgadan nasiplenmesinin kaçınılmaz olduğu yönünde.
Blueground’un da 78 milyon dolar çekmesinin de arkasında bu var. Üstelik iyi yatırımcılardan... Girişim, 2016’daki tohum yatırımının ardından 2017’de Seri A turunda 6,2 milyon doları ilk yatırımcısı Venture Friends ile Endeavor Catalyst ve BAE merkezli Jabbar Internet Group’tan aldı. Ertesi sene 20 milyon dolarlık tura eski yatırımcılara ek olarak Business Insider ve Gilt Group’un yatırımcısı AlleyCorp (Kevin P. Ryan) katıldı. 2019’daki Seri B turunda ise WestCap Capital ve Prime Venture’tan 50 milyon dolar geldi.
Bu teveccühün hikayesi, Kurtuluş Korkmaz’ın Güney Kore günlerine uzanıyor. Korkmaz, ikisi de öğretmen bir anne-babanın iki çocuğunun büyüğü. İsparta Fen Lisesi sonrası, 2001’de, ITÜ’ye Telekomünikasyon Mühendisliği okumak üzere gelmiş. Okul sonrası, sınıf arkadaşlarının çoğu gibi Nortel Networks’e yazılım mühendisi olarak girmiş. Ama 10 ay sonra kod yazmanın ona göre olmadığım anlayıp ayrıldığını hatırlıyor. Ardından Vodafone Türkiye’ye proje yöneticisi olarak geçmiş. Üç yıl sonra telekomünikasyon şirketinin Lüksemburg ofisine medya ve pazarlama operasyonunda görev almak üzere transfer olmuş. 29 yaşında da, 2012’de, MBA yapmak için ayrılıp Insead’a yazılmış. Okul bittiğinde Amazon’dan dahi teklif aldığını ama tercihini Samsung’un Güney Kore ofisinden yana kullandığını anlatıyor. “Samsung’un piyasa değeri olarak Apple’ı geçtiği, inovasyonun doğuya kaydığı bir dönemdi. Ayrıca danışman olmak istiyordum. Samsung’un da sadece strateji ofisinde hepsi MBA’li 150 kişi çalışıyordu” diye anlatıyor tercihinin nedenlerini...
Dört bavulla gittiği Güney Kore’ye iki buçuk sene kalmış. Korkmaz, Samsung’ta birçok farklı projede görev aldığını hatta ilk yılında şirketin kuracağı yeni fabrika için Türkiye’de fizibilite çalışması yapan ekipte yer aldığını anlatıyor. Blueground’daki ortağı ve şu anda şirketin CEO’su Alexandras Chatzieleftheriou ile de Samsung’da tanışmış. “Alex yöneticimdi. İlk tanıştığımda fazla ciddi bulmuş, anlaşamayacağımızı düşünmüştüm ama en iyi arkadaşlarımdan biri oldu” diyor. Seul’de aynı apartmanda kalıyorlarmış. İş çıkışı eve dönüş yolunda yaptıkları sohbetlerde bugün 39 yaşında olan Chatzieleftheriou’ya her gün yeni bir girişim fikrinden bahsettiğini hatırlıyor. Bu sohbetlerden birinde Chatzieleftheriou, Atina’da kısa süreli konaklama için turistlere ev kiralayan bir girişim kurduğundan bahsetmiş.
Chatzieleftheriou’nun 2013’te üç ortakla (Penny Papakonstantinou, Andreas Nezeritis, Alexis Maragkos) kurduğu “C&V Housing” aslında Blueground’un atası sayılabilir. Korkmaz, bir dönem İstanbul’da özellikle Galata ve Cihangir’de yaygınlaşan turistlere yönelik kısa dönemli ev kiralama hizmeti sunan şirketin, bu iş çıkışındaki sohbetlerde Blueground’a dönüştüğünü söylüyor. “Alex, McKinsey’de 10 ülkede yaşamış. Ben de altı. Yani bir ülkeye yerleşirken benzer süreçleri yaşamıştık” diye anlatmaya başlıyor Korkmaz, “Her ülkede bir ev tut, kiralamaya çalış, eşya satın al, doğalgazı, elektriği açtır... Hakikaten çok zor bir süreç...”
Güney Kore’de sadece İnternet’i bağlatmak için iki ay uğraşması, yukarı kattan damlayan suyu tamir ettirmeyi başaramaması gibi anılarından bahsediyor. “Küçük şeyler o kadar zorlaşıyor ki İstanbul’da kolayca çözebileceğiniz şeyler, yurtdışında krize dönüşüyor” diyor ve hemen ardından, “Ben dört ülkede sıfırdan ev kurdum ve sadece eşya için yaklaşık 10 bin dolar harcadım. O ülkeden ayrılırken de yok pahasına sattım.”
Özellikle expat’larin yaşadığı bu sıkıntılar, Blueground fikrinin de temelini oluşturuyor. Aslında şirketler, expatlara ev bulma konusunda destek oluyor ama süreç içinde evle ilgili yaşanan birçok sıkıntıda çalışan genelde yalnız kalıyor. Chatzieleftheri-ou ve Korkmaz da bu boşluğu doldurabileceklerini, bu alanda bir fırsat olduğunu hesaplamışlar. “Ayrıca” diyor, Korkmaz, “Samsung’da çalışırken Silikon Vadisi’ne giderdik ve bir ay boyunca otelde konaklardık. 10 bin dolardan fazla masraf oluyordu. Korkunç büyük bir bütçe, şirket için de külfet, ben de hiç rahat edemezdim. Ev de tutamazdınız çünkü bir ay ve üstü ev kiralayabileceğin bir sistem yoktu.”
C&V Housing’in iş modelini de turizm yerine bu ihtiyaçları karşılamak, bir ay ve üstü dünyanın herhangi bir kentine taşınan insanın hayatını kolaylaştıracak bir servis sunmak üzerine yeniden kurguladılar (turistik amaçlı kısa dönemli kiralama hizmeti bir süre daha devam etmiş, sonra tamamen bırakmışlar). Şirketin adı da “Blueground” olarak değişti ve operasyon Atina’da başladı. Ama Korkmaz hala Samsung’daydı, Alex Chatzieleftheriou ise ayrılmıştı. Şirketin Atina’daki portföyü 200’ü evi aşmıştı ve model işliyordu. İstanbul’un açılma kararı alındığında, Chatzieleftheriou, Korkmaz’ın da dahil olması istedi. “Aslında 2015 başından itibaren gayri resmi olarak Blueground için çalışmaya başlamıştım” diye anlatıyor Korkmaz, “Kasım 2O15’te de ayrılıp İstanbul’a geldim. Nisanda da operasyonu başlattık.” Şirket yeni iş modeliyle İstanbul’a girerken Venture Friends ve bir grup melek yatırımcıdan gelen 1,3 milyon dolarlık ilk yatırımını da kapatmıştı. Ağustos’ta üçüncü kentleri Dubai oldu. Ama Blueground için asıl kırılma 2017’de New York ile girdikleri ABD. “Dünyanın en büyük Emlak Pazarı” diye anlatıyor Korkmaz.
HİSSE DURUMLARI
Blueground ilk kurulduğunda dört ortaklı bir yapı vardı. Aslında bu yapı, C&V Housing döneminden geliyor. Şirketin hala en büyük ortağı konumundaki Alex Chatzieleftheriou Güney Kore'deyken işi devam ettiren Penny Papakonstantinou, Andreas Nezeritis ve Alexis Maragkos diğer ortaklar. Bu üç isim de hala operasyonda aktif olarak yer alıyor -Yunanistan operasyonu, kanal yönetimi ve NewYork'taki işbirlikleri, iş modeli yeniden kurgulanıp İstanbul da açıldığında Kurtuluş Korkmaz hissedarlar arasına katıldı. Korkmaz hisse oranını açıklamıyor ama “benim de değerli bir payım var” demekle yetiniyor.
İHRACAT ŞAMPİYONU
Blueground operasyonun en büyük masraf kalemleri evlerin dekorasyonu ve eşya. Bunlar aynı zamanda operasyonun yükünü ağırlaştıran unsurlar. Hele de 3 binden fazla evden söz ediyorsanız. Evlerin bir iç mimarla tasarlanması, eşyaların bulunması, satın alınması, taşınması vs... Üstelik tüm bunların faaliyet gösterilen 12 kentte (şimdilik) ayrı ayrı yapılması gerekiyor. Kurtuluş Korkmaz henüz Atina, İstanbul, Dubai ve New York’ta faaliyet gösterdikleri dönemde o kentlerin Modoko'suna gidip eşya aradıklarını anlatıyor. “Ama parasını verdiğinizde bile almanız üç-dört hafta sürüyor. Hele New York’ta mobilya almak çok pahalı” diye hatırlıyor. Bu operasyonun zorluğu nedeniyle “Türkiye’de bu işi çözme” fikrine odaklandığını söylüyor. “Türkiye mobilyada önemli bir ihracatçı. Uygun ve kaliteli ürün bulmak kolay. Bunu yönetime sundum ama lojistik konusu nedeniyle şüphe duydular" diyor. Ama vazgeçmemiş, ihracatın nasıl yapıldığını öğrenmiş ve ilk etapta 30 evlik bir iş için Dubai’ye 50 adet 40 feet konteynırla üçlü koltuk göndermiş.
Bugün Blueground evlerinin ihtiyaç duyduğu 140 farklı mobilya türünün elektronik hariç büyük bir kısmı Türkiye’den gidiyor. Üstelik yüzde 30-40 daha ucuz bir şekilde. “ABD’de bu oran yüzde 60-70’e kadar çıkıyor” diyor Korkmaz ve ekliyor: “Üstelik artık hiç beklemiyoruz çünkü mobilyalar depoda hazır. Başka ülkelerden de mobilya tedarik edeceğiz ama ağırlık Türkiye olacak. Üstelik bu yeni bir iş kolu haline geliyor.” 2018’de 24 milyon lira ile başladıkları bu operasyon 2019’da 45 milyon lira hacme ulaşmış. 2020 beklentileri ise 90 milyon lira. Korkmaz orta sehpanın kenarında duran ödülü işaret ediyor: “Mobilya ihracatçıları Birliği çalıştayına davet edildik çünkü ilk 100 mobilya ihracatçısı arasına girmişiz. Ödül verdiler." Diğer büyük ihtiyaçları iç mimar sorununu ise yine Türkiye'den çözüyorlar. “Her gittiğimiz kentte bir iç mimarla anlaşıyorduk. Burada bir tasarım ekibi kurduk” diye anlatıyor. Artık 12 kentte kiraladıkları evlerin videoları, ölçüleri ve planları Türkiye ofisine geliyor, iç mimar ve endüstriyel tasarımcılardan oluşan ekip evin tasarımını yapıyor. Ertesi gün de o kentin saha ekibine hazır tasarımı gönderiliyor. Korkmaz, “Bu sayede hangi Blueground evine giderseniz gidin aynı standartları bulabiliyorsunuz” diyor.
İNŞAATÇILARIN GÖZDESİ
Blueground ellerinde fazla stok bulunan inşaat şirketleri için iyi bir çözüm sunuyor. Kurtuluş Korkmaz, “Kiralama işini tek başlarına üstlenmeleri pek kolay değil. Biz, yaptıkları binanın tamamının yönetimini alıp kendi müşterilerimizi yerleştirecek hale getirebiliyoruz" diyor. Örneğin Maslak 42’de Bay inşaat’ın “45-50 dairelik” B Kulesi'nin tüm dairelerinin yönetimini almışlar. Korkmaz, “Uzun süredir atılkalmıştı, iki ev sahibi için bina açılamıyordu, bunu sağladık. Binayı da doldurduk” diyor. Mint ve Krea Grup ile çalışıyorlar, iş Portföy ile Quasar için anlaşmışlar. Ayrıca birkaç Çin vatandaşının Asyalı bir fon üzerinden aldığı evleri de işletmeye başlamışlar. “Boş durdukça para kaybettiren bir varlığa sabit kira geliri sağlıyoruz” diyor Korkmaz, “ilerde bu iş çok büyüyecek, başka görüşmelerimiz de var.”
'En iyi kiracınız' Blueground, unicorn olmayı hedefliyor!