Boğaz'daki yalıların fiyatı krize direniyor

Boğazı kenarında inci gibi dizilen yalıların fiyatı krize direniyor. Boğaz'da 600'ün üzerinde yalı var. En değerli yalılar Kandilli, Vaniköy, Kanlıca, Anadolu Hisarı, Beylerbeyi, Bebek, Yeniköy'de. İki köprü arasında kalan semtler her zaman daha değerli. Avrupa yakasında en değerli yalıların sıralandığı Yeniköy adeta "yalıköy" diye anılırken, Anadolu yakasında en değerli yalılar Vaniköy ve Kandilli'de. Bu yalıların fiyatı ise yaklaşık 1 milyon dolardan başlayıp büyüklüğüne, semtine, 'hikayesine' göre 100 milyon doların üzerine kadar gidiyor.

Boğaziçi kimisi 2-3 asırdır ayakta kalmayı başaran 620 yalıya ev sahipliği yapıyor. Bu çok özel mülkler çoğu zaman kimsenin ruhu duymadan el değiştiriyor. Çünkü, her biri çok ünlü olan yalı sahipleri, "yalı satıyor" dedirtmemek için satışın çok gizli kalmasını istiyor. Yalı satışı konusunda uzmanlaşan emlakçılar, "Bazı yalı sahipleri yalının satıldığının duyurulmasını bile istemez. Biz emlakçılar internet sitelerinde görücüye çıkardığımız yalıların dışında, birçok yalının pazarlamasını da gizlice yapıyoruz" ifadelerini kullanıyor.
Yalı sahiplerinin "gizlilik" ilkesine uymak zorunda olduklarını söyleyen emlakçılar, çok özel bilgileri bizimle paylaşırken bu bilgilerin çoğunun "haberinin yapılmasını" istemiyor. O yüzden, haberimizin içinde geçen bazı satış hikayelerinde hangi yalıyı kimin aldığına, hangi ünlü işadamı veya sanayicinin yalısını satılığa çıkardığına, en son satılan yalının kim tarafından alındığına yer veremeyeceğiz.

Yalı alıp zarar eden olmuyor
Hatta bir emlakçı, "X semtte bir yalı satıldı, fakat siz o semtin adını da yazmayın, yakınlardaki başka bir semti yazın" diyor. Yalı piyasasında işler, böyle gizlice dönüyor. Bazı asırlık yalılar ise astronomik fiyatlarına rağmen, yapılacak masraflarla birlikte çok daha "pahalıya" gelebiliyor. Milyonlarca dolar dökerek yalı alan bazı işadamları ve yatırımcılar, bu yalıların değerini kat kat artırmayı başarıyor. Bir emlakçı, "Yalılar, asla değer kaybetmeyen tablolar gibidir. Parası olan için yalı yatırımı çok kârlı bir iş. Şimdiye kadar yalı alıp zarar eden olmadı. 3-4 yıl önce Anadolu Hisarı'nda 4 milyon dolara yalı alan bir işadamı, restorasyon için de 2 milyon dolar harcadı. Böylece yalısının değerini 17-18 milyon dolara çıkardı" diyor.

Emlakçılar da aradan çıkarılıyor
Yalı piyasası; savaş çıksa da, küresel kriz iyice derinleşse de hareketliliğini koruyor. Görüştüğümüz bazı emlakçılar, isimlerinin verilmemesi kaydıyla bazı işadamlarının son dönemlerde krize rağmen yalı aldığını belirtiyor. Krizde zor durumda kalıp yalısını satan bile, aldığının altına satmıyor. Bir yalının kısa süre içinde üç kez el değiştirdiği de konuşuluyor. Bir emlakçı, "Komşusuna ait yalının satılığa çıkarıldığını öğrenen işadamları, zaman zaman emlakçıları aracı yapar. Çoğu zaman son ana kadar yalıyı kimin aldığı belli değildir. Böyle örneklerle çok karşılaşıyoruz. Hatta zaman zaman yalı sahipleri emlakçıları da aradan çıkarır kendileri aralarında anlaşır" bilgisini veriyor. Yalıları alanlar da, satanlar ünlü aileler olduğu için bu işlemlerin medyaya yansımasını istemiyor. Emlakçılar, bu kouda, "Aman ekmeğimizden oluruz, bu tip satışları dillendirmek istemiyoruz" şeklinde temkinli bir yaklaşım sergiliyor.

Bu satışı sakın dillendirme!
Boğaz'da yalı konusunda uzmanlaşan emlakçılardan biri olan, Ayıkcan Emlak'ın sahibi Yüksel Ayıkcan, parası olan için yalı yatırımının kârlı bir iş olduğunu belirtiyor. Meslektaşlarına da sitem eden Ayıkcan, "Satışa çıkan mülk, doğru gayrimenkul danışmanı tarafından pazarlanması ve sağda-solda dillendirilmemeli. Alıcılar da 'dillendirilmemiş' yer arar. Maalesef bazı meslektaşlarımız pazarlama yapmak amacıyla ellerindeki gayrimenkulleri afiş haline getirip, olur olmaz yerlerde kapı kapı dağıtıyor. Ben buna karşıyım" diyor.

Eşi-benzeri olmayan eserler var
Anadolu Yakası'nın en kıymetli yalılarının Vaniköy ve Kandilli'de olduğuna işaret eden, Yüksel Ayıkcan, "Anadoluhisarı ve Kanlıca sonra gelir. En kıymetli yalılar bu bölgelerde. Yalılarda bahçe ve rıhtım büyüklüğü çok önemli. Yalı ve köşkler günümüz mimarisinden çok, tarihi kimliğe sahip olması ve restorasyon sırasında tarihi dokusunun korunmuş olması önemli." şeklinde bilgi veriyor. Ayıkcan, aracılık ettiği yalı satışları içinde sadece 2-3 tanesinin ödemenin bir kısmını banka kredisi ile yaptığını, işlemlerin çoğunun nakit yapıldığını aktarıyor.

Yalı dairesi arıyorum, yok.
Bir müşterisinin prestijli semtlerden Bebek, Kendilli veya Vaniköy'de gönlüne göre yalı dairesi aradığını da ifade eden Yüksel Ayıkcan, bu kişinin 5 milyon doları gözden çıkardığını ifade ediyor.
Boğaz'da halen satılmayı bekleyen çok sayıda yalı olduğuna işaret eden Yüksel Ayıkcan, satılık yalı sayısının çokluğuna rağmen bazıları için yıllardır masaya bile oturulmadığını belirtiyor. Ayıkcan, "Müşteri, kriz var diye yalıyı ucuza alırım sanıyor. Fakat ünlü yalılar için sahipleri kolay fiyat indirmiyor. 1 dönüm bahçe içinde 300 metrekare kullanımlı yalıların satışı ise kolay olur. Özellikle tekne bağlayamaya uygun küçük yalılar için müşteri bulmak daha kolay." şeklinde açıklamada bulunuyor.
Pazarlamasını üstlendiği bir yalıya da 22 milyon dolara kadar müşteri çıktığını belirten Ayıkcan, satıcının ise fiyatı geri çevirdiğini ifade ediyor.

Ünlü dizilerin mekanı olan yalı
Çengelköy'de faaliyet gösteren Borsa Gayrimenkul'ün yöneticisi Alper Erdendoğdu ise ülkenin içinde bulunduğu şartlarda, bir yalı için 45-50 milyon Euro gibi rakamları verecek insan sayısının bir elin parmaklarını geçmeyeceğini söylüyor. Geçmişte Gümüş, Sağır Oda, Kurtlar Vadisi gibi dizilere ev sahipliği yapan, halen Aşk-ı Memnu dizisinin bazı sahnelerinin çekildiği Kandilli'deki Abud Efendi Yalısı'nın, bir süredir 45 milyon Euro fiyatla alıcı beklediğini söyleyen Alper Erdendoğdu, "Bu yalının bir ikincisi daha yok. Çok değerli bir yalı. Bir eşi daha olmadığı için de sahipleri istedikleri fiyattan aşağı inmek istemiyor" diye konuşuyor.

14 milyon istendi, 12'ye satıldı
Yaklaşık 100 milyon dolar fiyattan satılmayı bekleyen Yeniköy'deki Erbilgin Yalısı'nın da, arkasında 3-4 bina daha olduğunu aktaran Erdendoğdu, "Bu iki yalıyı alacak kadar zengin müşteri Türkiye'de kolay çıkmaz. Çok değerli yalılar. Erbilgin Yalısı, arkasındaki diğer binalarla birlikte düşünülürse, belki 130-140 milyon dolar bile eder." iddiasında bulunuyor.  Geçtiğimiz aylarda Boğaz'daki yalılardan biri için 14 milyon dolar istendiğini, ancak yalının 12 milyon dolardan alıcı bulduğunu hatırlatan Erdendoğdu, "Yalılarda zaman zaman satılığa çıkan bir yalıya komşusu talip oluyor. Fakat alan kişi de bilinmesini istemez. Son ana kadar alacağını gizleyenler çıkabilir" ifadelerini kullanıyor.

Fiyat düşüren yalı sahipleri de var

RETÜRK Alize Gayrimenkul brokeri Ayşem Dalman, Boğaziçi'nde, çok özel denebilecek yalıların dışında, 10 milyon doların altında fiyatlara çıkan yalılarda fiyat düşüşleri olabildiğine işaret ediyor. "Yalı sahiplerinin bir kısmı fiyat düşürdü, özellikle yalı ve yalı dairesi kiralama işlemleri ise oldukça hareketlendi" diyen Ayşem Dalman, Boğaz hattında 5-10 bin dolara kirada oturanların 2-3 bin dolarlık kiralık aradığını söylüyor. Fiyat düşüşüne örnek de veren Ayşem Dalman şu ifadeleri kullanıyor:
"Normal piyasada 4 milyon dolar edebilecek yalı, 3-4 hafta önce 1 milyon 750 bin dolara satıldı. Bu yalı Kanlıca'daydı. Fiyatı düşen diğer bazı yalıları ise gizlilik gereği söyleyemem. Bunun yanında, halen satışta olan yalılardan biri, Kandilli'de ve 8 milyon dolar. Yaklaşık 1 aydır satışta. Kandilli'de 12 milyon dolara yalı var. Normal piyasada o fiyata satılmazdı. Kanlıca'da, Kandilli'de 10-12 milyon dolara yalı göremezdiniz. Üstelik bu yalıların hepsi teklife açık. Normal piyasada belki 20 milyon dolar edebilecek yalıya 13-14 milyon dolar verildi. Herkesin küresel krizden etkilendi, dolayısıyla satanlar çıkabiliyor. Şu an iyi bir pazar var. 'Ben satmam' diyen yok, herkes iyi bir fiyat olduğunu düşünürse satışa razı. Yalı dairelerinin kirası da şaka gibi, çok düştü. 2-3 bin TL'ye yalı dairesi kiralanıyor. Kontrat tazelemeler arttı. 10-15 bin dolar geliri olan yöneticiler, iflas edenler, işi bozulanlar yer değiştiriyor. Normal yalıdan çıkıyor yol yalısına geçiyor. Piyasada dönmeden, el altından satılan yalılar var. Tanıdığı emlakçı ile satış yapan, bunu gizleyenler de var. Kim aldı, isim yok. Kim sattı, isim yok! Piyasada 700 bin dolara yol yalıları da var. Çok özel yalılara ise 100 milyon dolar bile istenebiliyor."

Satılmayı bekleyen 5 milyon dolardan ucuz yalılar

Boğaz'da halen 200'ün üzerinde yalı, açık veya gizlice satılmayı bekliyor. Bazı yalı sahipleri ise iyi bir fiyata alıcı çıktığı anda satışa hazır, ancak bunu fazla dillendirmek istemiyor. 620 yalı içinde, en az üçte biri için müşteri bekleniyor. Bunlar arasında 100 milyon dolar istenen yalı da var fakat, 5 milyon dolardan ucuza alıcı bekleyenler de çıkıyor. İşte bunlardan birkaçı:

o Sarıyer Büyükdere'de, 90 metrekare arsa üzerinde yükselen 300 metrekarelik yol yalısı, 1 milyon 580 bin lira
o Sarıyer'de, 336 metrekarelik tripleks yalı 950 bin dolar.
o Sarıyer'de, 8 odalı yol yalısı, 800 bin Euro.
o Sarıyer merkezde, 6 odalı ve 450 metrekarelik yalı 1.1 milyon dolar.
o Beykoz Yalıköy'de, 3+1'lik, 240 metrekare yalı 2 milyon lira.
o Kireçburnu'nda, 4 oda 2 salonlu, 320 metrekarelik yalı 1.2 milyon dolar.
o Kuruçeşme'de 210 metrekarelik yalı 1 milyon 250 bin dolar.
o Arnavutköy'de, 450 metrekarelik yol yalısı 1.5 milyon dolar. Kira getirisi, 8 bin dolar.
o Sarıyer'de 4+1'lik yalı (300 metrekare) 1 milyon 650 bin dolar.
o Beykoz Çubuklu'da, 4+4'lük yalı (250 metrekare) 1.8 milyon dolar.
o Beylerbeyi'nde 6 oda 2 salonlu yalı 2 milyon dolar.
o Yeniköy'de 275 metrekarelik yol yalısı 2.5 milyon dolar.
o Kanlıca'da 4+1'lik yalı (350 metrekare) 2.7 milyon dolar.
o Arnavutköy'de 6+2'lik yol yalısı (400 metrekare) 5 milyon dolar.

15 milyon TL'nin üzerinde fiyata alıcı bekleyen yalılar
İstanbul'da özellikleri ve konumları ile diğerlerinden sıyrılan 'özel' bazı yalılara istenen fiyatlar ise şöyle:
o Rumeli Hisarı'nda 8+3'lük yalı (930 metrekare) 12 milyon dolar.
o Kanlıca'da 18 oda 5 salonlu ve bin 500 metrekare kullanım alanlı yalı 45 milyon lira.
o Anadolu Hisarı'nda 780 metrekare ve 5+2'lik yalı 20 milyon Euro.
o Kanlıca'da 5+2'lik ve 500 metrekare daire 20 milyon Euro.
o Çengelköy'de, 8+2'lik (450 metrekare arsa) 20 milyon Euro.
o Vaniköy'de, 10 oda 3 salonlu, 800 metrekare yalı 35 milyon dolar.
o Kandilli'de, 16 oda 4 salonlu yalı, 38 milyon dolar.
o Kandilli'de, 16 odalı ve 4 salonlu yalı 40 milyon dolar.
o Kanlıca'da, 12 odalı ve 2 salonlu yalı (bin metrekare) 30 milyon Euro.
o Kandilli'de, 18 odalı ve 6 salonlu Abud Efendi Yalısı (bin metrekare) 45 milyon Euro. 1853 yılında, dönemin ünlü ailesi Altunizadelerden Necip Efendi tarafından, Ermeni mimar Karabet Amıra Balyan'a yaptırılan yalı, eski kayıtlara göre 270 metrekarelik alana oturuyor ve bin 130 metrekare bahçesi var. Dolmabahçe Sarayı'nın planı örnek alınarak yapılan yalının bir müştemilatı, görkemli salonları, 2 sofası ve 18 odası bulunuyor. Yalıda ayrıca havuz, sauna, geleneksel Türk hamamı var.
o Sarıyer'de, dünyanın en değerli 4'üncü gayrimenkulü olarak gösterilen Erbilgin Yalısı, 100 milyon dolar. 2 bin 880 metrekare bahçe içindeki yalı, 3 bin 630 metrekare kullanım alanlı, 700 metrekare taban oturumlu, 3 kat artı bodrum kattan oluşuyor. 128 yıllık yalı, Boğaz'da en uzun rıhtımlardan birine sahip (60 metrekare). Misafirhaneli, kapalı yüzme havuzlu, duvarları 22 ayar altın varak Rokoko işleme kaplı, padişah odası ile birlikte toplam 64 odalı yalı; Boğaz'ın en nadide eserlerinden biri.

Kaynak: Hürriyet Emlak Dergisi nisan sayısı.