Borçlar Kanunu kira!
Kira hukuku ile bazı hükümler Borçlar Kanunu kapsamında yer alıyor. Borçlar Kanununda yer alan hükümlere göre, kira sözleşmesi adi ve hasılat kirası olmak üzere iki türde düzenleniyor...
Borçlar Kanunu kira sözleşmesi!
I. GENEL OLARAK KİRA SÖZLEŞMESİ
A. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI
Kullanma ve yararlanma hakkının devri borcu doğuran sözleşmeler arasında yer alan kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda adi ve hâsılat kirası olarak iki türde düzenlenmiştir.
Kira sözleşmesini, kiraya verenin, bir şeyin belirli bir süre kullanılmasını bir bedel karşılığında kiracıya devretme borcu altına girdiği bir sözleşme olarak tanımlayabiliriz.
6098 sayılı TBK. m. 299’da ise kira sözleşmesi şu şekilde tanımlanmıştır: “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir”. Böylece kanunda hem adi kirayı hem de hâsılat kirasını kapsayacak şekilde bir tanıma yer verilmiştir2.
Kira sözleşmesinin tanımında 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 248 inci maddesindeki3 tanımdan farklı olarak, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasıyla birlikte, ondan yararlanılmasını da kiracıya bırakmayı üstlenebileceği belirtilmiştir. Buna bağlı olarak, kullandırmayla birlikte yararlandırmanın da kiraya verenin borçlarından birini oluşturabileceği açıkça kabul edilmiştir.
Dikkat çeken değişikliklerden başta geleni, sözleşmenin kiracı tarafıyla karışıklığa yol açabildiği gerekçesiyle kiralayan yerine “kiraya veren” teriminin kullanılmış olmasıdır4.
Ayrıca maddede, kiracının aslî edimini ifade etmek üzere, hizmet sözleşmelerinde kullanılması doğru olan “ücret” yerine, "kira bedeli" teriminin kullanılması tercih edilmiştir.
Kira sözleşmesinin meydana gelebilmesi için sözleşmenin niteliğine uygun icap (öneri TBK. m. 3-5) ve kabulün (TBK. m. 3-6) bulunması gerekir. Söz konusu icap ve kabulün hata(yanılma TBK. m. 30-35), hile (aldatma TBK. m. 36) ve ikrahtan (korkutma TBK. m. 37-38) uzak olması lazımdır5.
B. KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI
Kira sözleşmesinin unsurlarını kısaca şu şekilde sıralayabiliriz;
1. Anlaşma
Kira rızai bir sözleşmedir. Tarafların kira konusunun kullanılmasının bir bedel karşılığında devri konusunda anlaşması sözleşmenin tamamlanması için yeterlidir6. Kiraya verenin malik olması gerekli değildir, bir kimse başkasının mülkiyetindeki bir malı da kiraya verebilir7.
2. Akdin Konusu Olan Mal veya Hak
Kira sözleşmesinin konusunu maddi varlığı olan herhangi bir taşınır veya taşınmaz olabilir. Hâsılat kirasının konusunu hasılat getiren bir taşınır veya taşınmaz yahut bir ticari işletme veya hak oluşturabilir8.
3. Bir Şeyin Kullanılmasının Devri
Kira sözleşmesi, sadece sözleşme konusu şeyin geçici bir süre için karşı tarafa kullanma ve yararlanma hakkını devir borcunu doğurur. Kiraya veren, kiracıya kiralananın zilyetliğini devrederek ve devamında da kullanmaya elverişli tutarak bu borcunu yerine getirir. Kiracı feri zilyet olarak şeyi hâkimiyetinde bulundurur9.
4. Önceden Belli Olan veya Sonradan Belli Olacak Bir Süre Sonunda Şeyi Geri Verme Borcu
Kullanmanın devri bir zamanla sınırlı olmalıdır10. Başka bir deyişle kira sözleşmesi mutlaka belirli veya belirsiz bir süre için yapılır11.
5. Kira Bedeli
Gerek adi kira gerekse hasılat kirası ivazlı, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerde kullanma ve yararlanma bir bedel karşılığında terk edilir. Bu ivaz unsuru da, kirayı ariyet ve karzdan ayırır12.
C. HUKUKİ NİTELİĞİ
1. Kira sözleşmesi rızai bir sözleşmedir. Sözleşmenin kurulabilmesi için tarafları karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları yeterli olup, ayrıca kiralanan şeyin teslimişart değildir.
2. Kira sözleşmesi karşılıklı borç doğuran ve ivazlı bir sözleşmedir.
3. Kira sözleşmesi devamlı borç ilişkisi doğuran bir sözleşmedir. Kiraya verenin kiralanan şeyin kiracı tarafından kullanılmasına katlanma borcu zamana yayılmış bulunmaktadır13.
II. KİRA SÜRESİ
818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “B. Kira süresi” kenar başlıklı yeni bir maddedir. Kanun’un 300’üncü maddesinde kira süresi düzenlenmektedir.
TBK. m. 300/I’e göre “kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir”. Yukarıda da değindiğimiz gibi kira sözleşmesi mutlaka belirli veya belirsiz bir süre için yapılır. Süre belirtilmemiş olsa bile feshi ihbar yolu ile sözleşmeyi sona erdirme imkanı bulunmaktadır14.
Maddenin ikinci fıkrasına göre “Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır”.
III. KİRAYA VERENİN BORÇLARI
A. TESLİM BORCU
TBK. m. 301’e göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz”.
Kiraya verenin sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma yükümlülüğü 818 sayılı BK.’da olduğu gibi yine öngörülmüştür. Ancak kiraya verenin bu yükümlülüğü konut ve çatılı kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemezken, bunların dışında kalan diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamayacak, yani kiraya veren önceden hazırladığı ve sorumluluğunu kaldıran hükümlerin yer aldığı sözleşmeyi kiracıya imzalatmış olsa bile, bunlar geçerli olmayacaktır15.
B. VERGİ VE BENZERİ YÜKÜMLÜLÜKLERE KATLANMA BORCU
TBK. m. 302’ye göre “kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır”.
Kanun hükmüne “aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise” şeklindeki ibare eklenmiştir. Böylece, hükmün emredici nitelikte olmadığı belirtilmiştir
C. YAN GİDERLERE KATLANMA BORCU
TBK. m. 303’e göre “kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür”.
Maddeye göre, kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Böylece, kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderler nedeniyle kiracıya başvurulamayacağı öngörülmüştür.
Yan giderlere katlanma borcu, TBK. m. 341’de de, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından, "kullanma giderleri" başlığı altında, kiracının borcu olarak ayrıca düzenlenmiştir.
D. AYIBA KARŞI TEKEFFÜL BORCU
Kiralaya verenin ayıba karşı tekeffül borcunun gerçekleşmesinin şartları şunlardır;
1. Kiralananda ayıp olarak nitelendirilebilecek eksiklik ya da bozuklukların bulunması,
2. Kiralananın ayıp nedeniyle sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli olmaması,
3. Kiralanandaki ayıbın gizli olması,
4. Kiralayanın tekeffül borcunun sözleşme ile sınırlandırılmamış veya kaldırılmamış olması,
5. Kiracının kiralananı muayene ve ayıpları kiralayana ihbar etmesi gerekir16.
6098 sayılı TBK. kiraya verenin ayıplarından sorumluluğunu 818 sayılı BK.’ya göre daha ayrıntılı düzenlemiş ve bu borca beş madde ayırmıştır.
1. Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk
Kanun’un iki fıkradan oluşan 304’üncü maddesinde, kiraya verenin, kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluğu düzenlenmektedir.
Söz konusu maddeye göre “kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir”.
Maddede, kiralananın teslimi sırasında taşıdığı ayıplar bakımından önemli ayıp - önemli olmayan ayıp ayırımı yapılmış; önemli ayıplardan, kiracının, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler çerçevesinde de kiraya vereni sorumlu tutabileceği kabul edilmiştir. Gerçekten, kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğurduğu için, kiraya verenin kiralananın sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ayıplarından da sorumluluğu söz konusu olabilir. Bu durumda, kiraya veren kiralananı teslim borcunu ifada temerrüde düşebilir. Çünkü kiraya verenin kiralananı teslim borcu bir defalık (ani) edim niteliğinde değildir. Bu sebeple, maddenin birinci fıkrasında, kiracının duruma göre, 304 vd. maddelerinde düzenlenen ayıptan sorumluluğa veya 120 ilâ 126’ıncı maddelerinde düzenlenen temerrüde ilişkin hükümlerden yararlanabileceği kabul edilmiştir.
Her iki durumda da, kiracı sözleşme ilişkisini ortadan kaldırma hakkına sahiptir. Ancak, kiracı bu hakkını kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna dayanarak kullanırsa, sözleşmenin feshi; borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere dayanarak
kullandığı takdirde, sözleşmeden dönme söz konusu olacaktır
2. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesinden Sorumluluk
a. Genel olarak
TBK.’nın iki fıkradan oluşan 305’inci maddesinde, kiraya verenin, kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluğunun genel olarak kapsamı düzenlenmektedir.
TBK. m. 305/I’e göre “kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez”.
Kira devamlı bir akit olduğu için, kiracı, akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplardan da sorumlu olacaktır17.
Maddenin birinci fıkrasında da, kiralananın sonradan, yani kiracının egemenlik alanında bulunduğu sırada, kendisine yüklenemeyen bir sebeple ayıplı hâle gelmesi durumunda, kiracıya ayıpların giderilmesini (bunların ortadan kaldırılması amacıyla onarım) veya kira bedelinden indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini isteme biçiminde üç seçimlik hak tanınmıştır.
TBK. m. 305/II’ye göre “önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır”. Maddenin ikinci fıkrasında ise, ayıbın önemli olması durumunda, maddenin birinci fıkrasında sayılan seçimlik haklara ek olarak, dördüncü bir seçimlik hak niteliğinde olmak üzere, kiracının sözleşmeyi fesih hakkının saklı olduğu belirtilmiştir.
b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih
Kanun’un dört fıkradan oluşan 306’ıncı maddesinde, ayıbın giderilmesini isteme ve kira sözleşmesinin ayıp sebebiyle feshi düzenlenmektedir.
TBK. m. 306/I-II’ye göre “Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir”.
Maddeye göre, kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesi hâlinde, kiracı ayıbın giderilmesini isteme hakkını kullanabilecektir. Bu hakkı kullanmak isteyen kiracı, kiraya verene uygun bir süre verecektir. Maddede, bu uygun süre içinde ayıp giderilmezse, kiracıya, bir mahkeme kararına gerek olmaksızın, bunu kiraya veren hesabına gidertme ve bundan doğan alacağını, kira bedelinden indirme hakkı tanınmıştır.
Hükümde yer alan “gidertebilir” sözcüğünün, giderebilir şeklinde değiştirilmesi gerekir. Ayrıca bu maddeye, ayıbın giderilmesi için kiralayana süre vermenin ve bunun sonuçlarını beklemenin dürüstlük kuralı gereğince kiracıdan beklenemeyeceği hallerde, kiracıya süre tayin etmeden ayıbı giderebilme hakkı tanıyan bir hüküm eklenmelidir18.
TBK. m. 306/III’e göre “Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir”. Maddede, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen kiraya verene, kiralanandaki ayıbı giderme yerine, onu ayıpsız benzeriyle değiştirme hakkı tanınmıştır. Kiracının maddenin birinci ve üçüncü fıkralarında öngörülen değiştirme hakkını kullanabilmesi için, kiralananın misli eşya (mal) niteliği taşıması gerektiğinde bir duraksama yoktur.
TBK. m. 306/IV’e göre “Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir”. Maddenin dördüncü fıkrası, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen, yeni bir hükümdür. Fıkrada yapılan düzenleme ile, kiraya verene, kiracıya kira konusu malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleme olanağı sağlanmıştır.
c. Kira bedelinin indirilmesi
Kanun’un tek fıkradan oluşan 307’inci maddesinde, ayıp sebebiyle kira bedelinin indirilmesi düzenlenmektedir.
Buna göre “Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir”.
İndirilecek kira bedelinin hesaplanmasında satımda olduğu gibi nispi metoda başvurulmalıdır19.
d. Zararın giderimi
Kanun’un tek fıkradan oluşan 308’inci maddesinde, ayıp sebebiyle uğranılan zararın giderimi düzenlenmektedir. Maddeye göre “Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür”.
Bu imkanın sözleşmenin kurulması sırasında mevcut olan ayıplar içinde var olduğunun kabul edilmesi gerekir, zaten bu hüküm TBK. m. 112 (818 s. BK. m.96)’nin uygulama alanı durumundadır. Böylece kiracı, genel hükümlere göre müspet zararın tazminini isteyebilmektedir20.
E. ZAPTA KARŞI TEKEFFÜL BORCU
Kiralayan kiralananı bütün sözleşme süresince kiracının kullanmasına elverişli halde bulundurma borcu, diğer bir yönü ile kiracının kiralanandan ihtilafsız, nizasız bir surette yararlanmasını temin yükümlülüğünü gerektirir. Bu sebeple TBK. m. 309-312’de kiralayanın zapta karşı zapta karşı tekeffül borcu düzenlenmiştir21.
1. Zapttan Sorumluluk
Zapta karşı tekeffül borcu gerçek zapt ve gerçek olmayan zapt haline göre farklılık göstermektedir.
Üçüncü kişi, kira sözleşmesinin yapılmasından önce kiralanan üzerinde sahip olduğu üstün hakka dayanarak talepte bulunmuşsa, gerçek zapt söz konusu olur. Bu durumda kiracının açılan davayı kiraya verene bildirmesi gerekmektedir22.
Gerçek zapta TBK. m. 309’da yer verilmiştir. Maddeye göre “Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür”.
2. Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Üstün Hak Sahibi Olması
Gerçek olmayan zapt, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra malik olan kiraya verenin kiralananın mülkiyetini üçüncü kişilere devretmesi veya kiracının hakları ile bağdaşmayan sınırlı ayni haklar kurması veya icra veya iflas yoluyla takip sonucu mülkiyetini kaybetmesi hallerinde söz konusu olur23.
6098 sayılı TBK.’da gerçek olmayan zapt mülkiyet bakımından 310. Maddede, kiracının hakkını etkileyen sınırlı ayni haklar bakımından 311. maddede düzenlenmiştir.
a. Kiralananın el değiştirmesi
TBK. m. 310’a göre “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır”.
Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkralarından farklı olarak24, kiracıyı yeni malik karşısında korumak amacıyla, kiracının kiracılık hakkını yeni malike karşı da ileri sürebileceği ve yeni malikin kiralananı edindiği anda, kanun gereği, kira sözleşmesinin tarafı olacağı kabul edilmiştir. Bununla birlikte, bu fıkra ile, İcra ve İflâs Kanununun 135’inci maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşmesi hâlinde, belirtilen maddenin uygulanması olanağı ortadan kaldırılmamaktadır.
Yeni düzenlemeye göre tereddüt yaratacak husus, burada sözleşmenin kanuni devri mi, yoksa sözleşmeye katılma mı söz konusudur? Sözleşmenin devri söz konusu ise devreden taraf (kiraya veren) sözleşme ilişkisinden ayrılır ve kiracıya karşı sözleşmeden soğan borçlardan sorumlu olmaz. Sözleşmeye katılma söz konusu ise yeni malik, kiraya verenin yanında mevcut kira sözleşmesine katılır; dolayısıyla kiraya verenle birlikte kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlara sahip olur25.
b. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması
Kanun’un tek fıkradan oluşan 311’inci maddesinde, üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra, kiralananda sınırlı aynî hak sahibi olması düzenlenmektedir. Bu madde 818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “b. Üçüncü kişinin sınırlı aynî hak sahibi olması” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
TBK. m. 311’e göre “Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır”.
Maddeye göre, sözleşmenin kurulmasından sonra, üçüncü bir kişi kiralanan üzerinde, kiracının hakkını etkileyen, mülkiyet hakkı dışında bir aynî hak sahibi olması durumunda, kiracı, kiracılık hakkını bu sınırlı aynî hak sahibine karşı da ileri sürebilecektir. Meselâ, üçüncü kişi, bu koşullar altında kiralananda intifa hakkı sahibi olmuşsa, kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanması sonucunda, kiraya veren sıfatını kazanacaktır. Mülkiyet hakkına ilişkin düzenlemelerin, kıyas yoluyla sınırlı aynî haklara da uygulanabileceğinin kabul edildiği göz önünde tutulursa, madde ile, kiracının hakkını etkileyen bir aynî hak bakımından da aynı sonuç benimsenmiş olmaktadır.
c. Tapu siciline şerh
Kanun’un tek fıkradan oluşan 312’inci maddesinde, kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 255’inci maddesini26 karşılamaktadır.
Söz konusu maddeye göre, “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir”.
Maddede, taşınmaz kiralarında, sözleşme ile kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kararlaştırılabileceği belirtilmektedir. Şerhin kiracılık hakkına etkisine ilişkin 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 255’inci maddesinin ikinci fıkrası ise, bu konunun Türk Medenî Kanunu’nun 1009’uncu maddesinin ikinci fıkrasında düzenlendiği göz önünde tutularak, Kanun’a alınmamıştır