Bu arazi fiyatlarıyla özel sektör sosyal konut üretemez!

Mevcut projelerin alt ve orta sınıfın konut ihtiyacını karşalamaktan uzak olduğunun altını çizen GYODER (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği) Başkanı Işık Gökkaya, arazi maliyetlerinin çok yüksek olduğunu bu nedenle bu arazi maliyeti ile gerçekleştirilen projelerin zaruri olarak sosyal konut statüsünün üzerinde fiyatlandırıldığını vurguladı. Gökkaya, “Alt ve orta sınıfa yönelik projelerin arttırılması gerektiği görüşüne katılmakla birlikte; mevcut şartlar altında bu konunun özel sektör tarafından üstlenilmesinin çok mümkün olmadığını da belirtmek isterim. Zira sadece mevcut arazi maliyetleri bile bu konunun önünde başlı başına bir engel olarak durmaktadır. Çünkü özellikle büyük şehirlerdeki herhangi bir projede arazi değeri, maliyetlerin yaklaşık yüzde 50’sini oluşturmaktadır. Doğal olarak bu arazi maliyetleri ile gerçekleştirilecek projeler, zaruri olarak sosyal konut statüsünün üzerinde fiyatlandırılmaktadır” dedi.  

Konut kredisi kullanımı yaygınlaştırılmalı

Alt ve orta sınıfın konut ihtiyacının karşılanabilmesi için ilk etapta öne çıkan birkaç çözümün olduğunu belirten Gökkaya, bunlardan ilkinin kredi kullanımının geliştirilmesi ve genişletilmesi olduğunu söyledi. Mevcut faiz ve teminat oranları ile aylık geliri en az 3 bin 500 TL ve üzeri gelir gurubunun kredi kullanabildiğini ifade eden Gökkaya, “Mevcut faiz ve teminat oranları ile konut kredisi kullanabilen kesim, aylık en az 3 bin 500 TL ve üzeri geliri olan tüketicilerle sınırlıdır. Tasarruf oranlarının da oldukça kısıtlı olduğu ülkemizde, bu da ihtiyaç sahibi kesimin yaklaşık yüzde 15-20’lik bir bölümünü kapsamaktadır. Kalan bölüm ise yani alt ve orta gelir grubu ise mevcut şartlar altında konut ihtiyaçlarını karşılamaktan çok uzaktadır. Konut kredilerinin faiz, teminat ve vade olarak daha geniş bir kitleye hitap etmesi, daha yüksek bir kullanılabilirlik oranına sahip olması, bu sorunun önemli çözümleri arasında yer almaktadır” dedi. 

Kamu kuruluşları sosyal konut üretimine ağırlık vermeli

Alt gelir gurubunun konut ihyitacının karşılanması için kamu kuruluşlarının sosyal konut üretimine ağırlık vermesi gerektiğinin altını çizen Gökkaya, “Özellikle alt gelir grubunun konut ihtiyacını ‘ev sahibi’ olarak karşılayabilmesi için bir diğer önemli açılım ise; kamu kuruluşlarının sosyal konut üretimine ağırlık vermesidir. Özellikle tüm Türkiye’de sosyal konut üreten TOKİ’ye burada büyük görev düşmektedir. TOKİ’nin belki de tamamıyla bu konuya odaklanması, üretimin yanı sıra yol gösterici, belirleyici olması gereklidir. Bu konuda; belirli ve bağlayıcı şartlar altında arazi üretimi ile özel sektörün de ‘sosyal konut’ üretiminin içine çekilmesi mümkün olabilecektir” dedi. 

Kentsel dönüşüm büyük bir fırsattır

Kentsel dönüşümün, sosyal konut açısından önemli bir fırsat olduğunun altını çizen Gökkaya,  kentsel dönüşüm planlamalarında alt ve orta sınıfa yönelik konut ihtiyacının karşılanabilmesine yönelik çalışmalar yapılması, bu konuda çok önemli bir aşama kaydedilmesini sağlayacağını söyledi.

Mevcut projeler alt gelire hitap etmiyor

Şu anki projelerin bir bölümü orta kesime hitap etmekle birlikte büyük bir çoğunluğunun alt gelir grubuna hitap etmediğini vurgulayan Gökkaya, “Mevcut projelerde yer alan küçük metrekareli, stüdyo tipi ve 1+1 daireler, fiyat açısından bu kesime hitap etse de, büyüklük açısından ihtiyaçların tamamını karşılamaktan uzak görünmektedirler” diye konuştu.

Uygun arazi sağlanırsa özel sektör devreye girer

Alt gelir grubuna yönelik sosyal konut üretimi, bu konudaki net engellerden ötürü sadece TOKİ, KİPTAŞ gibi kamu kuruluşlarının ilgili projeleri ile sınırlı kaldığına dikkat çeken Gökkaya, uygun arazi sağlanması ve kentsel dönüşümde de bu alana yönelik çalışmalarla gerekli zeminin hazırlanması durumunda, özel sektörün de sosyal konut üretiminde devreye girmesi söz konusu olabileceğini söyledi. 

Fiyatlar düşmez

2012 yılının bazı belirsizlikler ve gelişmeler nedeni ile tüketici tarafından konut ihtiyacınını ötelendiği bir yıl olduğuna dikkat çeken Gökkaya, “2012 gerçekten de bazı belirsizlikler ve gelişmeler sebebi ile tüketici tarafından konut ihtiyacının ötelendiği bir yıl olmuştur. Doğal olarak talebin sınırlı kaldığı pazarın arz tarafında da önemli bir rekabet söz konusu olmuştur. Konut sektörü 2013’e de belirli bir konut stoku ile girdi. Ancak mevcut stok, yeni KDV düzenlemesi sebebi ile zaten belirli bir fiyat cazibesine sahip bulunmaktadır. 2013’te sektörde kampanyaların yine canlı bir şekilde devam etmesi beklenmekle birlikte; kar marjlarının çok sınırlı olduğu markalı konutlarda fiyat açısından bir düşüş söz konusu olmayacaktır” şeklinde konuştu.  

Yıllık 650 bin konut ihtiyacı var

Türkiye’de yıllık ortalama 600-650 bin konut ihtiyacının olduğunu söyleyen Gökkaya, konut alanındaki reel ihtiyacın piyasadaki talep miktarı ile örtüşmediğini belirtti. Yıllar itibari ile 350-400 bin adet konut üretildiğini ifade eden Gökkaya, “GYODER’in 2023 Vizyonunda Gayrimenkul Sektörü Raporu’nda da belirtildiği gibi; Türkiye’de demografik gelişimine ve deprem riskine paralel yıllık konut ihtiyacı; yaklaşık 600-650 bin adettir. Bu rakam, tamamen basit aritmetikle hesaplanan, matematiksel bir gerçekliğe sahiptir. Ancak, deprem riski gibi hayati bir gerçekliğe karşın, konut alanındaki reel ihtiyaç – piyasadaki talep miktarı ile örtüşmemekte yıllar itibari ile 350 -400 bin bin adet civarında gerçekleşmektedir. Buna yol açan en önemli etkenleri; ‘arazi maliyetlerinin konut fiyatlarına çok büyük boyutlu etkisi’, ‘ülkemizdeki tasarruf oranlarının oldukça düşük olması’, ‘konut kredi kullanılabilirliğinin belirli gelir gruplarıyla sınırlı kalması’ başta olmak üzere, birçok unsurla açıklayabiliriz” şeklinde konuştu.

Şengül KIRMIZITAŞ/Emlakkulisi.com