Çatalca ve Silivri'deki arazi fiyatları kriz dinlemiyor!

İstanbul'un merkezi semtlerine özel 1-2 saat mesafede, çiftlik evi veya doğayla başbaşa kır evinde yaşamak isteyenler Çatalca ve Silivri'nin köylerinde arazilere ilgi gösteriyor

Çatalca ve Silivri'nin bazı köylerinde 3-4 yıl önce dönümü 2-3 bin lira olan arazilerin şu anki fiyatı 10-20 bin lira ve üzerine çıktı. 1.5 yıl önce, yani krizin derinleşmesinden 1 yıl önce Çatalca'da dönümü 4 bin liradan arazi bulunabiliyordu, şimdi en ucuz araziler 6-8 bin liradan başlıyor.

Nüfusu 15 milyon sınırına dayanan İstanbul'da özellikle büyük Marmara Depremi'nden sonra yeni konut bölgeleri ortaya çıkarken, şehir merkezine 1 saat mesafedeki bölgelerde çiftlik evi ve kır evi yapımına uygun tarla talebi de hızla artıyor. İstanbul'un kargaşasından bunalan "ortanın üstü" ve üst gelir grubundaki kesim ile ikinci veya üçüncü eve sahip olma planı yapanlar, doğayla başbaşa kalabilecekleri köylere yöneldi. İşte Çatalca, bu tür bir yaşam hayal edenlerin adresi haline geldi. İlçe, çiftlik evi veya villa sahibi olmak isteyen kesimler için birçok alternatif sunabilecek arazilere sahip. Silivri'de ise TEM'in kuzeyindeki bazı köylerde bile uzaktan deniz manzarası ve göl manzarasına sahip olma avantajı var. Doğa manzarası sunan köylerde tarla ve çiftlik arazisi talebi, krize rağmen azalmazken tarla-arazi satışında uzmanlaşan emlak ofisleri bu kış aylarında çok yoğun çalıştı. Bir ay içinde 40 arazi satışı yapan bile çıkmış...

Silivri'de hangi köyler gözde?

Çiftlik evinde yaşama, doğayla başbaşa arazilere kır evi kurma hayali; Çatalca ve Silivri'de arazi fiyatlarının imarlı arsa fiyatlarıyla yarışmasına neden oluyor. Yeni imar planlarında da öne çıkan Silivri'de; Ortaköy, Fenerköy, Bekirli, Kadıköy, Kurfallı, Akalan, Sinekli, Çayırdere, Seymen, Alipaşa, Kavaklı, Çanta ve Değirmenköy'ye talep var. Çatalca'da ise yıldızı parlamaya aday birçok köy var. Silivri ve Çatalca'da, dönümü 6 bin liradan başlayan çiftlik arazileri almanın mümkün olduğu belirtiliyor. Silivri'de arazi avına çıkanların uğrak köylerinden Akören, Gazitepe, Kurfallı'da çiftlik evlerine müsait geniş araziler mevcut. Ayrıca Kadıköy, Ortaköy, Kavaklı, Bekirli, Fenerköy'de yoğun hareket var.

Havalimanı  beklentisi artırdı

Bu hareketliliği sağlayan unsurlardan biri, özellikle TEM'in kuzeyinde kalan köylerde halen bozulmamış doğa içinde ev sahibi olmanın mümkün olması... Bunun yanında, yeni imar planları ile bölgeye havalimanı yapılacağının açıklanması, Silivri Cezaevi, iki ayrı üniversite yerinin planlarda gösterilmesi yatırım kararlarında etkili oluyor. Üçüncü köprü yol bağlantıları bile netleşmeden yerel seçim öncesinde havalimanının yerinin belirlenmesi, Silivri'nin köylerine olan talebin artmasında etkili oldu. Yeni çevre imar planında havalimanı için Silivri'nin öne çıkması Bekirli, Akören, Kadıköy, Gazitepe, Kavaklı, Fenerköy'deki arazilerin fiyatını yükseltici bir etki yarattı. B köylerden Akören'de halen arazi fiyatları metrekaresi 9-16 lira arasında. Yani, bu köyde dönümü 9 ila 16 bin lira aralığında arazi bulmak mümkün. Kadıköy'de ise arazilerin metrekare fiyatları 20-30 lira arasında.

Fenerköy krize rağmen ışık saçıyor

Bunun dışında Seymen, Büyükkılıçlı ve Fenerköy'e yoğun rağbet var. Fenerköy'de fiyatların krize rağmen yükseldiği ifade ediliyor. Köyde, malikaneler, çiftlik evleri peşpeşe yapılıyor. Fenerköy'de arazilerin metrekaresine 40-60 lira isteniyor. Büyükkılıçlı ve Seymen'deki arazilerin fiyatı ise Fenerköy'e göre daha ekonomik. Seymen'deki arazilerin dönümü, 12-20 bin lira arasında değişiyor. Çanta ise denize daha yakın olduğu için ilgi görüyor. Çanta Köy ise lojistik sektörü için de geniş araziler sunuyor. Değirmenköy'ün de bir bölümü sanayi ve lojistik firmalarının çekim alanına girmiş durumda. Değirmenköy'e Teknopark planlaması da yapılıyor. Yolçatı ise TEM'i Silivri Cezaevi'ne bağlayan kavşağın bitişiğinde yer alıyor, bu bile köyün ilgi görmesinde etkili oldu...

Yüzde 5 imarlı  tarlaya ilgi var

Alipaşa ise rağbet gören bir bölge haline gelirken, sanayi arsaları için de tercih ediliyor. Selimpaşa-Kavaklı ise TEM ile E-5'in arasında yer alıyor, bu nedenle değerlendi. Çoğunlukla yüzde 5 imarı olan Kavaklı'da, köy çekirdeğinin içinde kalan yerlerde imar yüzde 50'ye kadar çıkabiliyor. Selimpaşa'da ise konut bölgesinde yer alan arsaların metrekaresi 100-200 lira aralığında. Ortaköy, villa ve çiftlik arazileri ile öne çıkıyor. Burada arazilerin metrekare fiyatı 20-30 lira düzelinde. Ortaköy ve Kadıköy'de tarla vasıflı yerlerin metrekaresine bile, lokasyonuna göre 60 lira istenebiliyor. Sadece villa yapma değil, geniş bir bahçeye sahip olma hayali kuranlar, öncelikle 2 bin metrekare ve üzeri tarlalara (yüzde 5 imarlı) ilgi gösteriyor. Yüzde 5 imarlı, 2 dönümlük bir tarlaya 100 metrekare inşaat yapılabiliyor.

Tarlalar 'beklenti'yle değerlenir

Çatalca ve Silivri'nin köylerinde arazi-villa işlemlerinde yoğunlaşan RE/MAX Erguvan'ın Brokeri Engin Eren, "Villa, çiftlik evi veya küçük bir kır evi yapmak isteyenler öncelikle tarlaya yöneliyor. Bunun yanında, yatırımcı tabir ettiğimiz kesimin de ilgisi çok büyük. Yatırımcı kesim, zaman zaman uzun vadeli yatırım yapıyor. Dönümünü 3-4 yıl önce birkaç bin liraya aldıkları yerler öyle değer kazandı ki, şimdi dönümü 40-50 bin liraya kadar geliyor" diyor.

Bu noktada ofis olarak işlemlerinin yüzde 95'ini tarla alım-satımında, yüzde 5'ini imarlı arsa alım satımından gerçekleştirdiklerini aktaran Engin Eren "Tarlada bilinmeyen çok. Yani, bugün asfalta cepheli bir tarla alırsınız ve sadece tarla imarı vardır. Ancak imar değişebilir, yeni yerleşim alanları açılabilir... Birçok değişkenleri taşıyan bir durum, o yüzden rağbet tarlaya" şeklinde bilgi veriyor.

Köy köy gezen arazi avcıları

Arazi yatırımcılarının çalışma sistemleri çok ilginç... Köy köy gezen bazı arazi yatırımcıları, dönümünü 20 bin liradan aldıkları tarlaları kısa süre içinde çok iyi karla satışa çıkarabiliyor. Bu noktada, "Bana 20 bin TL ver, sen kaça satarsan sat" diyen köylüler de, arazi yatırımcıları ve fırsatçıların ekmeğine yağ sürüyor. Engin Eren, "Emlakçılar içinde de bu şekilde çalışanlar malesef çıkıyor. Fakat, kurumsal bir emlak firmasının aldığı yüzde 3 komisyonun ötesinde fırsatçılık yapmaması gerekir. Yatırım yapmayı düşünen küçük yatırımcılar bu noktaya dikkat etsin" ifadelerini kullanıyor.

2 dönüm tarla 25 bin TL'ye

Köylerde, "köy çekirdeği" olarak tabir edilen ve yüzde 15-50 aralığında imarı bulunan arsaların da talep gördüğünü bildiren Engin Eren, "Bazı köylerde, köy çekirdeği içinde olmasa bile, imarı yüksek arsalar çıkıyor. Arsa imarlı yerleri 30-35 bin liradan başlayan fiyatlara almak mümkün olabilir. İmarlı arsaya nazaran, tarlalar daha ekonomik bir ürün, metrekaresi 6 liradan başlar" diyor. Metrekaresi 6 liradan başlayan arazilerin Çatalca-Karacaköy'de bulunabileceğini aktaran Engin Eren, "Metrekaresi 6 liraya, ancak geniş arazileri alabilirsiniz. Büyüklük arttıkça metrekare fiyatı düşer. Karacaköy'de metrekaresi 6 liraya tarla bulabilirsiniz ancak 2 bin metrekarelik bir tarlayı da ancak 25 bin liraya alabilirsiniz. Bu 2 dönüm tarlaya da 100 metrekarelik kır evi yapmak mümkün olur" şeklinde açıklamada bulunuyor.

Arazi büyür, birim fiyat ucuzlar

Tarlalarda yüzde 5 imar olduğunu, ancak tarla vasıflı bir araziye maksimum 250 metrekarelik inşaat alanına sahip ev yapılabileceğini bildiren Engin Eren, söylerine şöyle devam ediyor: r:

"Kadastral yol geçen tarlada, yüzde 5 imar hakkı vardır. Yüzde 5 imara sahip 2 dönüm tarlaya 100 metrekare, 5 dönüm tarlaya 250 metrekare ev yapabilirsiniz. Ancak, yüzde 5 imarlı olmasına rağmen 6 dönüm bir tarlaya, 300 metrekare inşaat yapamazsınız. Bu sınırı aşmak isteyen de çıkabilir, mesela 400 metrekare tarla alır ancak bunun üzerine bilinçsizce ve eksik bilgilendirmeye kanarak 100-150 metrekare ev yapabileceğini sanır. Tarla vasfındaki tüm arazilerde aynı kural geçerli. Fiyatları oluşturan unsurlar; arazinin yolunun olup olmaması (kadastral yolunun olup olmaması), asfalta cepheli olup olmaması, metrekare büyüklüğüdür. 2 bin metrekare tarlada metrekare fiyatı pahalıdır, 5 bin metrekarede düşük. Arazide ana prensip bu: Metrekare yükseldikçe birim fiyat düşer."

Seçim sonrası  hareket arttı

Şilivri ve Çatalca'da yerel seçimlerin ardından arazi talebinin hızlandığına işaret ediliyor.  Bunun nedeni iki konuya bağlanıyor: Birincisi beklentinin bitmesi... Seçim belirsizliği azaldığı için yatırımcılar ve alım talebini erteleyenler harekete geçmiş... İkinci nokta ise Silivri ve Çatalca'da 1/25 bin'lik planların yeniden yapılması. Bu çalışmalardan dolayı imarlar özellikle Çatalca'da, 2 mahalle (Ferhatpaşa ve Kaleiçi) hariç kapalı kaldı. Bu durum, insanların ekonomik arazi alma dürtüsünü artırdı. İmar planları hayata geçince bu fiyatlardan tarla ve arsa bulamayacağını düşünenler talep yaratmış...

Çatalca'nın köylerinde arazi alanlar iyi kazandı

Çatalca'da yaklaşık 2 yıl önce dönümü 3-4 bin liraya arazi bulunabilirken, krize rağmen şu an minimum dönüm fiyatı 6 bin liraya kadar çıkmış durumda. Çatalca'da, gözde köylerde tarla vasıflı, yüzde 5 imarlı arazilerin dönüm fiyatları, yerine göre 50 liranın üzerine çıkabiliyor. Çatalca'nın köylerinden Kabakça'da, tarla vasfında olup önceden yüzde 5 imarı olan yerlerin metrekare birim fiyatı 25-40 lira aralığında. İnceğiz'de, 16-26 lira, Ovayenice'de 16-25 lira, Çakıl'da 16-25 lira ve Elbasan'da ise 16-22 lira aralığında değişiyor. Çatalca'nın mahallesi statüsündeki İzzettin Köyü'nde tarlaların metrekaresi 20-30 lira arasında değişirken, Çatalca'dan yeni ilçe olan Arnavutköy'e geçen Nakkaş Köyü'nde metrekare fiyatları 12 ila 25 lira aralığında değişiyor. Kızılcaali'de metrekare fiyatı 12-25 lira, Yeşilbayır'da 20-30 lira, Kestanelik'te 20-30 lira arası... Gökçeali de değerli köylerden biri... 25-30 lira metrekare fiyatına sahip arazilerin yanında, bazı lokasyonlarda imarlı arsalar da var. Subaşı'nda arazilerin metrekare birim fiyatı 20-25 lira. Yeni nazım imar planları çıkan Örencik, en ucuz fiyatlara sahip köylerden biriydi. Yeni nazım imar planının çıkması ile Örencik'te arazi fiyatları arttı. Krize rağmen 4 liradan 8-10 lira aralığına gelen fiyatlar, nazım imar planı da çıkınca 8-12 lira seviyesine ulaştı. Kalfaköy'deki arazileri metrekaresini 10-15 liradan, Çanakça'da 20-25 liradan almak mümkün. Çanakça'da tarlalar çok küçük parselasyona sahip. Bu yüzden küçük ölçekli tarlalar bile çok yüksek fiyattan satılığa çıkarılıyor. Dağyenice'de metrekare fiyatı 10-15 lira, Çiftlikköy'de (yüzde 80'i yüzde 10 imarlı olduğu için) 20-25 lira, Belgratköy'de 6-10 lira. Karacaköy'de ise yüzde 10 imarlı arsaların metrekaresi 20-25 lira, yüzde 5 imarlı tarlaların metrekare birim fiyatı 6-10 lira aralığında. Seçimden önce belde belediyesi olan ve geleceğin yıldız adayı olarak gösterilen Binkılıç Mahallesi'nde, "üçüncü köprü yol bağlantısı" beklentisi var. Bu beklentinin gerçeğe dönüşmesinin, fiyatları uçuracağı ileri sürülüyor. Tarla vasıflı yerlerin metrekaresi Binkılıç'ta 10-15 lira. Binkılıç, en büyük satılabilir arazi parçasına sahip mahalle olarak da öne çıkıyor.

Çiftlik arazisi alırken bunlara dikkat edin!

Çatalca'da İSKİ'nin belirlediği koruma bantlarına giren bölgelerde imar izni yok.
Köylerde, koruma bandı dışındaki bölgelerin potansiyeli bulunuyor.
Tarlalarda; 20 dönümün altında parselasyon yapılamıyor.
Yeriniz 100 dönüm ise ve yolu varsa 20'şerden 5 parçaya bölebilirsiniz.
20 dönümün altında parselasyon imkanı, toprak bütünlüğü itibariyle 9.2.2007'den itibaren kaldırıldı. Eskiden ifrazı yapılmış olanlar bu işten faydalandı.
20 bin metrekarenin altındaki tarla vasıflı yerlerde satış tekniği üçe ayrılır: Birincisi; herkes birbirine satabilir, yani hissedarlar birbirine satabilir. İkincisi; hissedarlar aynı anda tamamını satabilir. Üçüncüsü; izale-i şuyu denilen mahkeme yoluyla satış yapılabilir.
20 bin metrekarenin altındaki yerlerde de hisse satışı adı altında işlem yapılmak isteniyor; bu ancak kişilerin kendi aralarında satış vaadi sözleşmesi ile mümkün ve yasal bir dayanağı yok.
Diğer önemli konu; 20 bin metrekarelik yerlerde hisse satılamama yasağı arsalar için geçerli değil: Arsalarda hisse satışında engel yok.
İmarın içindeyse, arsa vasfını aldığı için satışına engel yok. Birçok arsa ortağı, bu konuda yerini satabileceğini bilmiyor. 'Tapum tarla görünüyor' diye düşünüp, satamayacağını sanıyor.
İmarı oluşmuş ve tescillenmiş arsalarda hisse satışında hiçbir engel yok. 

Köylünün büyük umudu: 2B

Yıllardır büyük tartışma konusu olan 2B'de yasanın çıkması ile bu tip araziler bulunan köylerde, köylüler de beklenti içine girdi. CHP'nin Anayasa Mahkemesi'ne itirazı var ancak, Hazine imar çalışmalarını sürdürüyor, hatta birçok yerde bitirmiş. Kadastral hizmetler verilip arazilerin kimin adına kaydedileceğine ilişkin planlar yapılıyor. Çatalca'da 2B vasıflı arazi oranı çok yüksek. Birçok köyde köylüler, 2B yasasının hayata geçmesini bekliyor. Büyük umut besleyen köylülerin yüzü; ekonomik durgunluk ve imarların açılmamış olması sonrası; 2B ile gülecek. Köylüler; yıllardır kullandıkları 2B arazilerini yasal olarak sahiplenecek; üzerinde tasarruf hakkına sahip olacak. Çatalca'nın toplam yüzölçümünün dörtte biri 2B statüsünde arazilerden oluşuyor. Silivri'de bu oran daha düşük.
Okhan Şentürk/Ekonomist