Değerli konut vergisi nasıl hesaplanıyor?

Avukat Ömer Çebi, Emlakkulisi.com okurları için 'Değerli konut vergisi uygulama genel tebliği hakkında değerleme - 2021' başlıklı yazısını kaleme aldı. İşte Çebi’nin o yazısı…

2020'de uygulaması 1 yıl ertelenen Değerli Konut Vergisi için tebliğ Resmi Gazete'de 15.01.2021 tarihinde yayımlandı. Değeri (2021 yılı için) 5 milyon 250 bin TL'den fazla olan konutlar için uygulanacak vergilendirme sistemi, muaflık durumu, vergi oranları ve uygulama çerçevesi yayımlanan tebliğ esas alınarak Çebi Hukuk ve Danışmanlık tarafından özetlenmiştir.

-Vergilendirmeye tabi gayrimenkuller, Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği madde 2'de belirlenmiştir. İlgili düzenlemeye göre mesken nitelikli taşınmaz mallar vergilendirmenin konusunu oluşturmakta iken; arsa, arazi ve işyerleri vergilendirmenin dışında kalmaktadır.

Verginin konusu, vergi değeri ve mesken nitelikli taşınmaz kavramı

MADDE 2 – (1) Türkiye sınırları içinde bulunan ve bina vergi değeri 1319 sayılı Kanunun 42 nci maddesinde yer alan tutarı aşan mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinin konusunu teşkil etmektedir.
(2) Değerli konut vergisi uygulamasında "mesken nitelikli taşınmaz" kavramı, mesken niteliğini haiz binalar ile birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda her bir bağımsız bölümü ifade eder. Her bir bağımsız bölüm vergilendirme açısından ayrı ayrı değerlendirilir.

-Değerli konut vergisi mükellefleri Tebliğ'in 3. maddesinde belirtilmiştir. Buna göre mesken nitelikli taşınmaza malik olanlar, intifa hakkı sahipleri ve bunlar mevcut değilse gayrimenkule malik gibi tasarruf edenler mükellef olarak kabul edilmiştir. Ayrıca gayrimenkule paylı (hisseli) olarak sahip olan kimseler payları oranında mükellef olacak; elbirliği ile malik olanlar ise verginin tümünden müteselsilen (birlikte) sorumlu tutulacaklardır.

-Vergi yükümlülüğü ne zaman başlayacak? Vergi yükümlülüğü (mükellefiyet) ise mesken nitelikli taşınmazın bina vergi değerinin 1319 sayılı Kanunun 42 nci maddesinde belirtilen tutarı aştığı tarihi (2021 yılı için 5.250.000.-TL) takip eden yıldan itibaren başlayacaktır. Bina vergi değerinin belirtilen tutarın altında kalması halinde bu husus mükellef tarafından vergi dairesine bildirilerek beyanname verme zorunluluğundan muaf olunacaktır. Bina vergi değerinin, vergilendirmeye esas parasal sınırın altında kalması halinde bu durum mükellef tarafından tevsik edici belgeler ile birlikte ilgili vergi dairesine bildirilecek ve bu durumda ilgili yıla ilişkin beyanname verilmeyecektir.

Mükellef, mükellefiyetin başlaması ve bitmesi

MADDE 3 – (1) Değerli konut vergisinin mükellefi, mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenlerdir. (…)
(4) Bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükellef olurlar. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumludurlar.
(5) Değerli konut vergisi mükellefiyeti;
a) Mesken nitelikli taşınmazın bina vergi değerinin 1319 sayılı Kanunun 42 nci maddesinde belirtilen tutarı aştığı tarihi, takip eden yıldan itibaren başlar. (...)
(8) Değerli konut vergisine tabi olan mesken nitelikli taşınmazların daha sonraki yıllarda bina vergi değerinin, beyannamenin verileceği yılda geçerli 1319 sayılı Kanunun 42 nci maddesinde yer alan tutarın altında kalması halinde, bu durum mükellef tarafından tevsik edici belgeler ile birlikte ilgili vergi dairesine bildirilir ve bu durumda ilgili yıla ilişkin beyanname verilmez.

-Değerli konut vergisinden muaf tutulanlar Tebliğ'in 4. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre değeri parasal sınırın üstünde olsa dahi mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar vergilendirmeden muaf tutulacaktır. Ayrıca birden fazla mesken niteliğinde taşınmazı bulunanlardan ise taşınmazların tümünün değeri vergilendirmeye tabi parasal sınırın üzerinde olsa dahi en düşük değerli taşınmaz bakımından yine vergilendirmeden muaf tutulacaklardır. Ayrıca kişiler tek meskene hisseli olarak sahip olmaları halinde dahi hisselerine ait kısım için muafiyet hükmünden faydanalabileceklerdir. 
 
-Ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşa edilen taşınmazlar; satışı gerçekleşmediği, devir yahut temlik edilmediği, kiraya verilmediği ve sair surette  kullanılmadığı sürece muafiyet hükmünden yararlanabileceklerdir.

Muaflıklar

MADDE 4-  2) Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanların bu taşınmazı ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların değerli konut vergisinin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) için değerli konut vergisi muafiyeti uygulanır. Muafiyet, bu kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım için de uygulanır.
(2.1) Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunan mükellefler, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazını, bu Tebliğ ekinde yer alan (Ek 2A) “Birden Fazla Meskeni Olanların, Muafiyet Uygulanacak En Düşük Değerli Tek Meskenlerine (İntifa Hakkına Sahip Olunan Dahil) İlişkin Bildirim” ile beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine bildirmeleri gerekmektedir.(...)
(4) Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar ilk satışa, devir ve temlike konu edilmediği sürece vergiden muaftır. Bu muafiyet hükmü arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar için de uygulanır. Söz konusu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması durumunda muafiyetten yararlanılması mümkün değildir.

-Değerli konut vergisi statüsüne dahil olabilecek parasal sınırın üzerinde olan mesken nitelikli taşınmazların hangi değer dilimlerinde ne kadar vergiye tabi tutulacağı hususu Tebliğ'in 5. Maddesinde düzenlenen bir başka meseledir. Buna göre (2021 yılı için) mesken nitelikli taşınmazın değerine göre ödenecek vergi miktarı/oranı aşağıdaki gibidir:

5.250.000 TL ile 7.875.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil) 5.250.000 TL’yi aşan kısmı için  (Binde 3)

10.500.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 7.875.000 TL’si için 7.875 TL, fazlası             için (Binde 6)

10.500.000 TL’den fazla olanlar 10.500.000 TL’si için 23.625 TL, fazlası için (Binde 10)

-Düzenlemeyi daha iyi anlayabilmek için bahsettiklerimizin yanı sıra yayımlanan Tebliğ'de verilen örneklere bakmak faydalı olacaktır;

Mükellef (E)’nin mesken nitelikli 3 adet taşınmazı bulunmaktadır. Bu taşınmazlardan, birinci taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 4.900.000 TL, ikinci taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 6.000.000 TL, üçüncü taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 6.500.000 TL’dir.

Mükellef (E)’ye ait mesken nitelikli birinci taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 1319 sayılı Kanunun 42 nci maddesinde belirtilen değeri aşmadığından verginin konusuna girmemekte, mükellef (E)’nin ikinci ve üçüncü taşınmazları söz konusu değeri aştığı için verginin konusuna girmektedir. Dolayısıyla, mükellef (E)’nin mükellefiyeti takip eden yıl olan 2021 yılı başından itibaren başlayacaktır. Ancak, mükellefin değerli konut vergisinin konusuna giren birden fazla mesken nitelikli taşınmazı olduğu için söz konusu taşınmazlardan bina vergi değeri en düşük olan taşınmaz, 1319 sayılı Kanunun 46 ncı maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi gereği vergiden muaf olup mükellef tarafından (Ek 2A) ile bildirimde bulunulacaktır.

Söz konusu taşınmazların bina vergi değerlerinin, 2021 yılı için sırasıyla 5.145.000 TL, 6.300.000 TL, 6.825.000 TL olduğunu varsayalım;

(Yeniden değerleme oranının yarısı oranında güncellendiği ve yeniden değerleme oranının 2020 yılı için %10 olarak tespit edildiği varsayılmıştır.)

Buna göre, mükellef (E)’nin, 2021 yılının Şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar beyan edip Şubat ve Ağustos ayları sonuna kadar iki eşit taksit halinde ödeyeceği değerli konut vergisi aşağıda belirtildiği şekilde hesaplanacaktır.
 
Birinci meskenin bina vergi değeri (2021 yılı değeri)     5.145.000 TL

Birinci mesken için ödenecek vergi tutarı     Vergi ve bildirime tabi değil

İkinci meskenin bina vergi değeri (2021 yılı değeri)                6.300.000 TL

İkinci mesken için ödenecek vergi tutarı     Muaf ve bildirime tabi (Ek 2A)

Üçüncü meskenin bina vergi değeri (2021 yılı değeri)       6.825.000 TL

Üçüncü mesken için uygulanacak değerli konut vergisi oranı    ‰3

Üçüncü mesken için ödenecek vergi tutarı     [(6.825.000-5.250.000)*‰3]=4.725 TL

Değerli konut vergisi ödemeleri başlıyor!

Değerli konut vergisi ile ilgili bilinenler ve merak edilenler!