Durgunluk tarafları karşı karşıya getirdi
Birbirlerini haksız rekabet ve pahalıya konut satmakla eleştiren inşaat firmalarıyla, TOKİ ve Kiptaş arasındaki polemiğe bankacılar da katıldı. Konut fiyatları mı yüksek kredi faizleri mi?
Konut fiyatlarının şiştiğini söyleyen bazı bankacılara göre inşaat firmaları yüksek kar marjıyla çalışıyor. İnşaat şirketleri ise yüksek kredi faizlerinden şikayetçi...
Dar gelirlilerin dört gözle beklediği mortgage yasası çıkalı aylar oldu. Yasa çıkmasına çıktı ama yıllardır kira öder gibi ev alma hayali kuranlar için pek değişen bir şey yok. İnşaat firmalarının mevcut konut projelerindeki fiyatlar bu kesim için ateş pahası. Zaten projelerin çoğunluğu üst gelir grubuna yönelik. TOKİ ve Kiptaş'ın yaptığı sınırlı sayıdaki konut projeleri ise talebe cevap vermiyor. Aylık geliri bin 500- 2 bin YTL olanlar için aylık yüzde 1.28-1,48 aralığındaki konut kredisi faiz oranlarıyla ev sahibi olmak ise neredeyse imkansız.
İnşaat firmalarıyla TOKİ ve Kiptaş arasındaki polemik malum. İnşaat firmaları TOKİ ve Kiptaş'ın devletin arsalarını kullanarak bedava fiyata konut yaptığı için haksız rekabete sebep olduğunu söylüyor. Kiptaş ve TOKİ cephesinde ise inşaat firmalarının yüksek kar marjlarıyla çalıştığını, konut fiyatlarının şiştiğini uzun zamandır dile getiriyor. İş Bankası Genel Müdürü Ersin Özince, geçen haftalarda bir gazeteye yaptığı açıklamada, "Dar gelirlilerin konut sahibi olamamasının asıl nedeni yüksek konut fiyatları. Konut kredisi faiz artışı değil. Konut kredilerinin faizinin her zaman düşük olduğunu öne sürdüm. Konut kredilerinde faiz inişi beklemeyin" şeklindeki açıklamasıyla bankacılar da polemiğe girmiş oldu. Biz de bunun üzerine bu konuyu masaya yatıralım istedik. İşte bankacılar ve inşaatçılar cephesinin konu hakkındaki görüşleri...
Vatandaş jakuzili ev istemiyor
İstanbul Umum Emlak Komisyoncular Odası Başkan Yardımcısı Nizamettin Aşa, konut fiyatlarının aşırı derecede şiştiğini belirtiyor. Mevcut konut projelerinin hiçbirinin ihtiyaç sahiplerinin talep ettiği konutlar olmadığı söyleyen Aşa, şöyle devam ediyor: "Genelde üst gelir grubuna yönelik, yüzme havuzu, saunası olan rezidans ve villalar yapılıyor. Bunlar gerçek anlamda konut ihtiyacı olan kesimin talep ettiği konutlar değil. Belli bir zümreye hitap eden inşaatlar. Vatandaş, havuzu, jakuzisi olan evler yerine başını sokacağı ev istiyor. Yanlış inşaat politikaları yüzünden İstanbul talep görmeyen inşaat projelerinin yer aldığı şantiye durumda"
Müteahhitlerin satamadıkları konutlar yüzünden zor durumda olduğunu söyleyen Aşa, talebin azalmasından dolayı 200 bin YTL'ye satılan konutların pazarlıkla 160 bin YTL'ye kadar düştüğü, inşaat firmaların ellerindeki konutları promosyonlarla satma yoluna gittiklerini vurguluyor. Aşa, inşaat firmaların önümüzdeki yıl "konut fiyatları zamlanacak" sözlerine ise, "2008'in ilk 6 ayına kadar fiyatların düşeceğine inanmıyorum. İnşaat firmaları halihazırda ellerindeki satamıyorlar. Alıcı kapıda kuyruğa mı girmiş? Neyin zammıdır bu?" şeklinde cevap veriyor.
Kiptaş'ın son dönemlerde dar gelirliler için sosyal konuttan çok lüks konut yapımına yöneldiğini söyleyen Aşa, "Kiptaş'ın görevi arsa ve sosyal konut üretmek. Oysa Kiptaş tüccar zihniyetiyle hareket ediyor. Pendik-Dragos'ta 1 milyon YTL konut yapıp satıyor" diyor. Aşa, "Kiptaş'ın sosyal konut projelerine kaynak oluşturmak için lüks konut yaptığı" şeklindeki görüş hakkında ise "Robin Hood'luk yapmaya gerek yok. Kiptaş'ın görevi dar gelirliye konut yapmak" diyor.
Aşa, "Bankacılar istese de ellerini taşın altına sokamazlar. Çünkü yapacakları bir şey yok. Üç aylık vadeyle mevduat topluyorlar. Ya da yurtdışından gelen azami 5 yıllık sendikasyon kredileriyle tüketici kredisi temin ediyorlar. Bu durumda vatandaşa uzun vadede ve düşük faizle kredi vermesi mümkün değil."
Özveride bulunan biziz...
Reel faizlere göre konut kredisi faiz oranlarının şu an oldukça düşük olduğunu söyleyen Denizbank Konut Finansman Bölüm Müdürü Barış Yılmazkaya ise "Konut kredisi faiz oranları ciddi anlamda düşük. 2005'te yüzde 1'leri gören bir piyasa vardı. Bu nedenle insanlara bu faiz oranları yüksek geliyor. Bu oranları yeniden yakalamak beklentisine giriyorlar. Bankacılar şu an zaten karlarından feragat etmiş durumdalar. Tüketici kredilerine baktığımızda konut kredileri aralarında en düşük" diyor.
Konut kredisi faiz oranlarının ya da ev fiyatlarının düşmesinin tek başına yeterli olmadığını söyleyen Yılmazkaya'a göre talebin artması gelir seviyesinin artmasına da bağlı. Yılmazkaya, yıl sonuna kadar konut kredisi faiz oranlarının yüzde 1.25 seviyelerinde olacağını tahmin ediyor. Mortgage sisteminin oturmasının 2008'in ortasını bulacağını söyleyen Yılmazkaya, konut fiyatlarındaki köpüğün ortadan kalkarak gerçek değerlerin oluşacağını düşünüyor.
Yılmazkaya, bazı yerlerde konut fiyatlarının şiştiği belirtiyor. Yılmazkaya, ev fiyatlarının yükselmesinde özellikle büyük kentlerdeki arsa maliyetlerinin etkili olduğunu, inşaat firmalarının konutların gerçek değerlerini hesaba katmadan kafalarına göre zam yaptığını söylüyor. Yılmaz, "Konut kredisi faiz oranlarının düşmesi ve inşaatçıların da kar marjlarından feragat etmeleri durumda dar gelirlilerin konut projelerine talebi artacak" diyor.
Maliyetlerin yüzde 60'ı arsadan
Özel sektördeki inşaat firmalarının alt gelir grubuna konut yapmasının çok zor olduğunu belirten Ağaoğlu İnşaat Yönetim Kurulu Ali Ağaoğlu, "İstanbul'da konut maliyetlerinin yüzde 50-60'ı arsaya gidiyor. Bazı yerlerde bu yüzde 70'lere çıkabiliyor. Arazinin müteahhite bir maliyeti var. Bunun üzerine karı koymak zorunda" diyor. "Eğer alt gelir grubu daire alamıyorsa, bu inşaat firmalarının fedakarlık yapmasıyla olacak bir şey değil" diyen Ağaoğlu'na göre bunun için alım gücünün yükselmesi gerekiyor. Ağaoğlu, inşaatçıların yüksek kar marjıyla çalıştığı görüşüne de kesinlikle katılmıyor. "Şu an ortalama yüzde 20 kar marjıyla çalışıyorlar" diyor.
Konut kredisi faiz oranlarının bu haliyle düşük olduğunu belirten Ağaoğlu "Talebin daha çok olduğu yüzde 1'lerin altına düşmesi daha sağlıklı ama ben ancak bunun 2008'in ikinci yarısından itibaren olacağını düşünüyorum" İnşaat maliyetleri artmasına rağmen inşaatçıların bunu maliyetlere yansıtmadığını ve karlılıklarından feragat ettiğini söyleyen Ağaoğlu "Önümüzdeki yıldan itibaren inşaat firmaların maliyetleri fiyatlara yansıtacak. Gelecek yıl konut fiyatlarında ortalama yüzde 20 zam olacak" diyor.
Şekerbank Bireysel Bankacılık Genel Müdür Yardımcısı Abdurrahman Özciğer, en düşük faiz oranlarının konut kredisinde oluştuğunu ve bankalar arasındaki rekabetten dolayı sıfıra yaklaşan kar marjıyla konut kredisi faiz oranlarının belirlendiğini savunuyor.
Özciğer, piyasa faiz oranları ve fonlama maliyetinin yüksek olmasından dolayı faizlerin yüzde 1'in altına düşmesinin mümkün olmadığı belirtiyor. Özciğer, önümüzdeki yıl faiz oranlarının yüzde 1-1.50 aralığında olacağını, 2009'dan itibaren ise mortgage'ın gerçek anlamda uygulanacağını düşünüyor.
Faizlerin düşmesi çare değil
Konut kredisi faiz oranlarının mevcut makro ekonomik verilere göre incelendiğinde "çok makul" seviyede olduğunu söyleyen Durbakayım, "Ama bu oranın orta ve alt gelir grubu için uygun olduğunu söyleyemeyiz. Çünkü söz konusu gelir grubunun sahip olduğu gelir ve geri ödeme koşulları dikkate alındığında, mevcut oranların binde 5'in de altında olması gerekir" diyor.
Durbakayım, konut kredisi faiz oranlarının yüzde 1'lerin altına düşmesinin çare olmayacağını da düşünüyor. ABD'de yaşanan mortgage krizini örnek gösteren Durbakayım, "ABD'de de gelir seviyesi çok düşük olan kesime verilen ve binde 5 seviyesinin altında bulunan faiz oranlarında bile, kredi dönüşleri sağlıklı olmadı. Kaldı ki, Türkiye gibi gerçek gelir seviyesi halen çok düşük olan ülkelerde faiz oranlarının yüzde 1'in altına düşmesi hiçbir anlam ifade etmeyecektir. Halen konut ihtiyacının büyük kısmına karşılık gelen alt gelir gurubu mevcut oranlardan yararlanamayacaktır."
"Çok kâr etmiyoruz"
"İnşaatçılar son yıllarda konut fiyatlarındaki artışı iyi değerlendirdiler, bunda talebin yoğun olmasının büyük etkisi var" diyen İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, son dönemlerde konut piyasasının durgun olmasından dolayı zor duruma düştüğünü anlatıyor.
İnan, özellikle teslim edilmemiş konutlarda ucuza satıştan dolayı ciddi sorunlar yaşanabileceğine dikkat çekiyor. Konut satış rakamlarının yaklaşık üçte bir arsa maliyeti, üçte bir inşaat, üçte biri kardan oluştuğunu söyleyen İnan, "İnşaat aşaması uzun sürdüğü için kar başlangıçta yüksek de gözükse, zaman içinde eriyor" diye konuşuyor.
İnan, önümüzdeki yıl bazı merkezi bölgelerde 2005'teki gibi olmasa da konut fiyatlarında kısmi yükselmeler yaşanacağını söylüyor.
KEZBAN GEBETAŞ/TEK BORSA