Ege Perla İzmir projesini Gülfem Tandoğan anlatıyor!

İş GYO tarafından İzmir'de hayata geçirilen Ege Perla projesinin tüm detaylarını İş GYO Kurumsal İletişim, Satış, Kiralama ve Pazarlama Grup Başkanı Gülfem Tandoğan ile konuştuk. Ege Perla projesine dair tüm merak edilenleri emlakkulisi.com takipçilerine anlatan Tandoğan, şirketin yeni yatırım planları hakkında da bilgi verdi. İşte tüm detayları ile o röportaj...

Ege Perla projesinin genel özellikleri ve İzmir'e kattığı yenilikler neler?

Ege Perla projemiz İzmir'in Konak ilçesi sınırları içinde yer alan karma bir proje. Konut, ofis ve AVM'den oluşan, birbirini besleyen bir proje İzmir'de ilk defa yapılıyor. Bu anlamda Ege Perla İzmir'de bir ilke imza attık. İzmir'in gerçek anlamda ilk gerçek projesi diyebiliriz. Ege Perla Yenikent merkezinde gerçekleştiriliyor. Bu bölge yüksek yapılar üzerine kurulacak.  İzmir  artık gökdelenlerle tanışmış olacak. 

Projede toplam kaç daire var ve konut seçenekleriniz neler?

2 kuleden oluşuyor projemiz. Biri 46 katlı diğeri ise 26 katlı. 46 kotlu olan tamamen konutlardan oluşuyor. Bu kulede toplam 111 konut var. 18 farklı tipte 1+1'den 5+1'e kadar daire seçeneklerimiz bulunuyor. Bu daireler İzmirlilerin beklentilerini karşılayacak şekilde tasarlanıyor. Çok geniş kullanımla metrekare aralığı olan bir proje.

Dairelerin metrekare aralığı nedir?

83 ile 421 metrekare arasında değişiyor konutların büyüklükleri. 1+1 dairelerimiz bizim İstanbul'da alıştığımız 2+1 boyutunda. Çünkü İzmirliler refah mekanlarda, geniş balkonlarda yaşamayı seviyorlar. Biz de projemizde bu arzu ettikleri mekanları sağlamaya çalıştık. 

Projede bir tarafta bekarlara hitap eden 1+1 ve geniş ailelere hitap eden 5+1 daireler var. Çok ayrı 2 yaşam tarzı demek bu... Bu anlayışla dairelerin blok içindeki dağılımını ne şekilde yaptınız? 

Sadece 6 adet 1+1 dairemiz var. Bunlar da 1 ve 3'üncü katlarda yer alıyor. Bu 1+1 dairelerimiz de İstanbul'daki 2+1 dairelere takabül ediyor. Yani yeni evli bir çift çok rahat bir şekilde bizim 1+1 dairemizde yaşayabilir. 2+1 ve 3+1 dairelerimiz ara katlarda son 5 katta da 4+1 ve 5+1 dairelerimiz var.

Projedeki fiyat aralığınız nedir?

Konutlarda fiyatlar 295 bin dolardan başlıyor 921 bin dolara kadar çıkıyor. Ofis ve home ofislerimizde ise 335 bin dolardan 1,5 milyon dolara kadar çıkıyor. 

Bu rakamlar proje tamamlanıncaya kadar hangi seviyelere ulaşır?

Biz halka açık bir şirket olduğumuz için bu tarz açıklamalar biraz spakületif olabiliyor. O yüzden çok dikkatli cevap veriyoruz bu konularda. Projenin yer aldığı 500 hektarlık bir semt olan Yenikent bölgesinin potansiyeli belli zaten. Hem İzmir hem de İstanbul firmaları gözlerini bu lokasyana dikmiş durumda. Şu an metrekare fiyatlarımız ortalama 3 bin dolar. Ama teslim tarihimiz olan 2015 Aralık tarihine kadar ciddi bir artış olacağını öngörüyoruz. 

Röportajın videosu için tıklayınız

Satışlar nasıl gidiyor?

Kasım 2012'de başladık biz satışlarımıza. Bizim beklentilerimizin çok üzerinde bir satış gerçekleşti. Şu an da ofis ve konutların yüzde 50'sini satmış durumdayız. Satışların teslim tarihimiz olan Aralık 2015'ten çok önce tamamlanacağını düşünüyoruz. 

Ege Perla oturum mu yoksa yatırım amaçlı mı daha çok talep görüyor?

Bu yatırım ve oturum amaçlı satın almayı günümüzde birbirinden çok ayırt etmek mümkün değil. Önceden insanlar ben bu bölgede oturmak istiyorum diyor ve hiç bir şeye bakmadan alıyorlardı evlerini ama artık insanlar çok bilinçliler. Yaşam için aldığı evin de prim potansiyelini çok önemsiyorlar. Bizim projemize de önce yatırım için geliyorlar ama sunduğumuz, vaat ettiğimiz yaşam standartlarını görünce ben burada otururum diyorlar. Oturmak için gelenler için ise otururum ama buranın da ciddi bir prim potansiyeli var diyorlar. Ama sadece yatırım amaçlı bizden konut alan da var. Onlar da zaten bizim bugüne kadar ki projelerimizden satın alım yapan ve vaat ettiğimiz prim potansiyelini fark eden yatırımcılar. Bunlar da zaten lansman döneminde hemen yerlerini alıyorlar. 

Projeye İzmir dışından ilgi var mı?

İstanbul, Antep, Urfa, Ankara'dan yatırımcılarımız var. Bölgeyi önemsemeden İş GYO'o buraya giriyorsa buranın bir değer potansiyeli vardır deyip İzmir dışından da müşterilerimiz var. 

Peki projede yabancılar olacak mı?

İzmir'e bizi de şaşırtan ölçüde ciddi bir yabancı ilgisi var. MİPİM Fuarı'nda standımız vardı. Orada inanılmaz ölçüde bir yabancı ilgisiyle karşılaştık. Ama şu an da resmi bir satışımız olmadı. Yabancılar daha çok İzmir'de sahil kesimine ilgi gösteriyor. İzmir'in içi yeni yeni ilgi görmeye başladı. Eminin İzmir yabancıya doğru bir şekilde anlatırılırsa ilgi de daha çok artacaktır. 

Sizin yabancılara yönelik bir tanıtım çalışmanız var mı?

MİPİM fuarında projemize özellikle Rusların ilgisi çok büyüktü. Ne yapıyorsunuz derseniz; öncelikle uluslararası fuarları takip etmeye çalışıyoruz. Sadece Fransa'da değil birçok ülkede Türk gayrimenkul sektörünün ciddi bir gövde gösterisi oluyor. Biz de bu fuarlarda yer alıp ilgiyi toplamaya çalışıyoruz. 

Ege Perla'nın sosyal olanakları arasında neler var?

Ege Perla karma bir proje olduğu için tüm birimleriyle birbirini besliyor zaten. Bu karma projede öğeleri belirlerken zaten bölgenin ihtiyaçlarını ve beklentilerini algılamaya çalışıyoruz. Bizden konut alan biri zaten AVM'nin sinerjisinden de faydalanabilecek. Bu projenin kendiliğinden sağladığı bir fayda. Bunun dışında yaklaşık 600 metrekarelik konut ve ofis sahiplerinin kullanabileceği fitness salonu,spa, açık-kapalı lunch alanları gibi birçok imkanı içinde barındıran sosyal donatı alanımız var. 

Aidatlar ne kadar olacak?

Lüks konut projelerinde yüksek aidat eğilimi var. Kanyon ve Tuzla Çınarlı Bahçe projesi de bizim. Bu her 2 projenin işletmesi de yine bizim iştirakimiz olan Kanyon tarafından gerçekleştirilecek. Ve proje sayısı arttıkça, daha fazla projenin işletmesini aldıkça ölçek ekonomisinden faydalanıp aidat fiyatlarında iyice düşüreceğiz. Genelde buraya verdiğim aidat parasıyla şurada kirada oturabilirim deniliyor. Aidatlar bu kadar yüksek olmamalı bence de. Bunun için de doğru hizmet alımları yapılmalı. Projenin tasarım aşamasından itibaren işletme gerekliliklerini doğru tespit etmek gerekiyor. Biz gerek içerden gerekse de dışarıdan danışmanlıklarla bu sistemleri önden kuruyoruz. Bundan dolayı sonradan hiç tahmin etmediğimiz maliyetler ya da öngörmediğimiz harcamalarla karşılaşmıyoruz. 

AVM'deki mağazaları satacak mısınız yoksa kendi portföyünüzde mi tutacaksınız?

Biz portföyümüzdeki AVM'lerde satışı pek düşünmeyiz. Bunun gerekçesi de tamamen konsepti koruyabilmektir. AVM'yi bölüm bölüm birilerine satarsanız ortak bir dil tutturmanız mümkün olmaz. AVM'lerin ayakta kalabilmesi için en önemli şey kir çıkarmasıdır. Kira çıkarmasında etkiniz ortadan kalkarsa İş GYO İzmir'in Kanyon'unu yaptı diyemezsiniz. O etkiyi sağlamanız mümkün olmaz. Bundan dolayı satış yerine kiralamayı tercih ediyoruz. Bir diğer nedeni ise biz ticari gayrimenkullerimizden ciddi bir kira geliri elde ediyoruz. 

YILLIK 60 MİLYON DOLAR KİRA GELİRİ

Ege Perla'dan ne kadar bir kira geliri elde etmeyi planlıyorsunuz?

Ege Perla projesinden yıllık yaklaşık 7 milyon dolarlık bir kira geliri bekliyoruz. İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, portföyündeki diğer otel, AVM ve ofislerden de yaklaşık yıllık 60 milyon dolarlık kira geliri elde ediyor. 

Ege Perla AVM'de kiralar ne kadar olacak ortalama?

Şu an kiracılarla konsept üzerine görüşmeler yapılıyor. Açılışına çok olduğu için kesinleşen, kiramalaya dönen görüşme yok. Bundan dolayı fiyatlar henüz konuşulmaya başlanmadı. 

İzmir'de ciddi AVM açığı olduğu söyleniyor. Bu noktada büyük boşluğu da doldurmuş oluyor musunuz? Ya da İzmir'de gerçekten bir AVM açığı olduğunu düşünüyor musunuz?

İzmir İstanbul'dan sonra ikinci büyük güç olma yolunda hızla ilerliyor. Bir ülkede sosyal, ekonomik ve kültürel tüm yükün taşıyan tek bir şehir olamaz zaten. Dolayısı ile İzmir'in özelliklerine baktığınızda İstanbul'dan sonra en ideal şehrin İzmir olduğunu görüyorsunuz. Bu çerçeveden baktığınızda burada sadece AVM değil her türlü yatırıma ihtiyaç olduğu görünüyor zaten. Başbakanımızın yeni bir açıklaması oldu; bizim yatırım yaptığımız bölgeye 2 bin 60 kapasiteli bir şehir hastanesi yapılacak. Bizim projemiz zaten İzmir'in yeni adliyesinin yanında konumlanmış durumda. Bölgede çok hızlı bir gelişme var. Bunların hepsini bir arada değerlendirdiğimizde tabi ki AVM ihtiyacı doğacaktır. 

İş GYO'nun şu an satışta ne kadarlık bir konut stoğu var?

Hiç büyük, yaygın projelere girmiyoruz. Bin 500- 2 bin konutluk projelerde yer almıyoruz. Ağırlıklı olarak karma projelerde konutları konumlandırmaya çalışıyoruz. İzmir'de ofis ve konut olmak üzere 176 üniteden bahsediyoruz, Tuzla Çınarlı Bahçe projemizde 460 ünite var, Kanyon'da ise 150 adet konut vardı. Satışta olanlarda ise Çınarlı Bahçe'de çok fazla konut kalmadı, Ağustos 2013'te teslimlerini yapacağız. Ege Perla'da yüzde 50'si satıldı zaten. Yani çok küçük bir stoktan bahsediyoruz. 

İş GYO'nun yeni yatırım planı nedir? Yatırımlarınıza İstanbul'da mı devam edeceksiniz yoksa Anadolu'da mı ilerleyeceksiniz?

İş GYO halka açık bir şirket. Yatırım Ortaklıkları biliyorsunuzdur küçük yatırımlardan topladıklarını bir havuzda biriktirerek bunu büyük yatırımlara dönüştürür ve getirisiyle yatırımcılarını memnun etmek üzerine çalışır. Bizde bu kapsamda hareket ediyoruz. Yani coğrafi olarak bir kısıtlamamız yok. Yurtiçi olabilir yurtdışı olabilir herhangi bir yerde yatırım yapabiliriz. 

Yeni yatırımlar konusunda somutlaşmış bir şey yok mu?

İstanbul Finans Merkezi'nin içinde yaklaşık 10 bin metrekarelik bir arsa aldık. Yaklaşık 27 bin metrekarelik ofis ve ticari ünitelerin olacağı bir projemiz olacak burada. 

Ne zaman start vermeyi düşünüyorsunuz bu projenize?

İstanbul Finans Merkezi'nde özel ve kamu kurumu birlikte hareket etmek zorunda. Biz de ihale süreçlerini takip edip eş zamanlı olarak hareket edeceğiz.  

KARTAL'DA KARMA BİR PROJE GELİYOR

Yine Kartal'da 77 bin metrekare bir arsa satın almıştık daha önce. Onun üzerinde de karma bir yapı geliştirmeyi düşünüyoruz. Onun da zamanı gelince açıklayacağız.

Şengül KIRMIZITAŞ/Emlakkulisi.com