Emlakta bundan sonra ne olacak?

emlakkulisi.com Genel Yayın Yönetmeni Tebernüş Kireçci emlak sektöründe bundan sonra neler yaşanacağını Milliyet Gazetesi'nde değerlendirdi

  Kimler, nasıl pozisyon almalı?
- Emlak piyasasının yönünün Nisan 2010'da bile nasıl olacağı halen tartışma konusu. Hatta, son zamanlarda artık, 2010'un piyasaların 2005 gibi faizlerin dip yapacağı bir yıl mı yoksa 2006 gibi yükselişin yaşayacağı bir yıl mı olacağı tartışması da eklendi. Peki, gerçekten de piyasa nereye gidiyor? Tüketici ve proje geliştirmeciler ne yapmalı? Soruların cevabı bu yazıda
2010 yılına girerken emlak üzerine tahmin yapanlar 2010'un 2005'e mi, 2006'yı mı benzeyeceğini merak ediyorlardı… Bu iki yıl her ne kadar matematiksel açıdan ardışık da olsa, piyasa eğilimi açısından çok farklı yıllardı.
Önce 2005'te ne olduğunu hatırlayalım… 2005 yılında aylık yüzde 2 olan konut kredisi faiz oranları yılı 0.99-1.08 bandında tamamlamıştı. Faiz oranları dip yapmıştı.
Peki 2006'da ne olmuştu? 2006'nın ilk 5 ayında faiz oranları dip seviyede seyretmişti. Ardından Danıştay baskını ile siyasal ortam gerilmiş ve aylık faiz oranları birkaç ay içinde yüzde 2'lere dayanmıştı.
Şimdi, sıra 2010 yılını değerlendirmede.... Konut kredisi faiz oranları 2010 yılının Nisan ayında dip yaptı. Oranlar aylık 0.90 seviyelerine geriledi. Faiz oranları son 35 yılın dip seviyelerini gördü. Daha da düşecek beklentisinin egemen olduğu piyasada geçen hafta aniden yükselişe geçti. Şimdilik yüzde 1 seviyelerinde. Uluslararası piyasalarda yaşanılacak gerilime bağlı olarak faiz oranlarının önümüzdeki aylarda aylık yüzde 1.10 ile 1.20 bandına kadar yükselebileceği tahmin ediliyor. 
 
PİYASANIN TRENDİ NE, NELER OLUR?
* 2009'un son çeyreğinden başlayarak yaklaşık 8 aydır talebin fazla olduğu piyasada talepte azalma olabilir.
* Ancak, diğer yandan, satış ofislerine giden ziyaretçi sayısında gözle görülür bir azalma olduğu da ortada. Fakat, ziyaretlerin satışa dönüşmesinde ise artış... Örneğin, bundan 6 ay önce bir satış ofisine yapılan 10 ziyaretten 2'si satışa dönüşürken, şimdilerde 5 ziyaretin 3'ü satışa dönüşüyor.
*
Ancak, piyasada iyimser bir beklentinin olduğunu söylemek yine de mümkün. Bunu, geliştirilen proje sayısından da izlemek olası. Bu arada iyimser pazar koşullarında geliştirilen projelerde metrekareler, metrekare bazında fiyatlar ve toplam fiyatlar ise yüksek olur.
* İyimser piyasa koşullarının bir sonucu olarak Neredeyse her gün yeni bir projenin satışa çıkarılması dolayısıyla tüketiciler seçim yapmakta zorlanıyor. Aynı lokasyonda projelerin inşaat seviyelerine ve firmaların satış politikalarına bağlı olarak fiyatlarda uçurum bile oluyor.
* Yatırım amaçlı stüdyo ve 1+1'lere olan talep devam ediyor. Özellikle bu alanda kendini ispatlamış firmaların satışa çıkardığı 1+1'ler kısa sürede satılıyor.
* Oturum için alanlar ise evlerini büyütmenin peşinde. Gündemde daha nitelikli sitelerde daha geniş 3+1 veya 4+1 ev alma var. 
 
2010'DA HANGİ KESİM, NE YAPMALI?
TÜKETİCİ
* Ayağını yorganına göre uzatmalı. Taksitlerini zor koşullarda bile ödeyebileceği alternatifler üzerinde durmalı.
* Seçici olmalı. Doğru proje, doğru lokasyon, doğru metrekare ve fiyatı tercih etmeli. Hangi gelir grubunda yer alırsa alsın, gelir grubuna yönelik proje geliştiren şirketlerin referanslarını çok iyi incelemeli.
* Yüksek aidat kötü koşullarda yatırım ve oturum için ev alanları üzen noktaların başında gelir. Kullanmayacağı sosyal ve spor donatıları olan sitelere biraz temkinli yaklaşmalı.
* Konut alacağı veya emlak yatırımı yapacağı lokasyonlardaki imar planlarıyla ve ulaşım yatırımlarıyla ilgili gelişmeleri yakından takip etmeli.
 
PROJE GELİŞTİRENLER
* Bu dönemde iyimser koşulların yanı sıra kötümser koşullar da göz önüne alınmalı. Hatta hesaplar, kötümser koşullara göre yapılmalı. Kötümser koşullara göre geliştirilen projeler, iyimser pazar koşullarında daha yüksek kazanç ve prim potansiyeli anlamına gelir.
* Her dönemde, tüketiciye uygun fiyattan konut satanlar tüm pazar koşullarında kazançlı çıkar. Sadık müşteri kitlesi, hiçbir koşulda müşteriyi yalnız bırakmaz. Bu da yeni başlanılan her projede finansmanın daha da kolaylaşması anlamına gelir.
* Finansmanla ilgili bir diğer nokta da hasılat paylaşımı ve kat karşılığı anlaşmalarında rasyonel oranların üzerine çıkılmaması gerekliliği.
* Gelecekte asıl büyük başarı, finansman yönetiminde ortaya çıkacak. Yeni projelere başlanırken özkaynak ve kredi rasyosu iyi ayarlanmalı. Rasyonel ölçülerin dışına çıkılmamalı. Tüm dünyada konut şirketleri çok hızlı büyür. Ama taşıdıkları riskler nedeniyle, pazarın ani daralmaları karşısında da hızla irtifa kaybedebilirler. Bu noktada finansman yönetimi daha çok önem kazanır.
*
Markalaşmak ve bilinirliğin artması her geçen yıl daha önemli hale geliyor. Marka olmanın gereklerini yerine getirmeye özen göstermeli. Satış sonrası hizmetler, ikinci el fiyat yönetimi gibi detaylara yönelik stratejiler geliştirmeli. Bu stratejileri sağlam olan şirketler piyasaların daraldığı dönemlerde bile büyümeyi sürdürür. 
Tebernüş Kireçci