Emlakta uzun dönem kiralama modeli!

Gayrimenkul sektöründe geçen yıldan bu yana devam eden durgunluk son olarak bankaların konut kredisi faizlerini düşürme yarışına girmesiyle kısmen hareketlendi. Ancak emlak piyasasını daha da canlandırmak için bazı sektör yetkilileri yurtdışındaki farklı modellerin Türkiye'ye de adapte edilmesi için önerileri gündeme getiriyor. Bunların başında ise özellikle İngiltere başta olmak üzere Avrupa ve Amerika'da yaygın olarak uygulanan kira satışı (leasehold) sistemi geliyor. Tapu satışı yönteminden farklı olan bu sistem gayrimenkullerin 49 ya da 99 yıl gibi uzun süreli kiralanması yöntemini içeriyor. Sistemin İngiltere'deki uygulamasında kiralamalar 99 yıl üzerinden yapılırken bazı ülkeler 49 yılı tercih ediyor. Kira satışında, ev sahipleri evlerini, değerinin ortalama yüzde 80'i gibi bir orana uzun dönemli olarak kiralıyor. Bu şekilde ev sahibi, kiralanan dönem sonunda yine mülk kendisinde kalacağı için kazançlı çıkıyor.

'Satışları hareketlendirir'
Kiralama yapan ise evi değerinin daha da altında kullanabileceği için avantaj sağlıyor. Sistemin Türkiye'ye gelmesi önerisini yapan Avrasya İşadamları Derneği Başkanı Ömer Faruk Başaran, kira satışı yönteminin durgun olan emlak piyasalarının hareketleneceğini söylüyor. Başaran, kira satışının hem kişiler hem de şirketler için uygulanabileceğini söyleyerek, sistemin pek çok avantajı olduğunu belirtiyor.

25 yıl kullan başkasına devret
Evini kira satışı ile uzun dönemli kiralamak isteyen ev sahipleri örneğin 500 bin TL değerinde bir eve sahipse bunu 99 yıllığına 350-400 bin TL gibi bir fiyata uzun dönemli olarak kiralayabiliyor. Sistemde evin değeri, piyasa tarafından belirleniyor ancak yurtdışındaki uygulamalarda evin değeri üzerinden uzun dönemli kiralama yapılıyor. Konutu uzun dönemli kiralayan kiracı, finansman için bankaların bu konuya özel olarak geliştirdiği kira satışı mortgage'ına başvuruyor. Kiracı, konutu belli bir süre kullandıktan sonra çıkmak isterse kalan dönemini 3. şahıslara kiralayabiliyor. Örneğin 99 yıllığına kiralanan bir konutu 25 yıl kullandıktan sonra çıkmak isteyen kiracı, 3. şahıslara evin kalan 74 yıllık değeri üzerinden kiralama yapabiliyor. Sistemde ev sahibi, mülk kendisinde kalmasına rağmen belli bir değerden kira satışı yaparak gelir elde ediyor. Uzun dönemli kiracı ise ömür boyu yaşayabileceği bir konuta değerinin daha altında tapusuz olark kullanabiliyor.

Büyükşehirler ve modern yaşayanlar için daha uygun

Sistemin özellikle de İstanbul, İzmir,  Ankara  gibi büyükşehirlerde yaşayanlar için alternatif bir model oluşturabileceğini söyleyen Bozbay, "İstanbul'da Etiler, Bağdat Caddesi, Levent gibi yerlerde yaşayanlar için alternatif bir model olabilir" dedi. Bozbay, sistemin Türkiye'ye uygun olmadığı yorumlarına ise "Birkaç yıl öncesine kadar mortgage'ın da bize uygun olmadığı, Türk halkının 30-40 yıl gibi uzun dönemli borçlanmak istemediği söyleniyordu. Ancak sonuçta mortgage geldi' diye konuştu.

Yanlız yaşayanlar için ideal

Finansbank Perakende Pazarlama Grup Yöneticisi Erkin Aydın, sistemin Türk halkının benimseyebileceği bir model olmadığını söylüyor. Aydın, sistemin yurtdıında yanlız yaşayan kendisinden sonraki kuşaklara mülk bırakmak endişesi olmayanlar için daha uygun olduğunu savunuyor. Remax Trio ofisinden Adnan Bozbay, Türkiye'de de yanlız yaşayan ve bu modeli benimseyecek çok sayıda insan olduğuna inanıyor.

Önce kirala sonra satın al

Kira satışı yönetiminin Türkiye için uygun olmadığını düşünenler 'önce kirala sonra satın al' (rent to own) gibi farklı modelleri öneriyor. Sistemde evi satın almakla kiralamak arasında kararsız kalan biri, önce kiralayarak evde oturmaya başlayıp daha sonra evi satın almak istediğinde daha önce ödedeği kiralar sayılarak satın alma hakkına sahip olabiliyor. Finansbank'tan Erkin Aydın riski müteahhitin aldığını söyleyerek "Ancak bunu münferit satışlarda uygulayamazsınız. Bu işi kira geliriyle finanse edebilecek büyük müteaahitlere ihtiyaç var' dedi.

'Emlak piyasalarını canlandırır'

Ömer Faruk Başaran - ASİAD Başkanı: Sistem durgun olan emlak piyasalarını hareketlendirir. Özellikle de sahil şeridinde yabancılara satılan ve bu nedenle farklı eleştirilere konu olan konutlar için çok uygun bir model. Hem mülkiyet ev sahibinde kalmış olur, hem de yabancılar sistemin işleyişini iyi bildikleri için bir problem olmaz. Sistemin en büyük avantajı ev sahibinin mülkünü uzun dönem sonunda kendisine kalması. Ayrıca fiyatların piyasada makul seviyelere ulaşması imkanı da yaratıyor. Sistem hem konut hem de ticari üniteler için geçerli.

Mortgage geldiyse kira satışı da gelir

Adnan Bozbay-Remax Trio ofisi sahibi: Türkiye'ye çok uygun bir model olabilir. Amaç hem finansman satmak hem de gayrimenkul sektörünü geliştirmekse GYODER önayak olup, sistemi inceleyip Türkiye'ye getirmek için çalışmalara başlayabilir. Bundan birkaç sene öncesine kadar "mortgage" sisteminin de Türkiye'ye uygun olmadığını, Türk halkının 30 sene gibi uzun vadeli borçlanmayacağını söylüyorlardı. Mortgage nasıl geldiyse bu sistem de Türkiye'de uygulanabilir. Artık belli bir güven endeksi oluştu. Sistem İstanbul, İzmir, Ankara gibi büyükşehirlerde problemsiz işler.

'Türk halkına uygun bir model değil'

Erkin Aydın - Finansbank Perakende Pazarlama Grup Yöneticisi: Türkiye'de çok genele yayılabilecek bir sistem değil. Ödeme yaptığınız konutun sonunda size ait olmaması Türk halkına çok uygun bir model değil. Ben bir yatırımcı olsam konuta sahip olmak varken ne kadar uzun süre olursa olsun kiralıyor olmak hoşuma gitmez. Konut işi alım-satım üzerine döner, kiralama üzerine dönmez. Finansman modelini de incelemek gerekir. Kiralanan bir konutta banka toplu para alamayacağı için banka onu kredi teminatı olarak nasıl kullandıracağı sorusu akla geliyor. Pazarlama ve müşteri algısı açısından bakıldığında çok cazip bir sistem gibi gelmiyor. Kiralama satışı yerine 'önce kirala sonra satın al' (rent to own) yöntemi daha avantajlı olabilir.
Dilek Taş/Sabah Emlak