En az kira bedeli beyannamede dikkate alınacak mı?

Gayrimenkullerin emlak vergi değeri yalnız emlak vergisi ödemesi için bir ölçüt değil. Kira gelirinin vergilendirilmesinde de dikkate alınabiliyor. Gerek en az kira gelirinin ne kadar olacağı açısından... Gerek bedelsiz olarak bir yakınına mülkün tahsisi durumunda...

Hürriyet'ten Ahmet Karabıyık bugün köşesinde "En az kira bedeli beyannamede dikkate alınacak mı?" başlıklı yazısına yer verdi. İşte yazının detayları;

Gayrimenkullerin emlak vergi değeri yalnız emlak vergisi ödemesi için bir ölçüt değil.

Kira gelirinin vergilendirilmesinde de dikkate alınabiliyor. Gerek en az kira gelirinin ne kadar olacağı açısından… Gerek bedelsiz olarak bir yakınına mülkün tahsisi durumunda… Emlak vergi değerinin yüzde 5’i olarak hesaplanan en az kira bedelinin püf noktalarını bugün açıklıyoruz. Pazartesi günü 2019 yılı kira gelirleri için 5 bin 400 liralık konut kira istisnasından bahsetmiştik. Bu istisnanın bazı özel koşulları da var. Bazı mülk sahipleri bu istisnadan yararlanamıyor. İstisnadan yararlanma kriterleri hakkındaki soruları da bugün cevaplıyoruz… Ayrıca; kiracıdan tahsil edilemeyen konut kiraları ve eğitim-sağlık masraflarının, özel sigorta poliçelerinin ödenecek vergiye etkisi hakkındaki kritik noktaları da bugün ele alıyoruz.

Emlak değerinin yüzde 5’inden daha az kira olabilir mi?

Mevzuata göre emlak vergi değerinin yüzde 5’inden daha az kira geliri olamıyor. (Gelir Vergisi Kanunu Md.73) Emlak vergi değeri 500 bin lira olan bir gayrimenkul üzerinden örneklersek, kira geliri en az yıllık 25 bin lira olarak hesaplanır. Eğer mülk sahibi 25 bin liradan daha düşük kira geliri beyan ediyorsa, Maliye her an aradaki farkın vergisini cezalı olarak isteyebilir. Ancak mülk sahipleri, gerçekten de emsal kira bedelinin altında kira geliri elde edebilir. 500 bin lira vergi değerine sahip taşınmaz örneğinden yola çıkarsak, aylık bin beş yüz lira, yıllık 18 bin lira (25 bin liranın altında) kira geliri elde edilebilir. Bu durumda da; “evin değerinin yüzde 5’i mi ( 25 bin lira) kira geliri olarak beyan edilecek” şeklinde tereddüt yaşanacaktır. Yani mülk sahipleri “gerçekte tahsil etmediği bir kira bedeli (7 bin lira daha fazla) üzerinden vergi ödemek zorunda” kalabilir.

Bu çelişkiyi gidermek için Maliye vatandaşa esneklik tanıyor. “Gerçekte yüzde 5’in altında kira geliri elde etmişseniz, tahsil ettiğiniz kira gelirine ilişkin havale makbuzu, banka dekontu ve kira sözleşmesi gibi belgeleri saklayın, istenildiğinde de bize ibraz edin, o zaman evin değerinin yüzde 5’nin altında kira geliri beyan ettiniz diye cezalı duruma düşmezsiniz” diyor özetle. Maliye bu açıklamayı kendisine sorulan bir soruya cevaben yapıyor. (Gelir İdaresi Başkanlığı, 13 Temmuz 2011 Tarih ve 956 sayılı özelge)

YAKINLARA DA VERGİ

Amca, dayı, teyze, hala, kuzen, yeğen, kayınvalide fark etmiyor. Kira alınmasa da yakınlara tahsis edilen konutlar için vergi hesaplanması gerekiyor. Emsal kira bedeli (emlak vergi değerinin yüzde 5’i) üzerinden vergisinin ödenmesi gerekiyor.

KARDEŞ VARSA VERGİ YOK

Anne, baba, çocuk, torun, büyükanne, büyükbaba veya kardeşin kira ödemeksizin oturduğu konut için, mülk sahibi vergi ödemiyor. Aynı kişiye (yakınına) ikinci bir konutta tahsis edilmiş ise bu avantaj kalmıyor, emsal kira bedeli üzerinden ev sahibi (ikinci konut için kira almasa da) vergisini ödüyor.

Konutların mal sahiplerinin, usul-füru (üstsoy-altsoy) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi durumunda emsal kira bedeli esası uygulanmıyor. İşyerini; aynı kişilere (Anne, baba, çocuk veya kardeşe) tahsis eden için bedelsiz kullanım da olsa vergi var.

KİMLER YARARLANAMAZ

2019 kira gelirine ilişkin beyannamesini; 31 Mart 2020 tarihine kadar vermeyip sonradan (inceleme sonucu) vergisini ödeyen mülk sahipleri istisnadan yararlanamayacak. Maliye’nin tespiti sonrası beyanname verecek olanlar hem vergisini cezalı ödeyecek, hem de vergi hesabında 5.400 liralık istisnayı düşemeyecekler.

-5.400 liralık istisna konut kira gelirleri için düzenlendiğinden, işyeri kira geliri olanlar da istisnadan yararlanamıyor.

-Aynı dönemde hem işyeri, hem de konut kirası elde edenler, konut kira vergisinin hesabında 5.400 lirayı gelirinden düşebiliyor.

-Ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olan, esnaf, tüccar, doktor, avukat vb. kişiler de istisnadan yararlanamıyor.

-Ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının tutarı yıllık 148 bin lirayı aşanlar da istisnadan yararlanamıyor.

-Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak, 5.400 liralık istisnadan ayrı ayrı yararlanabilecek.

-Bir kişinin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde ise 5.400 liralık istisna yalnızca bir kez dikkate alınabilecek.

ÖDENMEYEN KİRA

Ev sahiplerinin (veya işyeri sahiplerinin) kiracılarından tahsil edemedikleri kiralar varsa, alınamayan bu kiralar beyannameye de dâhil edilmeyecek, vergisi de ödenmeyecek. 2019’da peşin tahsil edilen gelecek yıla ait (2020) kira geliri varsa, ertesi yıl (2021) Mart’ta beyan edilecek. Eğer 2019’da önceki yıla ait (2018) kira bedeli gecikmeli olarak kiracıdan tahsil edilmişse, 31 Mart 2020’ye kadar verilecek beyannameye 2018 kira geliri de dâhil edilip vergisi ödenecek.

ÖZEL OKUL FATURASI

Kira gelirinden dolayı beyanname verecek mükellefler gelirlerinden (2019 yılı gelirleri için) 5.400 TL istisnayı ve gerçek/götürü gideri düştükten sonra vergiyi hesaplarken küçük çocuklarının eğitim masraflarını da indirebilirler. Dolayısıyla özel okul faturaları, ödenecek vergiyi azaltabilecektir. Ancak özel okul faturası her durumda beyan edilen kira gelirinin yüzde 10’nu aşamıyor. Eğitim masraflarının dışında; sağlık masrafları, özel sigorta masrafları, bağış ve yardımların beyannamede indirim olarak yer alabileceği (dolayısıyla ödenecek vergiyi azaltabileceği) hususu Gelir Vergisi Yasası’nın 89. maddesinde (en fazla yararlanılabilecek oranlar belirtilerek) yer almakta. Şahıs sigorta primleri; mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait birikim priminin alındığı hayat sigortalarına ödenen primlerin yüzde 50’si ile ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primlerinin yüzde 100’ünden oluşmakta. İndirim konusu yapılacak primlerin toplamı, beyan edilen gelirin yüzde 15’ini ve yıllık olarak asgari ücretin yıllık tutarını aşamıyor. (Asgari ücretin yıllık brüt tutarı 2019 için 30.700,80 lira.) Bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları ise vergi hesabında dikkate alınamıyor.

SAĞLIK MASRAFLARI

Sağlık harcamaları da (Türkiye’de yapılmış olmalı) eğitim masrafları gibi (gelirin yüzde 10’nu aşmayacak şekilde) vergiyi azaltabilir. Bu harcamalar; mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ait olabiliyor. Gerek eğitim masraflarının (yüzde 10’la sınırlı) gerek özel sigorta masraflarının (yüzde 15’le sınırlı) kira geliri üzerinden ödenecek vergiyi nasıl azalttığı, tabloda yer alan örnek üzerinden görülebilir.

ÇOCUKLAR İÇİN YAŞ SINIRI

18 yaşını veya tahsilde olup 25 yaşını doldurmamış çocukların eğitim ve sağlık harcamaları belgelendirilmek kaydıyla vergi hesabında düşülebilir. Eğitim ve sağlık masraflarının beyannamede indirim olarak yer alabilmesi için, harcamaların Türkiye’de yapılma koşulu ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak evraklarla belgelendirmesi koşulu da mevcut.

Gerçek gider yöntemi ile kira vergisi hesaplama!