Gerçek gider yöntemi ile kira vergisi hesaplama!
Gerçek gider yönteminde, masraflar ödenecek kira vergisini nasıl azaltıyor? İşte Gerçek gider yöntemi ile kira vergisi hesaplama...
Hürriyet gazetesi yazarlarından Ahmet Karabıyık bugün köşesinde "Masraflar vergiyi nasıl azaltıyor?" başlıklı yazısına yer verdi. İşte yazının detayları;
Belgesiz olarak direkt kira gelirinden yüzde 15 oranında düşülebilen ‘götürü gideri’ dün açıklamıştık…
Gerçek gider yöntemi içinse masrafların belgeli olması gerekiyor. Ve bir sınırı da yok. Dolayısıyla gelirden daha fazla da gider olabilir ve bu durumda hiç vergi de ödenmeyebilir. Hatta giderlerle, kira geliri arasında oluşan negatif fark (zarar) oluştuğunda, yasada yer alan koşullarla ertesi yılın kira gelirinden de düşülebilir bu zararlar... Bugün; gerçek gider yönteminde, masrafların ödenecek vergiyi nasıl azalttığını ayrıntılarıyla ele alıyoruz...
HANGİ DURUMDA AVANTAJLI?
Yüzde 15 götürü gidere göre, daha fazla indirilebilir gerçek gideri olan mülk sahipleri gerçek gider yöntemini seçip daha az vergi ödeyebilirler. Bu belgelerin beyannameye eklenip eklenmeyeceği konusunda tereddütler de yaşanabiliyor. Belgelerin beyannameye eklenmesi gerekmiyor ancak özenle saklanması gerekiyor. Masraf belgelerinin beş yıl süreyle saklanarak olası incelemede yetkililere ibraz edilmesi gerekiyor. (2019’un kira beyanları için; 2024’ün sonuna kadar belgelerin saklanması gerekiyor.)
GİDER KABUL EDİLENLER?
Son beş yılda (2015 ve sonrasında) konut alanlar, konut edinim bedelinin (tek bir konut için) yüzde 5’ni kira gelirinden düşebiliyor. İşyeri kira gelirinin vergi hesabında, yüzde 5 giderden faydalanılamıyor. Kiraya verilen gayrimenkul için borçlanılan kredinin (2019’da ödenen) faizleri gelirden düşülebilir. Kiraya verilen taşınmazla ilgili sigorta giderleri. Emlak vergisi de dâhil olmak üzere taşınmazla ilgili olarak ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara katılma payları gider yazılabilir. Konut kira geliri elde ederken, diğer taraftan kendisi de kira da oturanların ödedikleri kira bedelleri de (lojman kiraları dâhil) hesaplamada gider olarak dikkate alınabiliyor. Vergi hesaplamasında dikkate alınabilecek diğer ‘gerçek giderleri’ de şöyle özetleyebiliriz: Amortisman giderleri, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, onarım, idare giderleri, sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
BİR KISMI DÜŞÜLEMİYOR
Konut kira geliri istisnasından faydalanan mülk sahipleri için gider belgelerinin tümü indirim konusu yapılamıyor. Konut kira gelirlerinde 5 bin 400 liralık istisna düşüldükten sonra gider belgeleri vergi hesabında dikkate alınabiliyor.
Örnek: Yıl boyunca 40 bin lira kira geliri elde eden vatandaşın belgeli gerçek gideri toplamı 30 bin lira (kredi faiz gideri, bina bakım gideri, emlak vergisi...) olmasına rağmen beyannamede düşebileceği gerçek gideri 25 bin 950 lira olarak hesaplanır.
AMORTİSMAN VE ONARIM
Gayrimenkulün maliyet bedeli (bilinmiyorsa emlak vergi değeri) üzerinden her yıl yüzde 2 oranında amortisman (yıpranma) gideri hesaplanabilir. Kiraya verilen taşınmaz için; kombi, ankastre fırın alımı, mutfak dolabı yenilenmesi gibi masraflar da binanın maliyetine eklenerek üzerinden yüzde 2 gider hesaplanabilir. Gayrimenkulün alımı sırasında ödenen banka kredisine ait dosya masrafı, eksper masrafı ve komisyon ödemeleri de, gayrimenkulün maliyetine ilave edilerek amortisman gideri hesaplanabilir. Kiraya verilen gayrimenkule yönelik ‘onarım masraflarının’ ise tamamı beyannamede dikkate alınabiliyor. (Konut kira gelirlerinde 5 bin 400 liralık istisnaya isabet eden kısım ayrıca dikkate alınmalı.) Onarımdan kastedilen; eskiyen, kırılan, dökülen, yıkılan kısımların tamir veya yeniden yaptırılması... Onarım giderinin kira gelirinden indirilebilmesi için kiraya veren tarafından yapılmış olması ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı önem ve genişlikte olmaması da gerekmekte...
İMAR BARIŞI ÖDEMESİ
Mülk sahipleri de imar barışı ödeme tutarının tamamını direkt olarak kira gelirinden düşemiyor. Maliye, imar barışı ödemesinin amortisman (yıpranma payı) gideri (GVK Md.74/6) olarak yıllara yayılarak gider yazılabileceğini belirtiyor. Bu ödemelerin ‘gayrimenkulün iktisadi değerini arttıracak türden yapılan harcama olduğunu ve gayrimenkulün maliyetine ilave edilmesi ve amortisman gideri olarak ancak kira gelirinden indirim konusu yapılabileceğini’ belirtiyor.
ISI YALITIMI VE ENERJİ
Normalde ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik yapılacak dış cephe mantolama gibi harcamalar gayrimenkulün iktisadi kıymetini artırıcı nitelikte olduğundan (onarım niteliğinde olmadığından) amortisman gideri (Yüzde 2) yazılması gerekir. Ancak 2016’da yapılan değişiklik (6745 Sayılı Yasa) sonrası, isteyen mükellefler bu türden ısı yalıtımı ve enerji tasarrufuna yönelik belgelerdeki masrafları amortisman gideri yerine direkt gider olarak hesaplamaya dahil edebiliyor.
2019’da elde edilen kira gelirlerinden daha fazla gider varsa bu zarar ertesi yılın kira gelirinden (2021 Mart’da beyan edilecek) düşülebiliyor.Giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar, beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir.
Yalnız, bu durumun iki istisnası var: Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda bir zarar doğması halinde, bu zararın gelecek yıllarda elde edilecek kira gelirinden indirim yapılması imkânı olmuyor. Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait gelirden indirim konusu yapılan iktisap (edinim) bedelinin yüzde 5’i oranındaki tutarın indirilemeyen kısmı da gider fazlalığı olarak dikkate alınamıyor.
