Fikirtepe'de kentsel dönüşüm hikayesi!

Kadıköy'ün E5 sınırındaki Fikirtepe, kentsel dönüşüm alanı ilan edildiğinde birçok şirket adeta buraya hücum etmiş ve bölge halkı da beklenen değer artışı ve verilen "sözler" karşısında umutlanmıştı. Gelinen noktada, müteahhitlerle kat maliklerinin uzun süreli anlaşmazlıkları ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile belediye arasındaki yetki karmaşası, süreci tıkadı. Durum, yatırımcıları da hareketsiz," bekle-gör" pozisyonuna aldı. 

150 bin kişinin yaşaması planlanan Fikirtepe yaklaşık 1 milyon 400 bin metrekare büyüklüğünde bir semt. 

Burada yaklaşık 48 bin konut devreye girecek. 35 şirketin faaliyet gösterdiği 62 yapı adası içinde, toprak sahipleri ile imzası yüzde 100 bitmiş 14 ada olmasına rağmen, şimdiye dek sadece dört adaya ruhsat alınabilmiş durumda. Ruhsat alınmış projeler Emay İnşaat'ın KentPlus Kadıköy, Teknik Yapının Concord İstanbul, Anka Group'urı Evim Kadıköy ve son olarak Baysaş İnşaat'ın İstanbul 216 projeleri. İmzası alınmış ancak ruhsatı alınmamış diğer projeleri yürüten şirketler ise şunlar: Vartaş Yapı, Erkan, Nuhoğlu, Selimoğlu-Pana, Sevgili&Selimoğlu, Usta, Ekşioğlu. Teknik Yapı'nın henüz ruhsatı alınmamış bir projesi daha bulunuyor. Bölgede izin verilen 80 metre yükseklik, yaklaşık 25 kat demek, Fikirtepe'de, parseller birbirine benzediği için yapıların da aşağı yukarı birbirine benzeyeceği söyleniyor. 

Boşaltılmış inşaat alanlarını gezerken, çoğunda bir sessizliğin hakim olduğunu görüyorsunuz. Boşaltılmış, çevrilmiş ve belli bir derinlikte kazılmış sahalarda terk edilmişlik görüntüsü var. Kat çıkmış durumda olan tek proje Anka Group un Evim Kadıköy projesi. Beş bodrum katı biten ve mağaza katına ulaşan projenin 2016 yılı başında teslimi planlanıyor. İflas erteleme davası devam eden şirketin Fikirtepe kentsel dönüşüm projesine şimdiye dek en az 50 milyon lira nakit para yatırdığı fakat ancak üç yılda ruhsat alabildiği için sıkıntıda olduğu iddia ediliyor. Bölgede ruhsat alma sürecinin uzun sürmesiyle sıkıntıya giren tek şirket de Anka değil. Başka şirketlerin de sıkıntılar yaşadığı konuşuluyor.  Önümüzdeki dönemde Anka'dan sonra beton dökecek ilk şirket ise Baysaş İnşaat olacak. Diğerleri, hafriyat ve fore kazık dikme aşamasındalar. Hafriyata başlayanlar ise Teknik Yapı, Selimoğlu-Pana Yapı ortaklığı ve Emay inşaat. Selimoğlu Group ve Pana Yapı ortaklığında inşa edilen Brooklyn Park projesinde de satış yapılıyor. Ama henüz ruhsat alınamadı. 

PEKİ TÜRKİYE'DE İNŞAAT HIZI KONUSUNDA hayli İddialı olunduğu halde Fikirtepe'de neden yol katedilemiyor? 

İlk parseli 11 dönüm, ikinci parseli 13 dönüm üzerine toplam bin 200'e yakın daire yapacak olan Dumankaya İıışaaat da Fikirtepe'de faaliyet gösteren şirketlerden. "Fikirtepe'ye büyük umutlarla başlandı. Hatta pilot bölge seçildikten sonra emsaller bile artırıldı. Fakat buna rağmen pek başarılı olmadı" diyen Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkan Vekili Barış Dumankaya şöyle devam ediyor; "Öyle parseller var ki, bazen bine kadar çıkan sayıda kat mal iği var. Bin kişiyle ayrı ayrı anlaşmanız çok zor. Çünkü herkesin ayrı talepleri oluyor." Alman gayrimenkul yatırım şirketi Stern Immobilien AG ile yüzde 50 ortaklığa imza atan Vartaş Yapı da Fikirtepe'de toplam büyüklüğü 115 bin metrekare olan (bölgenin yaklaşık yüzde 10'unda) beş adada anlaşma sağladı. Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk Barata kentsel dönüşümde sembol haline gelen Fikirtepe'nin "ilk" olmaktan kaynaklanan birtakım sıkıntılar yaşadığını söylüyor. "Kervan yolda dizilir derler. Fikirtepe'de öyle oldu. Yürüdükçe sorunlar ve sıkıntılar görüldü. Fakat nihayet, hızlı kamulaştırma ile birlikte sonuçlanmış olacak" diyor. Hızlı kamulaştırmanın bir tehdit unsuru olup olmayacağı sorumuz üzerine de Barata, 'Tehdit unsuru olsaydı 36 ay beklenmezdi. Bundan daha iyi sabır ancak Hazreti Yusufta olur" yanıtını veriyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nın açıkladığı rakamlara göre 20 yal içinde Türkiye'deki bütün çürük yapılar yaklaşık 500 milyar dolar harcanarak dönüşüme uğrayacak ve depreme hazırlıklı hale getirilecek. 

Fakat Dumankaya'nın da dediği gibi, "Kentsel dönüşüm bu hızla giderse birkaç 20 yılda tamamlanacak" görünüyor. Geçtiğimiz yıllarda Fikirtepe'de kentsel dönüşümü hızlandıracak birtakım tedbirler de alındı. Önceden kat maliklerinin yüzde 100'ünü ikna etmek gerekirken bu oran, üçte ikiye (yüzde 67) indirildi. Yani artık bina riskli durumda ve kat maliklerinin üçte ikisinin onayı alınmışsa bakanlık devreye girerek kat maliğine, "Artık benimle muhatapsın" diyebiliyor. Bu kanun, tam anlamıyla uygulanmaya başladı. Üçte iki imzası tamamlanmış adalarda, inşaat firmasıyla anlaşma sağlayamayan hak sahiplerinin mülkü, hızlı kamulaştırma ile bakanlığa geçiyor. "İstanbul, Türkiye ekonomisinin yüzde 45'ini oluşturuyor. Deprem olursa Türkiye ekonomisi de çöker. O yüzden devletin bu işe daha fazla müdahil olması lazım. Gerekirse, alkollü araç kullanmak nasıl yasaksa depremde sağ çıkılamayacak binada yaşamak da yasaklanmalı" diyen Barış Dumankaya, yönetimin burada daha sert müdahalede bulunarak müteahhitlerle kat maliklerinin bir an önce anlaşmasının sağlanması gerektiğini vurguluyor. Öte yandan toprak sahipleri de endişeli. Fikirtepe'nin neredeyse yüzde 85'inin sözleşmeleri imzalamış du rumda. Bakanlık imza süreçlerinin tamamlanması ve Fikirtepe'nin hızla boşaltılması için eyleme geçmişken vatandaşların masaya oturdukları ve oturacakları şirketler hakkında küçümsenemeyecek şüpheleri var. "Şirketlerin çoğunun mali yapıları, ekonomik güçleri yetersiz ve iş kabiliyeti yönünden de zayıflar. Teminat veren ise neredeyse yok. Özellikle markalı olmayan şirketlerden güvence bekleniyor. Örneğin evini boşalttığı halde bir buçuk yıldır kira ödemelerini alamayanlar var" diyen Fikirtepe ve Çevresi Kentsel Dönüşüm Sosyal Yardımlaşma Ve Dayanışma Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Yasin Bektaş, 35 şirket içinden en çok 10 tanesinin iş yapabilecek kapasitesi olduğunu iddia ederken markalı konut şirketleri içinde de sıkıntıya girenlerin olduğunu öne sürüyor.  Ayrıca, Fikirtepe'de toprak sahiplerinin kentsel dönüşüm sonunda "ne alacakları" konusu da belirsiz. Fikirtepe'de yaşayan toprak sahiplerinden Vehbi Çiçek, "Paylaşımlarda çok önemli sıkıntılar var. Kat karşılığı sözleşme de imzalansa, örneğin yüzde 40 inşaat şirketi ve yüzde 60 toprak sahibi alacak şekilde, burada hangi katları aldığınıza göre elde edeceğiniz kazanç değişir" diyor. 

Görece daha değersiz, en alt ve en üst katların, toprak sahibine verilebildiğini anlatan Çiçek, "Hacim olarak yüzde 60 almış olsanız da ekonomik paylaşımda, yaptığımız hesaba göre bize düşen yüzde 30-40" diyor. 

VARTAŞ YAPI FİKİRTEPE'DE TOPRAK SAHİPLERİNE yüzde 50 oran teklif etti. "Yüzde 55-60 teklif edenler de vardı. Haliyle toprak sahiplerinin kafası karıştı. Ancak yaptığımız fiyat ve maliyet analizlerine göre yüzde 50'lerin üzeri karanlık gözüküyor" diyen Barata devam ediyor: "Bir adada inşaat süresince 53 milyon lira kira ödüyoruz. İnşaat firmalarından maliyetlerin, doğru analizlerin alınması lazım. Sadece bir adada geçtiğimiz ay itibariyle ödediğimiz kira bedeli 16 milyon 250 bin lira. Bekleyen mühendis, mimar da düşünülürse 25-30 milyon lirayı buluyor." Ayrıca göz ardı edilen bir dizi çevresel etki söz konusu. Fikirtepe'de yıkımlar yapıldı. Fakat ruhsat sürecinin uzaması toprakta gevşemeye neden oluyor. Geçtiğimiz günlerde yaşanan heyelanı anlatan Bektaş, "Önümüz kış. Birtakım önlemler alınmalı" diyor. Mimarlar Odası Biiyükkent Şubesi yetkililerinin itirazlan ise, Fikirtepe planları incelendiğinde, bölgedeki sosyal donatı dengelerinin bozulduğu, genel olarak kamu yararına aykırı, ayrıcalıklı imar haklan üreten ve dolayısıyla da şehircilik ilkelerine aykırı bir düzenlemenin yapıldığı yönünde.

"Kent içinde yapılan bu derece önemli bir planın hiçbir analitik etüt çalışması yapılmadan onaylanması kamuyu büyük zararlara uğratacak" deniliyor. 

TÜRKİYE'DE İNŞAAT SEKTÖRÜNE GİRMEK oldukça kolay. Neredeyse bir arsa bulup maket yaptırmak yetiyor. Piyasaya çıkıp satışa başlayabiliyorsunuz. "Türkiye'de inşaat sektöründe penetrasyon çok basit. 200 bine yakın müteahhit olduğu söyleniyor. Almanya'da bu sayı 250. Dünyada bu kadar rahat müteahhit olunabilen başka bir ülke yoktur" diyen Barış Dumankaya, dokuz daire yapan biriyle bin daire yapmış olan arasında çok fark olduğunu, ekipman, eleman ve uzmanlığın başarılı bir proje için bir arada olması gerektiğine işaret ederek ekliyor: "Fikirtepe'de böyle olmayan çok fazla müteahhit geziyor. Şimdi şimdi birkaç markalı konutun oralara girebildiğini görüyoruz." Bunlar içinde çantacı-emlakçı müteahhitler de var. Geniş yetkilerle donatılmış ucu açık vekaletnamelerle, vatandaşın haberi olmadan şirketin anlaştığı adaları başka şirkete pazarlaması da Fikirtepe'de yaşananlardan. Bektaş bu sorunun bakanlığın ruhsat verme sürecinde gösterdiği titizlik yerine imza aşamasındaki denetlemeye yoğunlaşarak çözülebileceğine işaret ediyor ve bakanlığın belirleyeceği kriterlere göre inşaat şirketlerini sertifikalandırmasını ve mali gücü yeterli olmayanların elenmeye başlamasını öneriyor. Yoksa ne olacak? Mahalle arası müteahhitlerle sürecin devam etmesi sonucu yanlış fiyatlandırmanın konut stoğuna neden olabileceği üzerinde duruluyor. 30 bine yakın konutun devreye gireceği Fikirtepe'de "yanlış bir fiyatlandırma politikası bütün Anadolu yakasının konut piyasasını bozar" diyen Dumankaya, "Metrekaresini 6 bin liraya mal edeceğiniz konutu 4 bin 500 liraya satarsanız eğer, Kartal, Maltepe, Tuzla, Ataşehir'deki fiyatlar bozulur. Maliyetin 6 bin lira olduğu bir yerde 4 bin 500 lira fiyat verilmesi, eğer bir nakit akımı ya da bunların nasıl kompaııse edeceğinle ilgili bir B planı yoksa, bu inşaatların bitirilememesi gibi bir soruna yol açar." Fikirtepe'de daha ziyade İstanbul'da konut stoğu olamayacağını çünkü Anadolu'da yaşayan herkesin İstanbul'da bir ev sahibi olmayı hayal ettiğini söyleyen Barata ise yatırımcılarının yüzde 60 civarında kâr edebileceğini söylüyor. "Metrekaresi 5 bine alınan 7-8 bin liraya; 6-7 bin liraya alınanlar 11 bin liraya yükselebilir. 

Fikirtepe'ye geldiklerinde metrekare fiyatlarının ortalama 2 bin lira olduğunu şimdi ise 8 bin liraya çıktığını söyleyen Barata konut projeleriyle hem fonların, hem şahıslar ve yerli, yabancı yatırımcıların ilgilendiklerini, ticari tarafta ise yabancıların ve kurumsal firmaların ilgisinin öne çıktığını söylüyor; "Yüzde 30 oranında yabancılara satacağımızı düşünüyoruz. Araplar şu anda daha çok ilgileniyor" diyor.  İnşaat şirketlerinin en büyük girdisi arsa fiyatları ve İstanbul'da arsa bulmak gittikçe zorlaşıyor. "2008 mortgage krizi geldiğinde arsa fiyatlarının düşeceğini tahmin ediyordum. Tam aksine ilerlemeye devam etti.  Arsa fiyatları geriye gelmeden, düşmeden, bizim fiyatlarımızı düşürmemiz mümkün değil. Dolayısıyla Fikirtepe'de fiyatlar artacaktır. İstanbul pahalı bir şehir olmaya doğru gidecek" diyen Dumankaya, Londra ve Paris'teki metrekare fiyatlarından bahsediyor; "Londra'da daire metrekare fiyatları 35 bin sterlin civarında; biz İstanbul'da hâlâ 2 bin-5 bin dolar arasında metrekare fiyatlarıyla daire satmaya çalışıyoruz. Londra, Paris nasılsa İstanbul da oraya doğru gidecek." Anka Group yetkilileri de beş yıl içinde bölgede yüzde 100 fiyat artışı bekliyor. Projeksiyonlar parlak ancak bugüne kadar yaşanan sıkıntıların boyutu, sorunların çok da kolay çözülemeyeceğini gösteriyor.

Fortune