Fiyatlar neden pahalı ve çözümü nedir?

Bu haftaki yazıma `'konut sektöründe piyasaların dinamiği' başlığı altında başlamayı düşünürken, birden bire konut alıcısının "fiyatlardan ne haber?" dediği kulaklarıma yansıdı. Bu nedenle, fiyatlarla ilgili çalışmalarımı sizlerle paylaşmak istedim.

Evet, konutlar pahalı...

Peki, bunun çözümü nedir?

Önce bu pahallılığın sebebini bulalım, daha sonra konut fiyatlarını nasıl aşağı çekebiliriz ona bakalım. 

ARSA bedeli veya karşılığı, konut üretiminde 1. dereceden maliyete etki eden girdidir.

Günümüzde büyük arsalar ya devletin veya arsa spekülatörlerinin elindedir. Devlet, sahip olduğu arsaları gecekonduculardan korumaya çalışmaktadır. Koruyamadıklarının bedelini ise sahip olduklarının bedeli üzerine ilave ederek değerlendirme yoluna gitmektedir. Arsa spekülatörleri ise arsa yatırımlarını hangi bölgede yapacaklarını yaptıkları istişarelerde görmekte ve o bölgelerde yönelmektedirler. O bölgelerde devlet kaynakları ile yapılan yol, köprü, metro gibi yatırımlar ile kazanılan değer artışları da spekülatörle kazanç olarak geri dönmektedir. 

Bu kısır döngü içinde ucuz arsa bulmak ne kadar mümkün? Siz söyleyin.

Şimdi arsa bedelinin kat karşılığı şeklinde ödenmesi durumunda yine bu arsa yüzdelerinin maliyete olan tesirini matematiksel olarak inceleyelim.

Aşağıdaki modelimizde yüzde 55 arsa payı olan 135 metrekarelik bir dairenin yüzde 20'sinin yapımcı firma karı ile satışa sunulduğunu kabul ederek fiyatının ne olabileceğine bakalım.    

A Arsa Metrekaresi A 3.000,00
E İnşaat Emsali E 2,07
B İnşaat Metrekaresi A*E 6.210,00
MM İnşaat Metrekare Maliyeti MM 1.000 YTL
TM İnşaat Toplam Maliyeti MM*E 6.210.000 YTL
AS Kat Karşılığı Arsa Sahibi  %'si AS 55,00%
YF Yapımcı Firma %'si YF 45,00%
S Yapımcı Firmanın Satabileceği Metrekare YF*B 2.794,50
TM İnşaat Toplam Maliyeti TM 6.210.000 YTL
SMM Yapımcı Firmanın Satacağı Kısmın Metrekare Maliyeti TM/S 2.222 YTL
K Yapımcı Firma Kar Oranı K 20,00%
F Satış Metrekare Fiyatı SMM+K*SMM 2.667 YTL
       
D Daire Büyüklüğü (3+1) D 135
SF Daire Satış Fiyatı F*D 360.000 YTL

Aynı daire için arsa payını yüzde 30 olarak düşünürsek, bu bedelin ne olacağına bakalım.

A Arsa Metrekaresi A 3.000,00
E İnşaat Emsali E 2,07
B İnşaat Metrekaresi A*E 6.210,00
MM İnşaat Metrekare Maliyeti MM 1.000 YTL
TM İnşaat Toplam Maliyeti MM*E 6.210.000 YTL
       
AS Kat Karşılığı Arsa Sahibi  %'si AS 30,00%
YF Yapımcı Firma %'si YF 70,00%
S Yapımcı Firmanın Satabileceği Metrekare YF*B 4.347,00
TM İnşaat Toplam Maliyeti TM 6.210.000 YTL
SMM Yapımcı Firmanın Satacağı Kısmın Metrekare Maliyeti TM/S 1.429 YTL
K Yapımcı Firma Kar Oranı K 20,00%
F Satış Metrekare Fiyatı SMM+K*SMM 1.714 YTL
       
D Daire Büyüklüğü (3+1) D 135
SF Daire Satış Fiyatı F*D 231.429 YTL

Her iki alternatifte de 230.000 YTL'nin altı mümkün gözükmüyor. Ülkemizdeki gelir düzeyini göz önüne alırsak, konut sorunun bu şekilde çözülmesi hayal gözüküyor. 

Oysa bu iş gelişmiş ülkelerde farklı çözülüyor. Öncelikle arsa girdisi minimum tutuluyor. Ayrıca daire büyüklükleri daha az ve daha az lüks. 

Bizim neler yapabileceğimizi de beraberce tasarlayalım. 

Şehrin merkezine (İstanbul'da 3 merkez olduğunu kabul edersek herhangi birine) raylı sistemle 30 dakika uzaklıkta bir arazi, planlanarak alt yapı ve ulaşım plan projeleri ile geliştirilebilir,
Bu bölgedeki araziler üzerine yapılacak binaların konsept projeleri yarışmalar ile tespit edilebilir,
Bu arazideki inşaat alanları orta büyüklükte inşaat firmalarının yapabileceği büyüklüklerde olmak üzere proje bölgelerine ayrılabilir,
Bu kısımlar inşaat firmalarına alt yapı, ulaşım giderleri karşılığı verilebilir. (Bu bedel kat karşılığı oranında dünya ölçeklerine göre hiçbir zaman yüzde 20'yi geçmez.)
Ayrıca bu bölgeye yatırım indirimi, KDV muafiyeti gibi imkanlar da sağlanabilir.

Hal böyle olduğunda, artık yapımcı firmanın üreteceği konutta arsa bedelinden dolayı baskı olmayacaktır. Böyle bir baskının olmaması inşaatta kullanılacak malzemelerin gereksiz lüks ve yaşam alanlarının gereksiz büyük yapılmasını önüne geçilecektir. 

Şimdi bu model üzerine inşaa edilecek bir binada yer alacak dairenin fiyatının ne olacağına bakalım. Bu modelimizde, inşaat metrekare fiyatı 700 YTL/m2'ye kadar tip 3+1 daire büyüklüğünün de 105 metrekarelere kadar ineceğini düşünürsek... 

A Arsa Metrekaresi A 1.500,00
E İnşaat Emsali E 2,07
B İnşaat Metrekaresi A*E 3.105,00
MM İnşaat Metrekare Maliyeti MM 700 YTL
TM İnşaat Toplam Maliyeti MM*E 2.173.500 YTL
       
AS Kat Karşılığı Arsa Sahibi  %'si AS 20,00%
YF Yapımcı Firma %'si YF 80,00%
S Yapımcı Firmanın Satabileceği Metrekare YF*B 2.484,00
TM İnşaat Toplam Maliyeti TM 2.173.500 YTL
SMM Yapımcı Firmanın Satacağı Kısmın Metrekare Maliyeti TM/S 875 YTL
K Yapımcı Firma Kar Oranı K 15,00%
F Satış Metrekare Fiyatı SMM+K*SMM 1.006 YTL
       
D Daire Büyüklüğü (3+1) D 105
SF Daire Satış Fiyatı F*D 105.656 YTL

Görüldüğü gibi maksimum 60 dakikalık bir tren veya metro yolculuğu ile gazetenizi veya romanınızı okuyarak işinize gidebileceğiniz,  3+1 (105 metrekare) konutunuzu 100.000 YTL' ye satın almak mümkün. Yeter ki devlet ve bizler görevlerimizi gerektiği gibi yapalım.

Bu arada unutmayalım bu yarattığımız bölgede bundan sonra olacak değer artışlarından devlet payını alacak.

Bu bir ütopya değil. Şayet öyle ise birçok ülke insanı bu ütopyada yaşıyorlar.

Sağlıklı ve mutlu kalın