Fiyatların düşüklüğü nedeniyle şirketlerin yeni evi Altunizade oldu

İstanbul'da yıllar boyunca 'en ünlü' ofis bölgeleri, Mecidiyeköy, Levent, Maslak hattı, yani Büyükdere Caddesi'nin çevresi oldu. Öyle ki bu alanda yer alan pek çok konut, kullanım şekli değiştirilerek ofis haline getirildi. Talep bu kadar çok olunca da aylık metrekare fiyatları 35 dolarlara ulaşan bir tablo ortaya çıktı. Üstüne üstlük iş merkezi olarak büyüyen bölgede trafik sorunu da giderek içinden çıkılamaz bir hal aldı. Çevreci trendler de buna eklenince, özellikle büyük şirketler yavaş yavaş ofislerini bu bölgelerden taşımaya başladı. İşte tam da bu zamanda Anadolu yakasında bulunan Altunizade, ofislerini taşımak isteyen şirketlerin yardımına hızır gibi yetişti. Bugün bölgede, 70'e yakın büyük şirketin ofisleri bulunurken, Vakko'nun ve Bioder'in genel müdürlüklerini buraya taşıyacağı, Fiba Holding Yönetim Kurulu Başkanı Hüsnü Özyeğin'in ise Bank Asya'nın binasını aldığı belirtiliyor.

108 bin metrekare stok bulunuyor

Colliers International'ın verilerine göre toplam ofis stokunun 1.8 milyon metrekare olduğu İstanbul'da Altunizade, 108 bin 179 metrekarelik ofis stokuna sahip. Anadolu yakasında en büyük ofis stokunu 206 bin 120 metrekareyle Kozyatağı'nın elinde tutmasına karşın, Boğaziçi Köprüsü'nün hemen bitiminde yer alan ve Capitol Alışveriş Merkezi'nin de yer aldığı Altunizade'ye ilgi daha yoğun. Koç Holding, Nissan, Selçuk Ecza Deposu, Lilly İlaç, Organon İlaç, Aviva Sigorta gibi şirketlerinin genel müdürlüklerinin bulunduğu Altunizade, Cargill, Coca Cola, Sony gibi uluslararası dev şirketlere de ev sahipliği yapıyor. Altunizade, Üsküdar-Kısıklı yolu üzerinde, Bağlarbaşı ve Millet Bahçesi olarak bilinen bölgenin arasında olan ve Koşuyolu'na doğru uzanan, konum itibarıyla Anadolu yakasının en merkezi alanlarından birisi. E-5 ve Boğaziçi Köprüsü'ne olan yakınlığı sayesinde şirketlerin çekim alanı haline gelen bölge, ana arter üzerinde yer alması nedeniyle de avantajlı konumda bulunuyor.

Sadece yüzde 8'i boş!

Colliers International'ın verilerine göre, A sınıfı ofis binalarının sadece yüzde 8'inin boş olduğu Altunizade'de ofis kiraları da aylık, metrekare başına ortalama 20 dolar civarında bulunuyor. Bu rakam, 35 dolarlık Levent, 30 dolarlık Etiler ve 24 dolarlık Maslak'la karşılaştırıldığında, şirketler açısından daha uygun olduğu su götürmez bir gerçek. Avrupa yakasında kuzeye doğru ilerleme gösteren merkezi iş alanı (MİA) kira rayiçlerini arttırınca, Anadolu yakasına olan talep de artış gösterdi. Bu fırsattan yararlanan Altunizade'de, doluluk oranları artmaya başlarken, 1993 yılında Capitol Alışveriş Merkezi'nin hizmete girmesi de bölgedeki gelişmeyi hızlandıran etkenlerden biri oldu.

İmar planlarına kısıtlama getirilmek zorunda kalındı

Geçmiş dönemlerde büyük bahçeler içerisinde az katlı konakları ile İstanbul'daki önemli sayfiye yerlerinden biri olarak anılan Altunizade, E-5 otoyolu ve Boğaziçi Köprüsü'nün hizmete girmesiyle birlikte, özellikle Anadolu yakasında endüstriyel tesisleri bulunan, kendilerine ait müstakil binada olmak isteyen firmalar tarafından talep görmeye başladı. Artan talep ile birlikte var olan konaklar yıkılırken, yerine 3-4 katlı binalar inşa edilmeye başladı. Yıkılmayan binalar ise bugün, kullanım alanları değiştirilerek genel müdürlük binası ya da hastane olarak kullanılıyor. Tüm bu değişim göz önüne alınarak hazırlanan imar planları ise yapılaşmaya sınırlama getirerek, ana arterlerde maksimum 4 kata kadar imar hakkı tanınıyor.

Bölgede daha fazla B sınıfı ofis bulunuyor

2000 yılında Altunizade'deki ofis kira rayiçleri metrekare başına 17-18 dolar civarındayken, 2001 yılında meydana gelen krizle birlikte İstanbul'un diğer bölgelerinde yaşandığı gibi Altunizade'deki fiyatlar da düşüş gösterdi. Gayrimenkul danışmanlık şirketi Colliers International'ın son araştırmasında da belirtildiği gibi 2002 ve 2003 yıllarında 10-12 dolar aralığıyla ofis kiraları en düşük seviyesine gerilerken, 2005 yılında ofis kiraları fiyatlarında kriz öncesi seviyelere geri dönüş yaşandı. Altunizade, Avrupa yakasında sık görünen uzun ofis binalarından da farklılık gösteriyor. Şirketlerin bu bölgeyi seçmesinin nedenlerinden birisi de bu. Bölgede genellikle 3-4 katlı binalardan oluşan ofisler, B sınıfı olarak nitelendiriliyor. Altunizade, her ne kadar özellikle son yıllarda şirketlerin büyük ilgisiyle karşılaşıyor olsa da, yüksek kalitede ofis stoku arayışları ve arz yetersizliği nedeniyle talepler, yine Anadolu yakasında bulunan Kozyatağı, Ümraniye ve Kavacık'a doğru yönelmek zorunda kalıyor.

Pek çok şirkete ev sahipliği yapıyor
Koç Allianz
Bilkom
Setur
Ditaş
Nissan
Selçuk Ecza Deposu
Lilly İlaç
Hayat Holding
İsviçre Sigorta
SAP
İTO Kilit
Uran Holding
Barcen Jeep
Detay İnşaat
Mesi Medikal
Organon İlaç
Sultanlar AŞ
Aviva Sigorta
NCR Bilişim
Cargill
Coca Cola
Sony
Kaynak: Üsküdar Belediyesi/Colliers International

Ebru ERDOĞAN / Sabah