Foça'da konutların metrekare birim fiyatları 1100 TL'den başlıyor

İzmir iline bağlı 28 ilçe merkezinden biri olan Foça, il merkezine 66 km uzaklıkta konumlanmıştır. İlçe yüz ölçümü 228 kilometre olup  İlçenin doğusunda Menemen, kuzeyinde Çandarlı, batısında Ege Denizi ve güneyinde de  İzmir  Körfezi bulunmaktadır. İlçe merkezindeki ekonomik hareketlilik turizm ve balıkçılık sektörlerinde yoğunlaşmış olup kırsal alanlarında tarım ve hayvancılığa dayalıdır. Bunun yanında Foça’nın kendine özgü karakteristik kentsel tarihi de şehrin içinde kendisini göstermektedir. Antik Phokaia yerleşiminin izlerinin bulunduğu birçok tapınak, tiyatronun yanında Osmanlı ve Bizans döneminden kalma tarihi kale, camiiler ve hamamlar da kente özgün bir kimlik katmaktadır.

Türkiye’de bulunan 12 Özel Çevre Koruma Bölgesi’nden biri olan Foça, Bakanlar Kurulu’nun 1990 yılında “Özel Çevre Koruma Bölgesi” olarak  ilan edilmiştir. Foça ilçesi sınırları ilçesinde 71,44 km²’lik alanı özel çevre koruma bölgesidir. İlçenin geniş bir alanı kapsayan ÖÇKB alanının ilçeye adını veren Fok Balıklarının korunması amacıyla Foça 1991 yılında da Ulusal Fok Komitesi’nce “pilot bölge” seçilmiştir.

Foça sit alanları ile birçok kıyı yerleşim birimine göre daha az yapılaşma gösteren ve doğal yapısı nispeten bozulmamış bir ilçemizdir. Foça ilçesi turizm sektörüne büyük potansiyeller sunmasına rağmen, son zamanlardaki yatırımlarda arka planda kalmıştır. İlçenin genelinde doğal ve arkeolojik sit alanları ve askeri alanların çok olması sebebiyle yerleşim alanlarının çok yayılamamasına ve yerleşimin Foça kent merkezine yakın çevresinde kıyı boyunca gelişmesine sebep olmuştur. Ayrıca İlçenin genelinin kentsel ve doğal sit alanı olması ilçede inşaat sektörünün yavaşlamasına neden olmuş arsa üretimi yok denecek kadar aza indirgenmiş olup söz konusu durum arsa ve bina rayiçlerine de olumsuz yönde yansımaktadır. Tarihsel gelişimi itibariyle değişik dönemlerin mimari özelliklerini taşıması nedeniyle kentsel ve doğal sit koruması altında olan Eski Foça tarihi dokusunu korumayı sürdürürken, yapılaşmanın daha nitelikli olması adına Foça Belediyesinin çalışmaları sonucunda iki etap olarak hazırlanan Foça Koruma Amaçlı İmar Planının ilk etabı olan 3. Derece Sitlere İlişkin Planlama Çalışması bitmiş ve plan 1 No’lu Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kurulunun onayına sunulmuş ve onaylanmıştır. Eski Foça’nın yerleşim alanının büyüyememesinde büyük etken rol oynayan kentsel, doğal  ve arkeolojik sit alanlarının geniş bir alana yayılmasından dolayı kentsel gelişim yönü Eski Foça’nın kuzeyinde ve yaklaşık 20 km uzaklıkta bulunan Yeni Foça Mahallesi’nde yoğunlaşmıştır. boyunca merkezin kuzeyine doğru bir yayılma göstermiştir ve 2009 yılında Foça’ya bağlı bir mahalle olmuştur.

Foça ilçesinde sahil şeridi boyunca turizm tesis alanı olarak imar hakkı tanınan alanlar bulunmasından  dolayı kıyı boyunca pansiyon, tatil sitesi, kamping, otel ve tatil köyleri bulunmakta olup söz konusu kullanımlar Foça merkez ve Yeni Foça’nın günübirlik ve hafta sonu nüfusunu da artırmaktadır. Bu nedenle son yıllarda günübirlik tesisler giderek önem kazanmış olup turizm girdisinin yoğunlaşması da Foça ilçesini de etkilemiştir. Foça ilçesinde günübirlik tesislerin önem kazanmasına rağmen, turizm sektörünü başlıca etkileyen büyük otel yatırımları ve diğer ilgili yatırımlarda görülen durağanlık nedeni olarak sit alanları ve koruma alanları gösterilebilir.

Her türlü yapılaşmada karşılaşılan kısıtlar nedeniyle büyük konut ve turizm yatırımlarının gerçekleşmediği ilçede, İzmir’in kuzey kesiminde ve Manisa’da yaşayan orta ve orta-üst gelir grubunun ikinci konut yerleşimi için tercih ettiği bir yer olmuştur. Yoğunlukla Yeni Foça’da yer seçen yazlık siteler daha çok orta gelir grubu tarafından, Foça Merkezi’ndeki eski konut stoğu ise yoğunlukla orta ve orta-üst gelir grubu tarafından tercih edilmektedir. Çoğunlukla Bornova ve Karşıyaka ilçelerinde ikamet edenlerin, ulaşımın kolaylığından dolayı ikinci konut olarak tercih etmektedirler. Koruma alanlarının genişliği, ilçede arazi ve konut fiyatlarının aşırı artmasına sebep olmuştur.  Bu da ilçede görevli olan memurlar ve askerler açısından büyük bir konut sıkıntısı sebep olmuştur. Mevcut konutların yazlık olarak yüksek fiyatlarla kiraya verilmesi ve imar planının getirdiği sınırlamalar, konut sıkıntısının başlıca nedenleri olup mevsimlik olarak çalışmak üzere ilçeye gelen işçiler yaz sezonunda kiraların yüksekliği nedeniyle beldelerde ya da çevre ilçelerde ikamet etmektedirler. Bu noktada Foça ilçesinin yakınlarındaki diğer çekim kuvveti yüksek bölgelerin gölgesinde kaldığı söylenebilir. Foça ilçesi konut sektörü açısından incelendiğinde İzmir ilinin diğer merkez ve merkeze yakın ilçelerine göre daha az gelişmiş olduğu görülmektedir. Ancak konut sektöründe doğal yapısı sayesinde, kent merkezinde orta-üst gelir grubunun tercih ettiği bir ilçe olmuştur.  Aynı zamanda Eski Foça’daki sınırlı konut stoğu ve talep nedeniyle metrekare birim fiyatları merkezde artış gösterirken Yeni Foça’da ise artan ikinci konut talepleriyle artış göstermiştir. Foça ilçe genelinde konut için, metrekare ortalama fiyatları 1.300 – 1.500 TL/metrekare arasında değişmekte olup merkezde korunmuş, tarihi ve sivil mimari örneği yapıların ortalama metrekare fiyatları ise 5.000 TL/metrekare kadar ulaşmaktadır. İkinci konut yapılaşmalarının bulunduğu Yeni Foça’da merkezinde konut metrekare birim ortalama fiyatları 1.100 – 1.250 TL/metrekare arasında değişmektedir.

Foça ilçesi, korunmuş doğası, arkeolojik kalıntılar ve tarihi mekanlarıyla turizm potansiyeli yüksek olmasına karşın ilçe gelişimini engelleyen etkenler başında; sit alanlarının çokluğu, ilçeye olan ulaşım zorluğu, ilçede yer alan turizm tesislerindeki yatak kapasitesinin yeterli olmaması, ilçede yer alan 3 büyük askeri bölgenin 1. derece askeri bölge olmasıdır. Ayrıca İzmir’e olan yakınlığı sebebiyle turizm alanlarında ikincil konut yatırımların bir adım geride kalmasının sebeplerinden biridir. Mevcut turizm potansiyellerini kullanamayan ilçede,  şuan atıl durumda bulunan  eski Fransız Tatil Köyü, 2012 senesinde Kültür ve Turizm Bakanlığı’na  devredilerek, turizme tekrar kazandırılması için çalışmalarına başlanmış olup 2013 yılı içerisinde faaliyete geçirilmesi planlanmaktadır. Türkiye’nin ilk tatil köyü ünvanını taşıyan tesisin tekrar faaliyete geçmesi durumunda, ilçenin turizm sektöründeki tanıtımına ve rekabet gücüne katkısı olacağı yatırımcılar tarafından kabul edilmiş durumdadır. Ayrıca Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından hazırlanılacak olan Turizm Master Planın yürürlüğe girmesi ile birlikte turizm sektöründeki planlı gelişim, Foça ilçesinin diğer kıyı ilçeleriyle rekabet edebilir bir yapıya ulaşmasını sağlayacaktır.

 TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. İZMİR ŞUBESİ DEĞERLEME UZMANI ONUR TOPUZ

FOÇA BÖLGESİ

 *Bu rapor TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından www.emlakkulisi.com için özel olarak hazırlanmıştır.