Gayrimenkul alırken tapu tipine dikkat edilmeli!
Birçok konut alıcısı veya yatırımcısı gayrimenkul alırken mülkün resmi ehliyeti ve evrakı olan tapusu konusunda gereken hassasiyeti göstermiyor.
Sektörde %98 ağarlıklı olarak kat mülkiyeti, kat irtifakı ve arsa tapusu olarak 3 tapu tipinde işlem yapıldığı değerlendirildiğinde, konut, ticari konut ve ticari mağaza & dükkan olarak gayrimenkul edinen kişilerin tüm yasal izinleri alınmış, iskan ehliyeti çıkarılmış banka kredisine uygun Kat Mülkiyeti tapulu mülklerden yana tercih kullanması ileride inşaatın proje ruhsatına uygun olarak tamamlanmamış olması gibi istenilmeyen durumlarla karşılaşılmaması için büyük önem arz ediyor.
Ne yazık ki ülkemizde, henüz kurumsal nitelikte olmayan müteahhitler ve bazı firmalar inşaat proje ruhsatını alıp, bağımsız bölümlerini oluşturarak Kat İrtifak tapularını çıkarttıkları konut yapı projelerinde inşaat sırasında onaylanan proje dışına çıkarak inşaat projesine uygun olmayan kat ve m2 ilaveleri ile inşaatı tamamlamakta ve ellerindeki kat irtifak tapuları ile binanın yapı kullanma izin belgesi olan iskan ehliyetini alıp tapuları henüz kat mülkiyetine geçirmeden banka kredisine uygun konut satışı yapabilmektedirler.
Kat İrtifak tapusu ile de banka kredisi kullanılabiliyor olması çoğu zaman tüketiciye konutla ilgili her prosedürün tamam ve tüm işlemlerin resmi olduğu algısını yaratsada bazen bu durumun dışında belediye incelemeleri sırasında konuta ait projeye uygun olmayan bir yapılaşmanın (ek kat, m2 arttırımı vb.) tespiti ile konut edinildikten 1-2 sene sonra bile konutun tapu sahibi olarak Belediye den para cezası alınması gibi istenmeyen sürprizlerle karşılaşılabiliyor.
Bu gibi istenmeyen ve konutun tapuda görünen sahibi olarak cezai işlem gerektiren durumlarla karşı karşıya kalınmaması için;
1-) Konut Alırken tapu tipinin Kat Mülkiyeti (iskanı alınmış) olup olmadığı mutlaka kontrol edilmeli ve Kat Mülkiyeti tapulu gayrimenkul alımına önem verilmelidir.
2-) Eğer Kat İrtifak tapulu gayrimenkul ediniliyorsa, projenin yapı kullanma izin belgesi 'nin (iskan 'ın) ne zaman çıkarılacağı mutlaka müteahhit firmaya sorulmalı; bu konuda bir sözleşme veya ipotek karşılığı bir kısım ödeme bekletilmek ve Kat Mülkiyeti tapusu çıkarıldıktan sonra kalan borç bakiyesinin kapatılması gibi alternatif seçeneklerle güvence alınmalıdır.
2-a- Her halukarda eğer Kat İrtifak tapulu mülk ediniliyorsa ilgili belediye den inşaat ruhsatı alınan projeye uygunluk için teyid alınmalı ve en azından mevcut durum için sorgulama yapılmalıdır.
3-) Arsa tapulu konut yada ticari gayrimenkul alınıyorsa, mülk legal statüde değildir. Mutlaka ilgili belediye den resmi durumu ile ilgili bilgi alınmalıdır. Banka kredisine uygun değildir. Mutlaka nakit olarak alınıp satılması gerekmektedir. Bu durum satış bakımından da çoğu zaman çok ciddi bir olumsuzluktur. Mümkünse Arsa Tapulu gayrimenkul almak tercih edilmemelidir.
4-) Ticari dükkan & mağaza gayrimenkul edinilirken de yukarıda belirtilen tapu tipindeki hassasiyete ek olarak, alınan gayrimenkulün tapusunda ' Dükkan ' , ' Depolu Dükkan ' vb. yazıp yazmadığı, Belediye de yer alan inşaat projesinde ticari işyeri olarak kaydının bulunup, bulunmadığı ilgili Belediye den mutlaka sorgulanmalıdır. Gene bazı ticari mülklerde yapının daire (mesken) iken dükkana yada mağazaya çevrilmiş olması gibi durumlar söz konusu olabilmektedir.
GazetePARC